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  1. carma

    carma Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Il mio terrazzo, posto al piano rialzato, funge da lastrico solare a due box sottostanti. Uno dei proprietari dei box lamenta un'infiltrazione d'acqua proveniente appunto dal mio terrazzo. Il proprietario esige la risoluzione del problema e, sentiti alcuni tecnici, pare che questa sia possibile solamente attraverso il completo rifacimento della pavimentazione del terrazzo (che ha oltre cinquanta anni di vita). Circa dieci anni fa ho ripavimentato il terrazzo con mattonelle incollate sopra la preesistenze superficie senza richiedere alcun contributo. Vi chiedo come dovrà essere ripartita la spesa del rifacimento? Il condominio è chiamato a concorrere alla spesa? Chi deve pagare i danni pretesi dal proprietario del box dovuti a suo dire all'infiltrazione stessa? Grazie a tutti coloro che vorranno contribuire a questa discussione. Saluti
     
  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    La ripartizione dovrà seguire il disposto dell'art. 1126 c.c., ovvero 1/3 a carico del proprietario/usuario e i restanti 2/3 a carico dei proprietari delle u.i. che beneficiano della funzione di copertura del terrazzo. Lo stesso dicasi per i danni.
    Le spese di pavimentazione sarebbero a carico del proprietario esclusivo del terrazzo, ma dal momento che la pavimentazione verrà interamente rimossa per effettuare i lavori di ripristino dello stesso ivi compreso lavori di impermeabilizzazione, le spese seguiranno lo stesso criterio di riparto suddetto. Ovviamente utilizzando mattonelle del tipo precedente, mentre se il proprietario (tu) dovesse scegliere un tipo di pavimentazione più costosa rispetto alla precedente, graverà a suo carico la differenza di costo. Ad avvalorare quanto detto, ti posto una sentenza:
    In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.
    Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, PAVIMENTI, etc.), salvo che la DEMOLIZIONE di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio. Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004
     
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  3. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Premesso che: - non sono un legale (odio gli avvocati); - apprezzo la disponibilità e la competenza di Dolly; in questo caso specifico reputo penalizzante (e' un mio pensiero) per i proprietari dei box interrati l'applicazione della legge citata dalla stessa Dolly. Più equo sarebbe 50% proprietario lastrico e 50% proprietari box.
    Saluti.
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se è l'astrico solare, il riparto di dolly va benissimo, aggiungerei che oltre a 1/3 deve partecipare alla spesa anche nei 2/3 :stretta_di_mano:
     
  5. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Nei 2/3 SOLO e SE anche la sua u.i. beneficiasse della funzione di copertura del terrazzo (ovvero sottostante al terrazzo stesso).;)
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Non è possibile tale criterio di riparto, per quanto forse più equo. Infatti le spese di manutenzione, riparazione e costruzione delle terrazze equiparate ai lastrici solari ovvero con funzione di copertura, sono disciplinate dall'1126 c.c., che ne prevede appunto il riparto in ragione di 1/3 a carico del proprietario/usuario e i restanti 2/3 a carico dei proprietari delle unità sottostanti ai quali il lastrico/terrazzo funge da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c., che prevede la ripartizione delle spese al 50% tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza o del lastrico (anche qualora vi sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno). Vedi a tal proposito anche la sentenza di Cassazione n. 1109 del 15/07/2003.
     
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  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Concordo pienamente con Dolly, in quanto secondo la Giurisprudenza c'è solamente una caso in cui la spesa viene ripartita in parti uguali, cioè quando i locali sono interrati, magazzini e/o box);

    Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei 2/3
    Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
    Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:
    - 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;
    - 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;
    ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.
    - pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;
    - intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;
    - il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. (Cassazione, Sez. II, 14/09/2005 n. 18194)
     
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  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    questo è risaputo, ma non tutti applicano nei 2/3 anche chi ha l'utilizza del lastrico solare, nella spesa di riparto ciao
    appena trovo la senteznza del giudice di pace, dove sono stato c.t.u. la posterò hai forumisti ciao
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @adimecasa;
    C'è qualche cosa che non mi convince nel tuo ragionamento, ossia se la cosa è risaputa, perchè non tutti la applicano?
    Potrebbe essere che, chi non la applica non ne sia a conoscenza? In pratica non sarebbe "risaputa" da tutti, o no?
    Da cui, chi la conosce la applica, e chi non la conosce non sa che fare e chiede consiglio al Forum?
     
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  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :ok: :stretta_di_mano: proprio così ciao
     

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