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  1. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    avrei un dubbio da chiarire in merito al titolo sopra.
    siamo un condominio di 10 unità servite da 2 caldaie centralizzate mal funzionanti.
    Dopo varie perizie tecniche è stato riscontrato che il mal funzionamento è dovuto all'installazione di 2 caldaie sottopotenziate e quindi da sostituire....
    Dopo mille decisioni è stato finalmente deciso che sono da sostituire.
    premetto che noi abbiamo la tabella millesimale dove ogni spesa delle parti comuni deve essere ripartita secondo i millesimi e non in parti uguali come dice anche l'art. della corte di cassazione 1420 dove cita proprio le spese per il rifacimento/sostituzione caldaie.
    All'ultima assemblea un condomino (che si è voluto comprare la villa centrale e poi non pagare ciò che gli spetta) si è presentato all'assemblea facendo di tutto per far pagare in parti uguali queste spese di sostituzione caldaia e dicendo che come da codice civ. 1123 può impugnare il verbale d'assemblea e addirittura fermare l'inizio dei lavori facendo valere il suo presunto diritto di pagare in parti uguali perchè le caldaie erano già mal funzionanti prima dellìacquisto della casa....
    Ora io mi chiedo: quanto può valere il motivo della rottura delle caldaie? può veramente bloccare i lavori nonostante l'art. 1420 corte di cassazione specifica chiaramente che le spese per rifacimento/sostutizione caldaie sono da ripartire in millesimi? che diritti ha questo condomino con l'art. 1123 c.c. visto che leggendolo non ci vedo nulla inerente a questa storia?
    grazie in anticipo per il chiarimento e buona serata.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Un po' di chiarezza prima di tutto; quanto lei cita come art.1420 Cassazione è in realtà una sentenza:
    Cassazione sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004
    "ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso"

    Seguirà il resto....
     
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo signore cita a casaccio gli articoli cel c.c. (Codice Civile)
    l’art. 1123 c.c. dice che le spese vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni.
    il primo comma dell’art. 1123 c.c. ci dice che si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione dei servizi nell'interesse comune e le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c.
    Il seconda comma dice che in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne.
    Fonte: Il criterio legale di ripartizione delle spese
    (Studio Cataldi - il Diritto Quotidiano. Notizie giuridiche e guide legali

    Leggi bene quello che ha sostenuto la Corte di Cassazione
    La Suprema Corte ha inoltre ricordato che, ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni. Cassazione Sezione seconda civile Sentenza 27 gennaio 2004, n. 1420 (Presidente Pontorieri – relatore Trombetta)
    La sostituzione della caldaia va ripartita secondo i m/m di proprietà depurati da box e cantine (se non riscaldati)
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    la spesa della sostituzione della caldaia di riscaldamento centralizzato, va ripartita fra i comunisti che ne traggono benefico per mm. di pp. ben diverso sono la manutenzione delle scale dove viene applicata la spesa per 50% per altezza di piano e 50% per mm. di pp.
     
  5. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Controlli se esiste o meno una disposizione contrattuale del Regolamento di Condominio che stabilisca il riparto in parti eguali; non ci fosse tal disposizione:

    Obiezione priva di fondamento alcuno: ciascun condòmino è debitore integralmente verso il Condominio a prescindere dalle condizioni in cui gli è pervenuto il bene; semmai potrà rivalersi nei confronti del proprio venditore (con scarse possibilità di riuscita).

    Nessun diritto ma obbligo di corrispondere la sua quota/parte in base ai suoi millesimi di proprietà; infatti è proprio l'art.1123 Cc che gli impone il pagamento, salvo lo stesso non dimostri l'esistenza di altro titolo che lo possa escludere (ad es. il Regolamento su citato).
    Saluti.
    -
     
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  6. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per le gentili risposte.
    Quindi deduco che ciò che è stato deciso in assemblea (pagare in parti uguali la sostituzione caldaie) non sia comunque corretto.....
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Deduce correttamente; se non c'è un diverso titolo come su descritto, deve essere applicato l'art.1123 Cc e tutti i co0ndòmini devono pagare in base i millesimi.
    Tuttavia se l'assemblea deliberasse ugualmente contra legem, a lei non rimarrà che impugnare la delibera entro 30 gg come disposto dall'art.1137 Cc.

    Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
    Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
    Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
     
  8. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie Ollj davvero gentile. ..
    quindi anche se io o altro condomino dovessimo impugnare il verbale d'assemblea l'inizio dei lavori x la sostituzione non verrebbe sospeso.
    buona serata e grazie ancora
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Vero, solo il giudice può sospendere l'esecuzione.....
     
  10. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, un ultimo chiarimento poi non la disturbo più, giusto per arrivare preparata dal giudice di pace.
    Il condomino che vuole far pagare in parti uguali ha proprio citato il c.c. 1123 perchè non parla di SOSTITUZIONE/RIFACIMENTO ma di CONSERVAZIONE E INNOVAZIONE, questo c.c. si riferisce anche alla sostituzione?
    Per far si che il Giuduce non blocchi l'inizio dei lavori posso fargli presente che i lavori devono iniziare perchè presto ci sarà il terzo inverno al freddo e abbiamo tutt'ora in funzione una sola caldaia perchè la seconda ha ceduto e che negli appartamenti con il riscaldamento malfunzionante ci abitano dei bambini piccoli e quindi è necessario che le caldaie vengano al più presto sostituite? (tutto ciò è stato scritto a verbale in assemblea). Ringrazio in anticipo.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Forse bisognerebbe che qualcuno spieghi che la caldaia condominiale, a differenza dei singoli caloroferi che sono di proprietà individuale, è un bene la cui proprietà è suddivisa proporzionalmente ai millesimi di proprietà dei condomini serviti dall'impianto.
    Quando il legislatore parla di conservazione e innovazione del servizio di riscaldamento intende implicitamente la sotituzione/rifacimento della caldaia, perché questa non è eterna: arriva un momente per il quale la caldaia deve essere sostituita con una nuova, e magari più aggiornata tecnologicamente, per continuare a fornire il servizio di riscaldamento.

    Le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne (Salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini).
    Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004, precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma Cc) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla con titolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza. In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l’obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispondere al valore della quota.
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @DEAMARY
    Il criterio di riparto spesa fissato dall'art.1123 Cc ha una valenza generale e serve solo a ripartire le spese tra i condòmini (in assenza di altra convenzione e/o titolo diverso), a nulla rilevando che l'opera sia innovazione, modificazione, ristrutturazione o altro; infatti una cosa sono le maggioranze assembleari (quorum) necessarie per deliberare/approvare l'opera (un'innovazione necessita di una sua maggioranza deliberativa differente da quella per la semplice manutenzione), altra cosa sono invece i criteri di riparto della spesa tra i condòmini che prescindono dal titpo di lavoro svolto (salvo le convenzioni e/o i titoli su richiamati).
    Quindi se non esistono tali convenzioni/titoli/disposizioni di Regolamento, deve essere applicato l'art.1123 Cc.
    Al Giudice di Pace (in modalità conciliativa immagino, lei non indica se la conciliazione obbligatoria sia stata svolta o meno), faccia presente che lei non intende opporsi e/o pretendere la sospensione dei lavori, ma che ex art.1137 Cc ha semplicemente impugnato la delibera condominiale limitatamente all' illegittimo criterio di riparto spese in essa contenuto, criterio che viola la legge (art.1123 Cc) imponendo la suddivisione della spesa in parti uguali (mentre la legge ex art. 1123 Cc dispone un riparto su base millesimale)
    Chieda pertanto solo il parziale annullamento della delibera impugnata, specificamente nella parte relativa al suo riparto spese.
    Il Giudice non potrà che prendere atto di ciò e di conseguenza:
    - disporre l'esecuzione dei lavori
    - imporre all'amministratore di ripartire la spesa su base millesimale.
    Scusi le molte ripetizioni, ma dato che non sembra ferratissima quanto a procedura legale ho preferito far ciò, nella speranza possa cogliere pienamente il tutto.
    Domanda: lei si presenterà dal Giudice di Pace senza un legale?
     
  13. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie anche a lei Luigi!
    scusate ma da ignorante in materia..... adesso dovrei recarmi dal Giudice di pace entro 30 gg giusto? devo portare verbale assemblea e altro?
    I tempi secondo voi saranno lunghissimi? perchè entro la fine di giugno dovremmo pagare una parte per l'inizio dei lavori.
    Quindi deduco anche che il mio amministratore non ha svolto correttamente il suo lavoro perchè quando questo condomino che vuole pagare in parti uguali ha citato l'art. 1123 l'amministr. non ha battuto ciglio sul fatto che "conservazione e innovazione" è come "rifacimento o sostituzione"quindi gli altri condomini che volevano pagare giustamente in millesimi hanno dovuto rispondere che erano d'accordo per pagare in parti uguali per paura che i lavori venissero bloccati e rimandati a chissà quando.....

    In generale sapete come si svolge tutto il tram tram con il giuduce di pace? Scusate le numerose domande ma se mi muovo vorrei essere preparata e valutare i pro e i contro. Ringrazio.
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La interrompo subito. Le serve un legale. Non è detto che la causa debba istruirsi presso il giudice di pace. Ad ogni modo vi è prima la conciliazione obbligatoria cob assistenza di legale.
    Non potrà far nulla da sola......
     
  15. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
     
  16. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie Ollj! siete tutti gentilissimi!!!
    ci siamo scritti insieme perchè ho chiesto come ci si deve comportare dal Giudice e come funziona tutta la procedura...ebbene si...sono ingnorantissima in materia :)
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Alternativa: lasciar perdere tutto. Pagare in parti eguali a Preventivo.
    In sede di Rendiconto Consuntivo, deliberare riparto spese su base millesimale. Se ha tal maggioranza dalla sua eviterà giudice e legale, ottenenendo anche legittimo riparto spese.
     
    A Luigi Criscuolo piace questo elemento.
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    idea geniale; anche se qualcuno potrà obiettare che prima si era deliberato di ripartire in parti uguali e poi ci si rimangia il deliberato. Quindi @DEAMARY devi consultarti con gli altri condomini e l'amministratore vedere che differenza c'é per ciascun condòmino tra la ripatizione in parti uguali e quella millesimale e vedere se il gioco vale la candela. Su questo l'amministratore può fare molto e rapidamente.
     
  19. DEAMARY

    DEAMARY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Se non ho capito male intende che potrò, a rendiconto consuntivo, chiedere di nuovo la ripartizione delle spese a millesimi per questa sostituzione caldaie? e se ho già pagato?
    Le chiedo questo perchè comunque già nel ns. condominio è tutto già ripartiro e approvato a millesimi.
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Certo che può anzi lo dovrete pretendere come Assemblea.
    La legge infatti prevede che quanto già deliberato a Bilancio Preventivo serva solo per costituire i fondi necessari per l'esecuzione delle opere, nulla vieta che l'Assemblea possa mutare criterio di riparto in sede di Rendiconto Consuntivo.
    Con la maggioranza dei condòmini potrete deliberare il riparto su base millesimale e l'amministratore sarà obbligato a dar esecuzione a tutto ciò (così chi, causa parti eguali avesse anticipato il di più, si ritroverà a credito; all'opposto, gli altri si troveranno a debito e dovranno versare un saldo)
    Compreso ora?
    Se riesce a convincere i condòmini.... a votare su base millesimale.
    Come detto vda @Luigi Criscuolo la cosa sarà semplice se dimostrerà il risparmio conseguibile
     

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