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  1. enricoico

    enricoico Nuovo Iscritto

    Gentili tutti,
    ho cercato la risposta alla mia domanda all'interno del forum ma non sono riuscito a trovarla.
    Spero comunque di non ripetermi.

    Ho visto che molte volte si è affrontato il problema della ripartizione della spesa del rifacimento della impermeabilizzazione del lastrico solare ma il mio quesito specifico è il seguente.

    Il lastrico solare da ristrutturare sul mio condominio (di 7 piani) è di proprietà privata, la spesa va quindi ripartita 1/3 il proprietario e 2/3 i condomini coperti da tale copertura. Tale lastrico solare fa da copertura a due scale, A e B, la scala A viene coperta completamente, mentre la scala B solamente per una piccola parte.

    Il mio appartamento però si trova nella scala B, e il lastrico solare da rifare copre appena il 5 - 10% della superficie totale dell'appartamento (fino a circa 1,5 m dal muro di confine, l'allegato potrebbe essere di aiuto a capire la situazione).

    I condomini della scala B devono devono pagare sempre in funzione dei millesimi totali dei propri appartamenti o è possibile suddividere la spesa in percentuale in base alla superficie coperta degli appartamenti?

    In questo caso, essendo gli appartamenti della scala B più grandi pagherebbero anche di più rispetto a quelli della scala A anche se vengono appena sfiorati dal lastrico in questione.

    Grazie
    Enrico
     

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  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Ciao Enrico,
    allora questa è una questione abbastanza spinosa cui tante volte l'amministratore di condominio si trova ad affrontare, quando si vede richiesta da parte di un condòmino o più condòmini una riduzione della quota dovuta limitatamente alla sola copertura ricevuta. A mio giudizio, vi sono due possibilità: o si procede ad una proporzione della quota millesimale in base alla superficie coperta, oppure il condòmino dovrà necessariamente pagare per l'intera quota millesimale. La giurisprudenza sulla questione non ci offre molto aiuto: non risulta emessa alcuna sentenza di legittimità, risulta edita soltanto una sentenza di merito del Tribunale di Bologna Sent. 27/2001 nella quale si legge testualmente: "In tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condòmini, quando l'art. 1126 c.c.. fa riferimento alla "porzione di piano" non intende aver riguardo alla porzione della proprietà, ma alla porzione come unità. Pertanto è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare ANCHE UNA SOLA PARTE DI UNA UNITÁ immobiliare, perchè la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai 2/3 dell'intero". Il Tribunale di Pescara sull'argomento ha ribadito che: "L'art. 1126 c.c. non distingue in alcun modo tra unità totalmente coperte dal terrazzo e unità coperte dal medesimo solo parzialmente, né individua alcuna relazione tra la "misura della copertura in concreto garantita a un "appartamento" dal lastrico che necessita di manutenzione. In definitiva, il proprietario di un appartamento coperto soltanto parzialmente dal lastrico solare ad uso esclusivo dovrà partecipare alla spesa dei 2/3 per l'intera sua quota millesimale.
    Saluti
    dolly
     
  3. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Concordo con dolly, ed aggiungo che i proprietari degli appartamenti della scala A dovranno partecipare ad una eventuale riparazione del tetto (o altro terrazzo) che copre la scala B.
    Saluti
     
  4. navi

    navi Nuovo Iscritto

    salve a tutti,
    visto che siamo nell'argomento e qui c'e gente preparata e molto disponibile a dare spiegazioni, vorrei chiedere un chiarimento.
    se un lastrico solare coperto con guaina catramata e quindi non pedonabile di proprieta' esclusiva degli appartamenti dell'ultimo piano presenta infioltrazioni di umidita' mi sembra che al condominio competa solo eventualmente il rifacimento della copertura con le stesse caratteristiche.
    Se invece si volesse anche pavimentare con piastrelle per renderlo pedonabile, visto che si tratta di proprieta' esclusiva, a chi competerebbe la spesa di pavimentazione?
    ai proprietari esclusivi o allintero condominio?
    Grazie di una vostra risposta.
     
  5. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ai proprietari esclusivi. Al massimo, il condominio potrebbe decidere di farsi carico della spesa necessaria per proteggere la nuova guaina onde evitare che si buchi in poco tempo e si ripresenti il problema.
    Saluti
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Come già detto, la spesa della pavimentazione (prima inesistente) ricadrebbe per intero sul proprietario esclusivo, in quanto è una spesa sostenuta per consentirne un migliore utilizzo da parte dello stesso.
    Mentre, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico che si riferiscono alle componenti essenziali della struttura, ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura del lastrico, possono essere ripartite con gli altri condòmini, secondo il disposto dell'art. 1126 c.c.
    Saluti
    dolly
     
  7. navi

    navi Nuovo Iscritto

    Grazie mille delle risposte.
     
  8. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Le risposte di Dolly e Camillo mi avevano convinto, come pure le due sentenze citate, però il fatto che secondo il codice civile, tetto e lastrico solare, abbiano differenti imputazioni di spesa per i condomini, mi fa pensare, che le sentenze e le suddette risposte siano frutto di una semplificazione.
    Perchè se si parte dal fatto che sia il tetto che il lastrico solare hanno il compito specifico di proteggere la costruzione dagli elementi atmosferici, che senso ha aver inventato l'art. 1126, che invece determina due differenti maniere di ripartire le spese tra i vari condomini? (fermo restando la differente posizione del condomino proprietario).
    Perchè se c'è un guasto sull'angolo nord del tetto devono pagare tutti i condomini sulla base dei loro millesimi, mentre se il guasto si presenta sul lato sud su un lastrico solare, debba essere un problema che riguarda solo i sottostanti condomini?
    Quindi sul piano della logica condivido quelle risposte e quelle sentenze, sul piano dei testi, ho molti dubbi e sarei portato a pensare che una ripartizione in percentuale dell'utilizzo, possa anche essere validamente sostenibile, in pratica la trasposizione di quegli articoli che regolano le spese delle scale e dell'ascensore, che seguono l'uso reale del bene, Ciao.
     
  9. enricoico

    enricoico Nuovo Iscritto

    Per prima cosa grazie a tutti per le risposte.

    In conclusione, è possibile proporre una suddivisione in base alla quota parte di superficie appartamento coperta, ma la decisione di approvarla sta semplicemente al buon senso dei condomini della scala A.

    Quindi sarà molto difficile farla approvare in quanto, in base alle sentenze citate non ci sono molti dubbi su come va interpretato.
    Giusto?



    Per quanto riguarda la frase sopra, secondo l'amministratore, si deve partecipare alle spese di riparazione di terrazzo di proprietà per tutti gli appartamenti che si trovano in proiezione dal lastrico solare al piano terra. Quindi, un'eventuale riparazione per il terrazzo che copre solo la scala B non credo possa essere imputato anche alla scala A.
    Cosa ne pensate?

    un saluto
    Enrico
     
  10. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Ritengo giuste entrambe le osservazioni.
    Saluti
    dolly:daccordo:
     

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