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  1. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buona sera,
    ho letto sul forum le altre discussioni in tema, ma non ho trovato una possibile risposta al caso verificatosi nel mio Condominio, di recente costruzione , e che riguarda le modalità di riparto delle spese per la disocclusione di una colonna portante di una scala del Condominio.
    Nel corso del 2014 sono stati effettuati, in tempi diversi, alcuni interventi per il ripetersi dell'occlusione di una colonna di scarico che, dalla documentazione rilasciata al Condominio dal Costruttore, risultava essere ad uso esclusivo dell'appartamento ubicato al primo piano a cui si sono verificate le occlusioni della colonna. L'Amministratrice, sulla scorta di quanto affermato dal Costruttore e da quanto previsto dal Regolamento Condominiale ha comunicato al Condomino interessato che le spese per i diversi interventi di "spurgo", fatturate al Condominio, erano da ritenersi di sua esclusiva pertinenza e che pertanto gli sarebbero state attribuite nel resoconto dell'esercizio condominiale, come sue spese "personali" .
    Il Condomino interessato ha contestato la decisione dell'Amministratrice sostenendo che, la causa del ripetersi del blocco della colonna non era dovuta ad una sua "negligenza" in quanto nei diversi interventi di spurgo non sono stati individuati oggetti e/o corpi estranei che potevano essere stati la causa dei blocchi. Pertanto, a Suo avviso, le cause dovevano presumibilmente dipendere da un vizio di "costruzione" dell'impianto e chiedeva all'Amministratrice di richiedere, come Condominio, una verifica tecnica " di videoispezione" dell'impianto stesso, per accertarne le cause.
    L'Amministratrice negava, come Condominio, l'intervento in quanto la colonna interessata era da ritenersi ad uso esclusivo del suo appartamento, come da attestazione del Costruttore, e che un eventuale intervento di videoispezione doveva essere richiesto direttamente dall'interessato, sostenendone anche i costi.

    Nei giorni scorsi, al verificarsi dell'ennesima occlusione, il Condomino "esasperato" ha chiesto l'uscita di una Ditta specializzata in spurghi che ha effettuato, anche alla presenza del sottoscritto, in veste di rappresentante di Scala, l'intervento di videoispezione con la risultanza di aver riscontrato la presenza di residui di stucco "presumibilmente" utilizzato per fugare la piastrellatura del bagno.
    Mentre veniva eseguita l'operazione di spurgo e sblocco del materiale residuo, improvvisamente è arrivato sulla colonna interessata uno scroscio d'acqua proveniente da un appartamento dei piani superiori, risultato poi essere quello delle acque grigie di scarico dei "lavelli della cucina" dell'appartamento di mia proprietà smentendo di fatto quanto, in precedenza, attestato dal Costruttore.

    A questo punto, essendo stata individuata e documentata con "registrazione video" la causa delle occlusioni riconducibile a lavori di "costruzione" dell'appartamento le spese, sostenute per gli interventi di spurgo e di "videoispezione" effettuati sino ad ora, verranno richieste dall'Amministratrice al Costruttore.

    Dopo essermi dilungato sull'antefatto arrivo alla domanda:

    ... nell'ipotesi di futuri interventi sulla colonna interessata, causati dall'eventuale presenza di oggetti estranei (tra l'altro difficilmente introducibili dalle "pilette" dei lavelli), i costi per lo spurgo andrebbero ripartiti tra i millesimi dell'altro Condomino e i millesimi del mio appartamento anche se, nella summenzionata colonna, confluiscono le sole acque grigie dei lavelli della cucina ?

    Grazie per l'aiuto.
     
  2. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che il costruttore debba intervenire con urgenza a modificare una situazione per la quale, tra l'altro, ha dichiarato un falso. Ovvio che essendo di recente costruzione, sul condominio ( e sui condomini) agisca la garanzia postuma decennale. Pertanto, il costruttore o chi per lui (tipo assicurazione) dovrà rifondere al condominio tutte le spese sopportate per la disostruzione, tutte quelle per la videoispezione e conseguente ripristino con rimozione degli intoppi riscontrati ed, in ultimo l'eventuale modifica degli scarichi. Al condomino di sotto l'uso esclusivo (come dichiarato dal costruttore) della colonna di scarico e per te la creazione di uno sbocco diverso per le tue acque chiare. In tal modo, a lavori conclusi, ognuno sarà poi responsabile dei propri scarichi.
     
  3. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie Luigi :stretta_di_mano: per i suggerimenti e convengo sul fatto che i costi sostenuti debbano essere a carico del Costruttore, per effetti appunto della garanzia postuma decennale.
    Tra l'altro il Costruttore dovrebbe aver stipulato anche una Polizza Assicurativa (anche questa credo fosse obbligatoria all'atto della concessione per la costruzione 15/11/2006 ) per coprire i costi di eventuali interventi di manutenzione straordinaria per vizi di costruzione.
    Mentre per quest'ultimo aspetto della modifica degli scarichi e la creazione di uno sbocco diverso per le acque grige.. la cosa credo proprio sia improponibile.. in quanto sarebbe eccessivamente invasiva... rottura delle pavimentazioni :disappunto: e delle pareti ... gli appartamenti interessati, il mio e quello dell'altro condomino utilizzatori della colonna in questione, sono stati ultimati nel secondo semestre 2011.
    Per quanto mi riguarda l'impianto di scarico delle acque grigie dei mie lavelli possono tranquillamente continuare a confluire in questa colonna che tra l'altro è unica sia per le acque scure e per le grigie. Nell'edificio esiste un'altra colonna dove confluiscono le acque bianche, quelle di acqua piovana.
    Mi rimane solo il dubbio se in caso di future occlusioni io debba comunque partecipare ai costi visto che sono utilizzatore della colonna, anche se oggettivamente dai lavelli della cucina con i filtri sulle pilette è difficile far passare oggetti che possano ostruire una colonna di scarico con dimensioni di 10 cm . di diametro.

    Grazie di nuovo .. :ok:
     
  4. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Già. Il fatto della commistione delle colonne di scarico ed il falso dichiarato in sede di consegna di documentazione dal costruttore al Condominio, la dice lunga sulla serietà del progettista. Sempre che non fossero d'accordo (costruttore e Progettista)..... Addirittura, potresti intentargli una causa (qualcuno più esperto di me ti potrebbe illustrartene la convenienza) con il fine di ottenere una riduzione (quindi una restituzione) di una parte del prezzo pagato a causa della non rispondenza degli impianti a quanto dichiarato e che, alla fine della giostra, ti condanna a pagare in quota la manutenzione di uno scarico che serve solo due appartamenti.
     
  5. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa

    :ok:in effetti ... siamo in contenzioso con il costruttore in quanto, nonostante le reiterate richieste non siamo ancora riusciti ad ottenere copia dei disegni tecnici degli impianti del condominio, solo ultimamente ci è stata consegnata una parte di quest'ultimi ma non esaustivi... e come dimostra questo ultimo fatto .. anche non attendibili...
    :occhi_al_cielo: in Italia le cause ... per queste cose... è meglio lasciar perdere ... anche su consiglio di due Avvocati che fortunatamente abbiamo come Co-Condomini..;).
    per la commistione degli scarichi mi sto informando qui a Vasto ma sembra che sia previsto l'obbligo di tenere separate le acque scure da quelle grigie... mentre l'obbligo è previsto per le sole acque chiare .. che qui chiamano "bianche" e riguardano quelle dell'acqua piovana..
    Per noi sarebbe già sarebbe un ottimo risultato se i costi sino ad ora sostenuti per i diversi interventi se ne facesse carico il Costruttore.. vediamo se l'Amministratrice riesce a recuperare quanto già pagato... come Condominio :innocente:
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Provate a richiedere al costruttore (se ancora le possiede) le fotografie degli impianti. Sono sempre più attendibili dei disegni.
    Per quanto riguarda la divisione delle acque è una norma nazionale (infatti vale anche da noi) la divisione delle acque nere (scarichi dei gabinetti) e grigie (acque saponate provenienti dai lavelli e bidè) dalle acque bianche (pluviali e pilette di scarico dei cortili). Le acque grigie si dovrebbero immettere nelle acque nere e scaricare in fogna mentre per le acque bianche le possibilità sono 2.

    1) scaricare in apposita condotta comunale diversa da quella delle acque nere (francamente anche da noi l'ho vista solo in un caso su una parte di una via)
    2) scaricare in un pozzo perdente all'interno della proprietà (che proprio per la mancanza di infrastrutture comunali è la più usata).
     
  7. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    ....qui da noi, per le acque bianche è stata adottata una terza soluzione ..:idea: è stata realizzata una vasca di raccolta (condominiale) dell'acqua piovana che viene poi riutilizzata per l'irrigazione del verde condominiale. Un'ottima cosa.
    per i disegni, come Condominio, siamo ancora in contenzioso con l'Impresa, in quanto ci ha consegnato, solo parzialmente la documentazione dei disegni tecnici degli impianti condominiali anche se il Progettista Responsabile della Sicurezza era tenuto a redigerli... impianto elettrico, impianto antincendio, impianto termico, impianto idraulico, impianto fognario ... Per questi ultimi due, visto le reticenze del Costruttore a consegnarci la documentazione richiesta, abbiamo il sospetto che, non essendo obbligatori come per i primi, il Progettista non li abbia redatti.. e gli impianti siano stati realizzati direttamente dalla Impresa Idraulica, sulla base dell'esperienza e senza disporre appunto di uno specifico progetto.
    Naturalmente questo episodio del blocco di una colonna di scarico delle acque nere ha fatto sorgere il problema, non avendo disponibile un disegno tecnico dell'impianto condominiale che possa attestare quali appartamenti scarichino nelle diverse colonne presenti, per poter applicare di conseguenza il riparto delle spese sostenute per gli interventi di spurgo. Il Condominio, nel frattempo, ha avanzato richiesta di rimborso della spesa all'Impresa Costruttrice... vediamo questa cosa risponde..
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La vasca di raccolta s'inserisce in entrambe le soluzioni, ma comunque serve uno scarico del troppo pieno che va dalla vasca alla fognatura acque bianche (sulla strada comunale) o in alternativa il troppo pieno che dalla vasca va al pozzo perdente.
    Sempre che la vasca di raccolta non si buchi perché poi è un disastro.

    Per quanto riguarda il fascicolo dell'Opera (redatto dal Coordinatore della Sicurezza) è un po' diverso da quello che sostieni TU, (comunque andrebbe consegnato per normativa)

    Ti allego un esempio di cosa puoi trovare in un fascicolo dell'opera e come è fatto (vedi allegato PDF) sotto.
    Più che altro il fascicolo dell'opera redatto dal CSE (Coordinatore sicurezza in fase di esecuzione) che può anche essere contemporaneamente CSP (Coordinatore sicurezza in fase di progettazione), da delle indicazioni di massima riguardo alle strutture del dell'edificio e come fare la manutenzione in SICUREZZA (cosa un po' diversa dal ricercare la posizione corretta di scarichi, ed impianti idraulici ed elettrici dell'immobile).
    Per quelle informazioni che vengono richieste nel thread da @Renato50 sarebbe necessario una relazione del Direttore dei Lavori, che viste le certificazioni degli impianti (elettrico ed idraulico) eventuali progetti egli stessi, le certificazioni dell'impresa (annessi dei disegni esecutivi delle fognature) ed eventuale materiale fotografico.
     

    Files Allegati:

    Ultima modifica: 24 Gennaio 2015
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  9. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    :shock: :disappunto: facciamo i debiti scongiuri... :innocente:

    Grazie Daniele per le Tue preziose indicazioni... questo sopra è proprio il problema...
    ... le certificazioni degli impianti rilasciate dalle imprese realizzatrici ci sono state consegnate, ma il problema sono gli allegati dei documenti tecnici... mancanti .. consegnati solo parzialmente per gli impianti elettrici ed antincendio, e solo una parte della documentazione dell' impianto della centrale termica.. mentre mancano totalmente quelli dell'impianto idraulico condominiale e delle singole unità immobiliari, e quello dell'impianto fognario. E' proprio sulla richiesta dei " disegni tecnici" che avrebbero dovuto essere redatti dal CSE che è stato anche CSP, che non riusciamo a venirne a capo.
    è proprio questa documentazione tecnica che manca e che rende difficoltoso individuare quali condomini devono concorrere alle spese, ad esempio per gli interventi di spurgo effettuati recentemente su una colonna verticale dell'impianto fognario, e per individuare eventuali guasti sugli impianti per i necessari interventi manutentivi.
    .
    Scusa Daniele ... in sintesi.. se ho compreso bene .. laddove c'è l'obbligo per legge delle certificazioni degli impianti, (elettrico, antincendio, centrale termica, ascensori, a queste devono essere allegati anche i disegni dei progetti tecnici, mentre sugli impianti dove l'obbligo di legge non è previsto e che riguardano mi sembra l'impianto fognario e idrico, se questi non sono stati redatti dal CSE/CSP, ci dobbaimo rassegnare di doverne fare a men0?

    Grazie ancora ...
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Prego guarda una cosa che abitualmente faccio al termine dei lavori di posa degli impianti sono le foto, perché dal disegno esecutivo alla realizzazione possono cambiare ancora molte cose anche per il cliente che richiede all'ultimo le modifiche (non hai idea di quante volte accade). Però con le foto hai sempre la situazione sottomano e anche l'effettivo passaggio degli scarichi. Poi nella realizzazione di complessi residenziali vai a scattare anche un migliaio di foto (tra impianti, scarichi e murature) e puoi dare le indicazioni giuste (ad esempio in caso di otturazione).

    Un sistema complementare alle videoispezioni è l'utilizzo del colorante, il quale permette di andare a rintracciare prima e con più precisione e forse nel vostro caso permette di risalire in mancanza di documentazione al problema.
     
  11. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    .. in effetti questa è la soluzione che io ho adottato per l'impianto idraulico e di condizionamento del mio appartamento, e che in un paio di circostanze in fase di montaggio della cucina, mi ha salvato da possibili danni di "fori" che in mancanza di foto sarebbero andati diretti sugli impianti di condizionamento e di scarico..:ok:
    Purtroppo questa preacauzione il Costruttore non l'ha adottata sulle parti condominiali, altrimenti in questo anno e mezzo di contenzioso ce le avrebbe consegnate. Come Condominio, stiamo insistendo affinchè il Costruttore con il CSE/CSP, (che Lui dice di aver pagato), con il Responsabile di Cantiere e con le Imprese che hanno realizzato gli impianti, che dovrebbero pertanto avere la "memoria" di quanto eseguito, ci forniscano, anche ricostruita, la documentazione dei progetti esecuitivi che mancano..
    Nel frattempo abbiamo, come Condominio, inviato formale "diffida", al Costruttore al CSE/CSP e alle Imprese che hanno realizzato gli impianti...per la consegna della documentazione mancante e dell'ultimazione e riparazione di alcuni vizi di costruzione manifestatesi con particolare riferimento ad alcune infiltrazioni d'acqua.
    Staremo a vedere .. nel caso dovremo decidere come Assemblea sul da farsi se ricorrere ad una Perizia Tecnica da richiedersi al Tribunale... con tutte le riserve del caso. :occhi_al_cielo:
    Grazie ancora per i suggerimenti.. tra cui anche quest'ultimo :ok:
    e buon proseguimento di fine settimana :stretta_di_mano:
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Su questa riferimento forse può tornarti utile questa sentenza che avevo postato da un'altra parte:http://www.edilportale.com/news/201...ondominio-è-sempre-responsabile_43518_15.html.
    Buon fine anche a te, sperando che riusciate a risolvere i problemi (possibilmente spendendo il minimo possibile).
    La soluzione del colorante è abbastanza economica e può aiutare (insieme alla videoispezione) a circoscrivere il problema evitando di dover rompere tutto il cortile alla disperata ricerca dei tubi; perché oltre al problema economico dovete considerare il disagio di dover chiudere per qualche giorno il cortile (specie se ci sono dei parcheggi) proprio perché senza disegni senza foto e senza una ricostruzione attendibile dell'Impresa che ha fatto i lavori, è molto difficile (più facile trovare l'ago in un pagliaio) ricostruire il percorso di uno scarico...e lo dico per esperienza diretta.
     
    Ultima modifica: 24 Gennaio 2015

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