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  1. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Buon giorno
    Nel mio condominio una parte di "furboni", che purtroppo hanno la maggioranza, hanno approvato un riparto delle spese molto particolare per lavori di ristrutturazione di facciata. L'amministratore (logicamente d'accordo con loro) ha unito in un solo conto le spese per le facciate e le spese per i balconi aggettanti. Puntualizzo che i lavori per i balconi non sono mai stati deliberati! L'amministratore si è giustificato dicendo che per fare un buon lavoro sui frontalini, andavano rifatti i sottobalconi e i marmi bianchi che fanno da cornice ai pavimenti dei balconi. E non ha ritenuto importante fare un'assemblea in merito, nonostante alcune richieste scritte di non intervenire sui propri balconi. Lo so che la cosa sembra paradossale, ma nel mio condominio è realmente avvenuta. Condominio di 10 piani e almeno 50 balconi di varia grandezza. Ho protestato con altri pochissimi condomini e fatto mettere a verbale che la suddivisione delle spese è contraria alle norme del c.c.. Non solo i lavori ai balconi non sono stati deliberati ma le spese sono state inserite nell'unico calderone condominiale. A questo punto insieme ai pochi condomini dissenzienti abbiamo deciso di non pagare e aspettare un eventuale ingiunzione di pagamento per poi andare in causa. Sbagliamo?
    Grazie
    Francopau66
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A mio parere quella preferita non è la procedura piu' corretta e conveniente . La piu' conveniene è prendere l'iniziativa ed impugnare la delibera nei 30 giorni.
     
  3. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ciao Guru
    hai ragione, ma allo stesso tempo abbiamo anche pensato di inviare una lettera cautelativa (di un avvocato), con la quale si dichiara di essere pronti a pagare il dovuto una volta che i conti vengono fatti rispettando quanto enunciato dal codice civile.
    Cosa ne pensi?
    Grazie per la risposta
    Francopau66
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Dovrei approfondire ma vado a braccio. In linea generale il condomino non puo' decidere cosa pagare e cosa no ( diversamente si creerebbero dei precedenti per cui chi non vuole pagare ne troverebbe la ragione all'interno della variegata casistica giurisprudenziale ed in fatto si paralizzerebbe il funzionamento del condominio ) ma paga e poi reclama , opponendosi secondo le forme stabilite dala legge ( opposizione entro 30 gg tramite legale). Per cui non è una questione di merito ma di forma .

    La via da percorrere in primis è tuttavia, a mio avvsio quella dettata dal D.lgs. 28/2010; è in pratica un nuovo istituto giuridico finalizzato all deflazione del sistema giudiziario italiano relativamente al carico di arretrati, e soprattutto relativamente al rischio di una nuova sopravvenienza e cioè del fatto che si possa accumulare ulteriore ritardo" (Dichiarazione del Ministro Angelino Alfano durante la conferenza stampa avvenuta il 28 ottobre 2009).
    Si tratta, di fatto, dell' introduzione di una forma di mediazione obbligatoria dal 20 marzo 2012, ama per ora percorribile facoltativamente.
    Dopo il 20 marzo 2012 per rifiutare di partecipare al tentativo di conciliazione occorrerà un "giustificato motivo" (art. 8, comma 5).
    Dal 20 marzo 2010, la norma prescrive l' obbligo da parte degli avvocati di informare i propri clienti (tanto attori, quanto convenuti), della possibilità/obbligo di utilizzare la mediazione per la risoluzione delle controversie, nonchè dei benefici fiscali previsti dalla legge.
    L' avvocato deve dare le informazioni suddette per iscritto al momento del conferimento dell' incarico da parte del Cliente, e tale documento, sottoscritto dall' assistito, deve essere allegato all' atto introduttivo dell' eventuale giudizio.
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma gli conviene vista la difficoltà per le persone normali di recuperare quanto dovuto?
     
  6. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo con Rossi. Occorre impugnare immediatamente la delibera mediante lettera del legale che intimi l'esecuzione dei lavori effettivamente deliberati dall'assemblea e con la distinzione degli importi fra facciate e balconi aggettanti in modo da evitare confusione di contribuzione alle spese. La qual cosa accadrebbe se, come tu dici, i balconi stessi non hanno la medesima grandezza.
     
  7. nuba

    nuba Nuovo Iscritto

    mi intrometto alla discussione per porvi una domanda che un po' si rifà a quanto scritto finora:
    nel caso in cui l'amministratore prima fa eseguire i lavori e poi invia per raccomandata la ripartizione della spesa, che però non è mai stata approvata in sede di assemblea, è consigliabile non pagare in attesa di decreto ingiuntivo a cui fare opposizione?

    grazie
    nuba
     
  8. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I avori che l'amministratore può fare prima di convocare l'assemblea sono solo quelli che presentano situazione di pericolo o di aggravamento dei danni. Ad esempio, se un cornicione minaccia di staccarsi e cadere provvederà a mettere in sicurezza la parte spendendo dei soldi. Se una tubatura si rompe provvederà a ripararla. Di tali spese renderà edotta l'assemblea alla prima occasione utile, o se lo ritiene necessario, indicendone una straordinaria. Non può eseguire il rifacimento delle facciate "sua sponte" senza avere l'avallo dell'assemblea. Potrebbe anche essere costretto a pagare di tasca sua per lavori non necessari ed arbitrari....
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Premo da tempo in casi del genere perinvitare le parti alla conciliazione (pratica economica attivabile con semplice procedura che viene attivata dalla segretaria della camera di commercio)
    E' procedura economica e veloce; davanti al mediatore-conciliatore si possono fare valere con calma le proprie ragioni motovate e sentire quelle della altra parte; in sostanza si discute e in genere si trova una convergenza.
    Cio' non vuol dire che chi volesse non potrebbe far partecipare il legale al suo posto in sede conciliativa , il tutto in ogni caso con tempi e costi ridotti.
    Rinunciare alla conciliazione e adire il giudice puo' comportare incertezza di tempo ed il rischio di non ottenere giustizia ( ottenere ragione dopo anni è parimente frustrante quanto non ottenere giustizia)

    Visto che i tempi della tempestiva invocata conciliazione sono alquanto brevi spesso le conciliazione si ottine prima della scadenza delle ultime rate che pertanto potrebbero essere rettificate
     
  10. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E comunque anche se le ultime rate sono state pagate, la conciliazione può anche prevedere un nuovo piano di riparto con i diversi conguagli....
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    prima di tutto vedere se l'urgenza è reale, secondo può darsi che l'amministratore habbia agito con interesse vero, avendo già un ponte montato per i lavori di facciate non habbia ritenuto di intervenire dietro anche del consiglio dei consiglieri del condominio, essendo un condominio di 50 unità ce ne sarà più di uno, secondo verificare se i lavori resi necessari al comdominio erano urgenti (tutti) e che non abbia veramente fatto gli interessi del condominio, (è facile dare all'amministratore degli epiteti tanto gli amministratori sono tutti uguali e rubano tutti, fanno di testa loro, non sempre è così ciao adimecasa:daccordo:
     
  12. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Grazie a tutti per i vostri pareri.
    Vorrei aggiungere alcune cose.
    Vivo da un paio d'anni in un condominio del 1963. Ci sono condomini che ci vivono da più di 50 anni. Su 44 condomini+ alcuni negozianti che hanno i loro negozi a piano terra, sono sempre presenti all'interno del condominio non + di 20. Tutti gli altri (per me ignari) sono persone che vengono solo in estate (seconde case). Questi "vecchi" condomini hanno le deleghe di quest'ultimi e così fanno il bello e cattivo tempo nel condominio stesso. Queste persone posseggono vari appartamenti, negozi e terrazzi al primo piano e sull'attico. Tutte le spese riguardanti le parti private le ha hanno fatte mettere su un conto spese unico. Cosa deduco da questa situazione, chi più ha meno paga. Ecco perchè:
    Esempio:
    Spese condominiale = 100
    Spese private = 50
    100 x 22∘/∘∘= 2200
    100+50= 150x22∘/∘∘= 3300
    Considerando che i 50 privati non sono mai stati deliberati, anzi il sottoscritto ed altri abbiamo messo per iscritto in tempi non sospetti di non volere fare i balconi in quanto oggetti di recente ristrutturazione, perchè dovremmo pagare tutto questo.. Anche se basta il principio che nessuno deve mai entrare nel tuo privato senza il tuo consenso. Alcuni condomini hanno + di un appartamento, un negoziante a tutti i negozi al primo piano e nessun balcone in quanto non possiede nessun appartamento. Secondo voi perchè ha spinto tanto per fare un solo conto? Considerando che non ha neanche un balcone e di conseguenza nulla di privato da pagare. Ve lo dico io il perchè.
    I condomini al primo piano hanno un lunghissimo e larghissimo terrazzo (5mx30m almeno), essi fanno da copertura ai suoi negozi sottostanti. Cosa dice il c.c. im merito???
    ⅓ a chi calpesta e ⅔ a chi usa la stessa superfice come soffitto.
    A questo punto il negoziante per lo stesso "principio" chiederà a "ragione" a tutto il condominio a partecipare a questa spesa.
    Domandona:
    Perchè "cavolo" io dovrei pagare per questo signore e tutti gli furboni ?:rabbia::rabbia::rabbia::rabbia:
    Grazie
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    le spese vanno divise diversamente dai balconi con le terrazze a livello sono 2 cose molto diverse, i balconi ognuno si paga il suo, il terrazzo a livello 1/3 chi l'utilizza come calpestio e 2/3 tutti quelli che utilizzano il terrazzo come copertura art. 1126 c.c.:daccordo:
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel Regolamento di Condominio che sicuramente avrete, si stabilisce quali parti sono di proprietà comune ed a quali tabelle millesimali si farà riferimento, per le manutenzioni/riparazioni, le cui spese faranno capo agli effettivi proprietari di dette parti comuni. Così, a mero titolo di esempio, le spese per le facciate andranno divise per i millesimi di proprietà generale (Tab. A), la pulizia scale e sua illuminazione alla Tab. Scale, il funzionamento dell'ascensore alla tabella Ascensore e così via. Il rifacimento dei balconi e dei lastrici solari segue altre e diverse discipline che, comunque sono esplicitate negli artt. di c.c. e disposizioni di attuazione del codice stesso. Quindi, in definitiva, la materia per difenderti c'è. Basta applicarla o fare in modo -magari tramite legale- che venga applicata.
     
  15. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Luigi Barbera
    Grazie per la tua risposta.
    Il regolamento è un foglio ingiallito dal tempo, penso che abbi più di 30 anni.
    Comunque per onor di cronaca terrò il forum informato di tutta la vicenda, il condominio è una materia che non si finisce mai di imparare.
    Francopau66
     
  16. CRIS PITAGORA

    CRIS PITAGORA Nuovo Iscritto

    interessante!!! nel mio caso il proprietario del 2 piano / e proprietario in esclusiva della terrazza a livello soprastante, che ha a giro il balcone, per seguire la linea archittetonica di base, vorrebbe riparare le incrinature sul balcone della terrazza, proprio chiedendomi la contribuzione dei 2/3 (io sto al piano 1). Ma riterrei di non dover contribuire, poichè non si sta intervendo sul "calpestio": siete d'accordo?
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    cosa intendi x incrinature, il parapetto del balcone o altro ciao:daccordo:
     
  18. CRIS PITAGORA

    CRIS PITAGORA Nuovo Iscritto

    grazie,cerco di spiegare meglio incrinature: la terrazza soprastante è di tipo cielo aperto, e nel suo perimetro sono ridisegnate le forme dei balconi sottostanti, quindi sono veri e propri balconi a cielo aperto; osservando la facciata, dal lato esterno quardando alla base di questi balconi vi è una specie di spaccatura in corrispondenza della linea pavimento terrazza. Il sig. proprietario esclusivo di terrazza però non vuole sanare il pavimento terrazza/balcone (da cui magari deriva questa spaccatura) ma solo tamponare/riempire dal lato facciata.
    Allorchè ho pensato che i miei 2/3 di contributo spese, non rientrino e che rientrino solo quando si interviene risanando il pavimento della terrazza!!!
    Cosa ne pensi?
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    prima bisogna intervenire e capire cosa è successo con un tecnico relazionando il tutto, fare un riunione dei condomini e decidere il da farsi, eventuali responsabilità salteranno fuori altrimenti si applica il regolamento condominiale per eventuali riparazioni, in mancanza di regolamento il c.c.
     

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