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  1. Barje

    Barje Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Tre villette totalmente indipendenti e separate. Non esiste condominio nel senso generale. Due sono bifamiliari e una monofamiliare. Nel giardino di quest'ultima (la mia) si trova il pozzo nero a servizio delle 5 abitazioni, che sono abitate saltuariamente o per brevi periodi.Sarà necessario sostituire la fossa settica.
    Con quale criterio andrebbero ripartite le spese della sostituzione nonché quelle di spurgo periodico?
    Grazie
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dato per assodato sussiste un bene comune (impianto pozzo nero), si consideri innanzitutto cosa indicato nel titolo di ciascun comproprietario; probabile che l'unico ed iniziale proprietario/costruttore abbia in atti specificato qualcosa, non tanto come debba ripartirsi la spesa in oggetto (lo avesse fatto, tale convenzione sarebbe vincolante) quanto piuttosto sia la quota di contitolarità sul bene comune.
    Quindi se in atti:
    - si indicassero specificamente delle % di proprietà, sussisterà comunione pro/indiviso e la spesa andrà suddivisa secondo la medesima % indicata.
    - non si indicasse % alcuna e ci si riferisse genericamente alla contitolarità (bene in comunione degli immobili x,z,y...), è opinione del sottoscritto che vi sia Condominio (art.1117 bis Cc "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117") e che debba applicarsi l'art.1123 Cc: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne .
    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità"
    A tal fine dovrete determinare il valore proporzionale di ciascuna propietà (c.d. millesimi) e ripartire la spesa in funzione della medesima.

    Ad onor del vero altri ritengono che non vi sai mai condominio e che debba sempre sussistere la sola comunione pro-indiviso (con quote in % eguali ove il titolo non dipsonga diversamente e spesa da ripartirsi in parti eguali). Non è la posizione del sottoscritto, per diversi motivi più volte riportati. Tuttavia è posizione degna di essere considerata.
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Rappresentando il parere "diverso" del mio illustre "compagno di merende" :ok:...nel rispetto della sua tesi sviluppo l'opposta.

    Salvo vi siano elementi probanti di "condominialità" (costruzioni da parte dello stesso edificatore/originario proprietario su unico lotto et similia) accrediterei la semplice "comunione".
    In mancanza di diversa specifica costitutiva il servizio andrà inteso "paritario" fra tutti i partecipanti.
    Se foste in Condominio si dovrebbe stabilire un criterio condiviso all'unanimità di valutazione dei singoli pesi/millesimi e/o affidare tal calcolo ad un professionista con costi conseguenti spropositati rispetto il beneficio...ma anche seguire la stessa divisione "alla romana" (pro testa) purchè concordi all'unanimità.

    L'uguaglianza vale sia per la sostituzione (spesa straordinaria) che per gli svuotamenti (spesa ordinaria).
     
  4. Barje

    Barje Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a Ollj e Dimaraz per i pareri esposti.

    Il mio contratto di acquisto della casa recita al riguardo:
    " Sono compresi nella presente vendita ......nonchè il pozzo nero interrato, ubicato nella zona di terreno in oggetto, ma a servizio comune di altre quattro unità immobiliari limitrofe, in favore delle quali sono pertanto costituite le necessarie servitù per le operazioni di pulizia, manutenzione e riparazioni. "

    Le villette furono effettivamente realizzate dallo stesso costruttore, e sono adiacenti, nel senso che il giardino di A confina con quello di B, e dall'altro lato di B esso confina con C. Il costruttore dopo aver venduto le altre, aveva tenuto per sè quella che in epoca posteriore ha venduto a me.

    Ignoro se/cosa sia menzionato nei titoli di proprietà delle altre unità abitative, posto che ci conosciamo appena di vista.
    In ogni caso ora sono in possesso di un buon punto di partenza.
    Grazie per la rapidità! Buona giornata
     

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