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  1. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    sono nuova di questo forum e vorrei chiedere un parere sul riparto di una spesa.
    Nel mio condominio esistono diverse tabelle millesimali per il riparto delle spese. Oltre alla tabella di millesimi di proprietà, ci sono 3 tabelle per la gestione ripsettivamente di acqua, riscaldamento e ascensore; c'è poi una quarta tabella "di gestione" sulla base della quale sono ripartite le spese di manutenzione considerata ordinaria (es. imbiancatura della portineria, sostituzione di lampade, vari interventi di riparazione sulle parti comuni ecc). Nell'ultima assemblea di condominio, si è deciso di ripristinare le parti ammalorate delle facciate (lo scorso anno è stato fatto un intervento di battitura, con operatori in corda, per rimunovere le parti a rischio di distacco e ora si è deciso di ripristinare le parti rimosse). La spesa è stata ripartita dall'amministratore in base alla tabella millesimale "di gestione", in quanto, a detta sua, ordinaria. Non dovrebbe essere invece considerata spesa straordinaria da ripartire per millesimi di proprietà? La cifra è considerevole e sono state chieste 2 rate straordinarie.
    Grazie
    Spasia
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    no, e' spesa ordinaria.
    anche noi abbiamo fatto fare la stessa cosa per due o tre anni di seguito..............sempre pagato come spese ordinarie.
    si tratta di un untervento di messa in sicurezza, la gru dell'impresa va fino all'ultimo piano e stacca le parti pericolose.
    il palazzo diventa un bel gruviera.
    dopo per ovvie ragioni parte la ristrutturazione straordinaria della facciata.
     
  3. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    quindi se ho capito bene la messa in sicurezza è ordinaria e la ristrutturazione (verranno rimesse le tesserine mancanti) è straordinaria?
    grazie
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    :daccordo::daccordo: giusto.
     
  5. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    appunto, ma l'amministratore sostiene che il ripristino sia spesa ordinaria.
    faccio un passo indietro: l'anno scorso abbiamo chiesto in assemblea ordinaria l'intervento per la messa in sicurezza delle facciate. il costo dell'intervento è stato messo nel consuntivo dell'anno scorso tra le spese ordinarie, quindi ripartito secondo millesimi "di gestione".
    Quest'anno invece abbiamo scelto di far sistemare la facciata ripristinando le parti mancanti: la spesa non è stata messa nel preventivo ordinario e sono state chieste 2 rate straordinarie; abbiamo anche chiesto la pratica per il 36%
    davo per scontato che la spesa fosse straordinaria, ma l'amministratore dice di no. cosa dovrei fare ?:occhi_al_cielo:
     
  6. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    io so che la facciata e' spesa straordinaria.................noi l'abbiamo fatto come spesa straordinaria con consuntivo e spese e pagamenti differenti dal consuntivo ordinario.
    pero' abbiamo fatto tutta la facciata con capitolato e ingegnere direttore dei lavori.
    puo' darsi che essendo un " rattoppo" delle parti mancanti l'amministratore decida di mettere la spesa nel consuntivo ordinario.
    il 36% lo deve preparare l'amministratore......in base a quello che hai pagato ma solo se sono spese straordinarie.
    ma se le ha messe nelle spese ordinarie perche' vi ha chiesto due rate straordinarie???
    intendi spese straordinarie come preventivo straordinario o solo spese da anticipare con urgenza??
    Dovrebbero andare nel calderone di tutte le spese ordinarie annuali.
    al limite se il preventivo viene sforato si paga dopo il consuntivo annuale finale la differenza.
     
  7. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    Caro acquirente,
    grazie per il tuo interessamento. Per farti capire meglio, l'intervento è sì un "rattoppo" delle parti mancanti, ma la spesa per questo rattoppo è di circa 70.000€ su un consuntivo ordinario annuo di circa 300.000€.
    L'anno scorso per il lavoro di battitura delle parti ammalorate avevamo speso circa 5000€ o poco più e questa cifra era stata messa nel consuntivo come spesa ordinaria. E fin qui OK. Quest'anno, si è deliberato in assemblea ordinaria, di fare il rattoppo, con tanto di analisi dei 3 preventivi e nomina dell' ing. coordinatore della sicurezza. La spesa complessiva, i 70.000€ non è stata inserita nel preventivo ordinario. L'amministratore quindi ha chiesto 2 rate, diciamo extra, calcolate come si calcolerebbero le spese ordinarie (cioè secondo millesimi di gestione e non di proprietà). Per gli importi di queste 2 rate extra abbiamo chiesto il 36% e ovviamente l'amministratore si è preso il suo bel 3%. La questione è che il riparto per millesimi di gestione anzicchè di proprietà è penalizzante per la maggior parte dei condonimi (e infatti nessuno si è sognato di chiederlo) tranne uno.... che con questa ripartizione si risparmia qualche bel migliaio di euro.....
    Quindi vorrei capire se ci sono gli estremi per insistere per un diverso riparto.
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    questa non l'avevo ancora sentita................
    Le tabelle di gestione possono esistere ufficialmente, o non esistere.
    Se ci sono, e sono approvate con regolamento contrattuale valgono in ogni caso.
    Se invece sono approvate con regolamento assembleare (cioe' con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la meta' dei millesimi) valgono solo se non sono in contrasto con le disposizioni di legge, e in particolare con il codice civile.
    Se, infine, ne' il regolamento contrattuale ne' quello assembleare ne fanno cenno, tutto l'articolo 1123 del Codice Civile, compreso il secondo comma, ha pieno valore e andra' valutato, caso per caso, quando una parte o un impianto comune serve in misura diversa i condomini.
    di piu' non so come aiutarti
    ciao
     
  9. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    SE il mio parere ti può confortare, le facciate di un palazzo sono parti di proprietà comune esattamente come il tetto la cui manutenzione ordinaria o straordinaria va ripartita in millesimi di proprietà ed è così che nel nostro palazzo sono state ripartite spese analoghe quali sostituzione dei pluviali, allestimento ponteggio e rifacimento delle parti a vista esterne, poi su ogni balcone di proprietà, lato interno, le spese sono di ogni singolo proprrietario, non solo, nei millesimi di proprietà rientrano, a differenza dei millesimi di gestione, gli eventuali coefficienti maggiorativi di norma applicati agli esercizi commerciali e di riduzione quali cantine e scantinati, coefficienti dei quali vanno tenuti conto per il calcolo dei millesimi di proprietà.
     
  10. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    :daccordo::daccordo:
     
  11. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    Grazie per le risposte, il vostro punto di vista mi conforta, ma l'amministratore non ci sente. Per lui si tratta di intervento ordinario, da ripartire secondo tabella millesimale di gestione della cui origine non ho informazioni (regolamento contrattuale, dal rogito, non mi risulta; per il regolamento assembleare dovrei andare indietro a cercare nei verbali .... a partire dagli anni 60:shock:).
    Il nodo è proprio in cosa contemplano queste tabelle di gestione: vedo che ci finiscono dentro un po' tutte le spese comuni o riferite a parti comuni, dalla retribuzione del custode, all'affitto per il suo appartamento, pulizia e luce, manutenzioni generiche (cioè cancello, paranco, disotturazione fognatura ecc) riparazioni per rotture (pannelli del riscaldamento, pluviali, ecc), piccoli acquisti (tipo passatoia, lampade ecc.).
    Tutto ciò che è "ordinario" (in pratica tutto tranne acqua riscaldamento ascensori assicurazione e spese amministrative) e diciamo di modesta entità nel nostro condominio è stato sempre ripartito per millesimi di gestione "generica". Per ottenere un diverso riparto del lavoro sulle facciate credo proprio di dover far passare il concetto che la spesa è straordinaria. Mi potete indicare quali sono gli elementi inequivocabili per classificare una spesa come starordinaria?
    Grazie per l'aiuto
    Spasia
     
  12. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo).
    - Spese straordinarie: sono le spese inerenti i lavori di manutenzione straordinaria da sostenere in caso di eventi eccezionali. Queste spese sono imprevedibili.
    Per le spese condominiale straordinarie, da parte del Legislatore non è stata operata un’elencazione puntuale, ma esse si desumono da norme destinate a disciplinare altre situazioni giuridiche, che indirettamente le richiamano.
    Al riguardo, il secondo comma dell’art. 1105 de c.c. recita testualmente: “Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.
     
  13. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    da come recita la legge sostituire le tessere che si sono staccate effettivamente non è opera straordinaria (nessun evento eccezionale, ma solo deterioramento, e quindi spesa prevedibile):triste: ?
    non mi resta che attaccarmi all'art 1123 del cc e verificare che non ci siano condizioni (regolamento contrattuale e/o assembleare) per deroghe che facciano valere i millesimi di gestione anche in questo caso?
     
  14. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    gli amministratori sono uomini come tutti gli altri e non è detto che abbiano ragione solamente perché ricoprono la loro carica, spesso e volentieri cadono in luoghi comuni e per tranquillità stanno a sentise chi urla di più, dipende dalla loro determinazione, dargli contro non sempre è cosa semplice anche perché si aggrappano a tante sigle a volte superate dalla recente giurisprudenza, te lo assicuro per esperienza personale. Data l'entità della spesa, unitamente a chi la pensa come te, impugnate la ripartizione della spesa, del resto a mio giudizio hai tutte le carte in regola per farlo e vincere il contezioso.
     
  15. spasia

    spasia Nuovo Iscritto

    Caro Busolegna,
    grazie per il tuo commento. Anch'io in altri condomini in cui ho proprietà vedo che spese tipo sostituzione dei pluviali e rifacimento di parti a vista sono ripartite per millesimi di proprietà (secondo quanto previsto dal codice civile). In questo condominio invece, se si rompe un tubo del riscaldamento (abbiamo i pannelli) o un pezzo della colonna di scarico o si decide di cambiare un pluviale perchè ammalorato... si paga per millesimi di gestione. E' ovvio che la cosa è anomala (posso forse io usare il bene comune "colonna di scarico" o "pluviale" in modo diverso dagli altri condomini?) eppure è così. Temo che alla base ci sia una definizione dei criteri di riparto per "gestione" che non conosco e che, come mi è stato suggerito, devo recuperare, poi vedrò il da farsi.
    Fino ad ora si è sempre pagato così, penalizzando tutti i condomini tranne 1, che ha molti millesimi di proprietà ma, guarda caso, un bel po' meno di gestione.
    Confidavo che, essendo l'intervento di natura straordinaria, il riparto della spesa venisse fatto per millesimi di proprietà, come è stato fatto in passato (rifacimento della facciata e della fognatura ad esempio), ma in questo caso l'amministratore sostiene che questa spesa è manutenzione ordinaria....
     
  16. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    ti ricordo che le deroghe non possono superare i criteri di legge, i patti leonini non sono applicabili nella nostra giurisprudenza per cui il tuo amministratore non può fare qualloche vuole ma DEVE attenersi alle regole comunitarie sancite e tra l'altro ben identificate come ha ben ricordato il costro caro Socio VIP Acquirente nella sua precedente comunicazione delle ore 11.49.
     
  17. saggia

    saggia Nuovo Iscritto

    Buongiorno, sono nuova a questo forum , che trovo molto interessante, e vorrei porre un quesito: Le spese dell'impalcatura per fare la facciata, ove esistano dei box a livello terra, vengono ripartite solo e soltanto relativamente ai millesimi, anche nel caso che, per lasciare il passaggio ai box, l'impresario afferma che il costo è superiore e quindi è da addebitare ad ogni singolo proprietario? E quindi noi proprietari dei box dovremmo pagare un surplus, oltre alla quota millesimale? Grazie a chi risponderà:
     

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