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mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
#1
Salve, oltre ad essere proprietaria di 2 immobili ho un locale commerciale dove mio marito svolge la sua attivita' dove siamo affittuari. Dico questo perche' seguendo i miei condomini come proprietaria senza alcun problema ho da diversi anni problemi con l'amministratrice del locale in affitto.
senza dilungarmi troppo chiede cifre esorbitanti senza circostanziarle...ebbene....vi chiedo PER LEGGE quali sono specificatamente le spese che toccano a noi come INQUILINI.
grazie
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#2
In sintesi: ai proprietari competono le spese 'straordinarie', ai conduttori le 'ordinarie'.
Tutte le spese risultano "circostanziate" nel relativo rendiconto presentato per ogni esercizio, col relativo piano di riparto, dall'amministratore e fatto così approvare dall'assemblea. L'inquilino ha diritto di chiedere al locatore la possibilità di esaminarli onde stabilire gli importi che devono essergli rimborsati.
Solitamente nei contratti di locazione si prevede che l'inquilino versi assieme al canone una somma a titolo di acconto sulle spese di sua competenza da detrarre in sede di conguaglio a fine esercizio condominiale.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#4
Art. 1576 c.c.:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1609 c.c.:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.


Occorre verificare eventuali clausole contrattuali.
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
#5
Non è citato il condominio.....ma io ai miei inquilini non faccio pagare la mia quota parte di diverse cose...ipo compenso amministratore o assicurazione stabile quindi non credo di doverle pagare come inquilina
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#6
Tu hai chiesto come poterti regolare, in quanto inquilina, nella regolamentazione con il proprietario/locatore sulle spese condominiali di rispettiva competenza. In questo senso le risposte già le hai (come sopra) ricevute; mentre il condominio non c'entra per nulla. Inoltre fa specie che tali spese, di qualunque tipo esse siano, ti vengano richieste e tu ne debba trattare - come scrivi - direttamente con l'amministratore, che non vi è tenuto.
Ad ogni modo aggiungo per completezza: sulla ripartizione delle spese, a parte la già citata distinzione tra ordinarie e straordinarie, per il resto non ci sono regole certe in quanto i metodi per discriminarle risalgono a varie tabelle pseudosindacali che spesso hanno indicazioni divergenti. Faccio un esempio pratico, rapportato al tuo accenno al "compenso dell'amministratore" e alla "assicurazione dello stabile". Secondo una tabella della Confedilizia risalente al 1994 tali spese andrebbero ripartite al 50% tra proprietario e inquilino, mentre in una più recente (del Sicet) sono tutte a carico del proprietario.
Su questi presupposti sarebbe quindi opportuno (io lo consiglio sempre) che, quando si stipula un contratto di locazione, d'inserirvi il richiamo a quale criterio tabellario le parti si rimettono nel ripartirsi le spese condominiali.
Tanto precisato è sperabile che ti sia chiarita sufficientemente, a questo punto, le idee.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#8
Quel decreto ministeriale, attinente ai rapporti locativi previsti dalla L.431/98 e incentrato soprattutto sugli aspetti economici, si limita ad esprimere 'criteri generali' destinati alla loro 'considerazione' da parte delle organizzazioni territoriali del settore. Dice poco (anzi direi nulla) circa il riparto inter partes degli oneri condominiali. La conferma in proposito si rinviene proprio nell'allegato 'D' caratterizzato da vistose lacune previsionali. Tanto per restare ai punti citati da @mega, cioè sul "compenso amministratore" ed "assicurazione dello stabile", non ve n'è traccia alcuna. Ergo si resta, a mio modesto avviso, nel 'limbo'.
 
#9
In effetti alcune cose mancano. Ha il pregio di essere 'ufficiale' quindi direi incontestabile per le parti che copre.
Io ho sempre usato questo, ma io sono in Emilia... E' un accordo tra Collegio dei Geometri e Sunia e altri. Mi pare abbastanza completo. Ci sono anche il compenso amministratore e l'assicurazione
Il sito e' www.collegiogeometri.bo.it Quasi in fondo alla pagina c'e' il link all'accordo
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#10
Non è citato il condominio.....ma io ai miei inquilini non faccio pagare la mia quota parte di diverse cose...ipo compenso amministratore o assicurazione stabile quindi non credo di doverle pagare come inquilina
Spesso è prassi dell'amministratore catalogare certe spese sotto il capitolo "spese di proprietà", e abitudine dei locatori non richiederne il rimborso al conduttore.

Ma giuridicamente tutto è demandato al solo rapporto contrattuale tra i due. Veditela col proprietario
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
#11
Il fatto e' che i proprietari, con cui ho un ottimo rapporto, sono anziani e non abitano nello stabile in questione, peraltro, essendo il mio un locale commerciale senz'altro molte delle spese richieste (ascensore, scale ecc.) non sono di certo dovute; d'altro canto l'amministratrice, pur avendo avuto autorizzazione dai proprietari ad inviarmi i bilanci, si ostina a mandarmi solo avvisi di pagamento e non risponde alle mie mail….di certo potrei fregarmene e lasciare tutto il debito ma come dicevo non voglio per rispetto dei proprietari...
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#12
La tua sensibilità e gentilezza verso i locatori è certamente encomiabile ma, direi, fino ad un certo punto. Personalmente al tuo posto mi regolerei in questo modo.
Quanto a costoro, visto che sostanzialmente - a parte il consenso a ricevere i bilanci dall'amministratore (cosa di per sé non regolare (oltretutto poi non te li fa avere) per il resto nicchiano - gli manderei una richiesta formale di sottoporteli con l'avviso che in difetto non ti sarà possibile rimborsargli le spese condominiali di tua competenza.
Quanto all'amministratore gli farei presente che - essendo inaccettabile sia la 'prassi' d'inviarti degli immotivati 'avvisi di pagamento' e sia per il resto la sua latitanza - non sei disponibile ad inviargli somme per spese condominiali prive d'alcuna debita imputazione. Con espressa diffida dall'assumere nei tuoi riguardi iniziative a scopo recuperatorio di crediti comunque legittimamente contestabili.
Detto ciò sorge però naturale una domanda: visto che, da quanto hai detto, il novero delle spese non di tua spettanza sarebbe inglobato sotto il "capitolo spese di proprietà" e questo i locatori non te lo pretendono, ma allora di che ti duoli?
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
#15
Hai ragione.....proprio ieri è passata una delle proprietarie e le ho fatto te che pagherò finche' non vedrò i bilanci....lei ha fatto un po' la vaga e dice che per oggi mi porta tutto ....onesta si ma fessa no
 
#16
"Carta straccia"
Loro lo hanno riproposto di recente ritenendolo ancora valido. Ci sono accordi, nazionali, più recenti, che sono incompleti (v. quello del 2014 o quello del Decreto del 2017 che ho già indicato). Credo che di ciascuno si possa prendere la parte buona. Tra tutti... aiutano a venire a capo dei dubbi. Io faccio così... Gli altri cercheranno una loro via...
 

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