Ripetizione canoni in nero e decreto legislativo 23/2011

[nik1980]

sono uno studente che ho qualche problema con il mio proprietario e volevo la vostra opinione. Molto brevemente espongo i fatti:abito in un appartamento con affitto in nero da 6 anni. In questo appartamento prima di me abitavano 2 ragazze da parecchi anni che probabilmente al inizio avevano un contratto regolare pero da tanti anni non registrato.Ho abitato per il primo anno con queste ragazze e poi fino ad oggi sono passate altri 2 coinquilini. Fino a maggio 2010 la proprietaria firmava delle ricevute scritte a mano da me dove era scritto chiaramente il canone ed il periodo relativo,nonche i nomi dei conduttori e del locatore ad eccezione dell' ultimo anno che una delle due camere è rimasta vuota,io ho continuato a pagare la meta del canone(cioè la parte che mi corrispondeva) ma lei si è sempre rifiutata a firmarmi la ricevuta. Ho pero una registrazione dove si evince chiaramente che ha percepito l' affito x il mese di dicembre 2011.Le utenze a parte telecom sono a nome suo pero ne sono in possesso di tutte in originale visto che le pago io. L'utenza telecom anzi prima stava a nome dell' altro ragazzo che abitava con me,poi è passata a nome mio. io ho la residenza regolare in questa casa dal 2008 (pago l'affitto dal 2006) e la proprietaria ha giustificato la mia presenza nell' appartamento come ospite(scritto cosi nella cessione di fabbricato). Penso che sia dimostrabile fuori ogni dubbio che io(come anche le altre persone che sono passate dall'appartamento) sto in nero anche se non ho le ricevute dell'ultimo anno pero non abusivamente?

In quest ultimo mese mi sono trovato in difficolta e le ho chiesto una riduzione nel canone, cmq sarebbe per pochi mesi visto che mi sto laureando, pero lei arrogantemente mi ha risposto che non puo e cmq sono libero di andarmene o se no procede allo sfratto, minaccia che ha ripetuto anche 6 mesi fa quando le ho chiesto di darmi la ricevuta per l' affitto. Ho pensato seriamente di sfruttare la nuova normativa del 2011 pero essendo una persona onesta non vorrei recarle un danno sproporzionato anche se lo meriterebbe avendo evaso il fisco per cosi tanti anni. Oltretutto io lasciando casa probabilmente entro 1 anno non so se alla fine mi conviene fare tt questo casino avendo anche da studiare e lavorare. Ho pensato piu che altro ad accenarle questo fatto o mandarle una raccomandata a.r pero non so se lei poi agisce in contropiede e va a registrare un contratto da sola. Lo potrebbe fare e quali sono i rischi contro i quali andrebbe? All' Agenzia delle Entrate registrerebbero il contratto alle stesse condizioni come se l' avessi denunciato io o con altre condizioni?

Ho poi letto su internet che potrei recuperare i canoni corrisposti "indebitamente" od una parte di loro x effetto di nullita assoluta del contratto. è possibile?
Secondo voi visto che formalmente io sono ospite in questa casa posso attenermi a questo fatto e non pagare il canone? mi potrebbe sfrattare?
Come mi consigliate di procedere x tutelarmi? Mi spiace vi ho sommersi di domande xo essendo studente ho dovuto fare tanta ricerca su internet x conoscere le normative e non mi posso permettere di procedere ad azioni legali o denuncie se non ho una relativa certezza di successo. è anche pero una questione di principio insegnare a questa persona una lezione di rispetto verso gli altri ed essere meno arrogante. grazie per chi rispondera alle mie domande

 

[mapeit]

Dalla circolare n. 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate.

"9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi.
L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 14-03-2011 una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.
In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei
prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone.
In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2.
A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.
Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1.
Si precisa che le parti possono verificare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione ed i termini della locazione stessa mediante l'accesso al Cassetto Fiscale dei Servizi Telematici dell’Agenzia delle Entrate (saranno presto disponibili le informazioni relative ai contratti registrati avvalendosi del modello Siria).
Le informazioni sono visualizzate al percorso: La mia scrivania - Consultazioni - Cassetto Fiscale – Dati Patrimoniali – Atti del Registro.
Selezionando l'anno di registrazione verranno visualizzati tutti gli atti registrati, in cui è parte l'utente, con i dati di dettaglio quali: l'ufficio presso cui è stato registrato l'atto, la tipologia, il numero e la data di registrazione, le parti interessate e gli importi dichiarati.
.... (omissis) ....
È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla
registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.
Ai sensi del successivo comma 10, le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.

Come vedi gli strumenti per far diventare un contratto non registrato un normale contratto 4 + 4 con un canone annuale pari al triplo della rendita catastale (cioè di molto inferiore a quello normalmente pattuito e pagato dagli studenti) ci sono tutti.
Basta che l'inquilino si rechi all'Agenzia delle Entrate con una copia del contratto non registrato in corso e i funzionari saranno ben felici di spiegare come fare.
Oltre a tutto i termini per sanare, da parte del locatore, queste situazioni sono scaduti il 6 giugno 2011.

 

[arianna26]

mapeit ha detto tutto. sta a te decidere.

 

[maria55]

Incredibile la faccia tosta della padrona di casa. Evasore fiscale e soggetto iperartogante

 

[ergobbo]

Personalmente prenderei tutto quello che ho a disposizione e farei visita a un funzionario dell'Agenzia delle Entrate, al quale spiegherei la situazione con la stessa chiarezza con cui l'hai spiegata a noi.

Questo malvezzo della "spremitura" in nero degli studenti fuori sede deve finire, e certi proprietari - sempre convinti di essere più furbi di tutto il resto del mondo - devono cominciare a capire che se vogliono vacche da mungere devono diventare allevatori!

 

[casanostra]

Io, da proprietario, ti consiglio di recarti all'Agenzia delle Entrate per farti trasformare il contratto in un 4+4 con canone al triplo della rendita catastale. Non è giusto che proprietari che hanno scelto di essere in regola debbano pagare anche per i furbetti. Vedrai che la prossima volta la signora ci penserà due volte prima di fare un contratto in nero. Non parlo così per invidia, potrei farlo anch'io, ma mi da fastidio lo stereotipo del proprietario evasore.

 

[bolognaprogramme]

Qui a Bologna, nota città universitaria, ho visto tali e tanti abusi commessi da proprietari capaci di affittare in nero anche le cucine e i corridoi, che ti dico di correre a denunciare la situazione...

E' ora di finirla di sfruttare i fuori sede. Si affittano anche le cantine e i sottotetti ad uso deposito !

 

[Onesta]

Ciao a tt! Anch'io consiglio di denunciare all'Agenzia delle Entrate il proprietario di casa..io l'ho fatto due mesi fa..considerate che la mia proprietaria di casa abita al piano sopra il mio! denunciate denunciate denunciate!!!

 

[mapeit]

Anche io, pur essendo proprietario e locatore, ti consiglio di denunciare.
Per colpa di un gruppo di locatori disonesti tutta la categoria è screditata ed additata come l'emblema dell'evasione fiscale, cosa che non è affatto vera in quanto ci sono parecchi locatori onesti che (come il sottoscritto) registrano i contratti e pagano le imposte.

 

[nik1980]

grz a tt x il vostro sostegno. sarebbe possibile magari xo che qualcuno mi rispondesse anche ai quesiti specifici che ho messo? cioe:

1)Penso che sia dimostrabile fuori ogni dubbio che io(come anche le altre persone che sono passate dall'appartamento) sto in nero anche se non ho le ricevute dell'ultimo anno pero non abusivamente?

2)non so se lei(la proprietaria) poi agisce in contropiede e va a registrare un contratto da sola. Lo potrebbe fare e quali sono i rischi contro i quali andrebbe? All' Agenzia delle Entrate registrerebbero il contratto alle stesse condizioni come se l' avessi denunciato io (cioè al triplo della rendita catastale, 4+4)?

3)potrei recuperare i canoni corrisposti "indebitamente" od una parte di loro x effetto di nullita assoluta del contratto?

4)Secondo voi visto che formalmente io sono ospite in questa casa posso attenermi a questo fatto e non pagare il canone? mi potrebbe sfrattare?

grz a chi si dedicherà il tempo x rispondermi.