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proid

Membro Attivo
Ciao per un lavoro di ristrutturazione di tutti i balconi di un edificio in cui non tutti i balconi sono uguali il tecnico ha distinto le quantità per tipologia di balcone senza entrare nel dettaglio del singolo balcone e di chi sia il proprietario di ogni balcone.


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La prima domanda che mi pongo è : Ripartisco tutto in millesimi proprietà o devo quantificare le competenze di ogni singolo balcone per addebitarle al singolo proprietario del balcone?
Mi rispondo che ovviamente devo seguire la seconda opzione perchè il balcone non è condominiale (discorsi di frontalini ecc a parte) ed è sbagliato ripartire tutta la spesa in millesimi proprietà senza entrare in merito alle dimensioni del balcone e al tipo di lavoro che si farà sul balcone specifico.
Però non do niente per scontato e vi chiedo conferma.

Assumendo che è corretto calcolare i lavori sia a preventivo che a stati d'avanzamento che a consuntivo per singolo balcone ne consegue che...
Se anche per assurdo andasse bene a livello di stima iniziale raggruppare le stime in un unica voce, in fase di stati avanzamento e a consuntivo non credo sia corretto perchè essendo i balconi privati e non essendo scontato che per ogni balcone si faranno le stesse quantità di lavoro (balconi in migliori condizioni di altri) si dovrà computare il costo specifico per il balcone X del sig. Y e non sarà sufficiente addebitargli la percentuale desunta dalla stima iniziale soprariportata.

E' corretto chiedere al tecnico già dal computo metrico iniziale la distinzione dei singoli balconi con indicazione del relativo proprietario distinguendo poi del singolo balcone le voci su parti comuni del balcone (frontalini?) e parti private (pavimenti?)?
In questo modo negli stati di avanzamento, riporterà che si è sviluppato ad esempio il 50% dei lavori di pavimentazione preventivati sul balcone specifico del condomino Rossi e sarà facilmente attribuibile la quota da versare del singolo condomino.
Se invece desse una percentuale sul computo metrico così presentato non sarebbe possibile dedurre quanto del lavoro sviluppato su tutti i balconi in generale sia da attribuire al sig. Rossi... per assurdo magari al sig. Rossi non è stato fatto ancora nessun intervento e non deve pagare niente dello stato di avanzamento.
Anche se si costituisse il fondo tutto in anticipo e non a stati di avanzamento il problema emergerebbe a consuntivo perchè magari il sig. Rossi aveva il balcone in perfette condizioni e non deve a consuntivo pagare niente o magari solo la metà del sig. Verdi che aveva il balcone più ammalorato.

In definitiva è corretto chiedere al tecnico un computo metrico che distingua in voci distinte le parti private quindi per ogni singolo balcone e del singolo balcone siano a loro volta distinte le parti di balcone condominiali (frontalini) e le parti private (pavimenti)?
Così lo stesso schema del computo metrico così dettagliato sarà applicato tale e quale anche nelle percentuali sviluppate negli stati di avanzamento e a consuntivo senza dover estrapolare le singole voci di volta in volta per capire quanto spetta al sig. Rossi e quanto al sig. Verdi.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ripartisco tutto in millesimi proprietà o devo quantificare le competenze di ogni singolo balcone per addebitarle al singolo proprietario del balcone?
Ogni balcone al suo proprietario.
In tutti i condomini in cui ho immobili, in caso di interventi su balconi aggettanti, addirittura le spese per tali lavori non passavano dal conto condominiale, ma ogni proprietario firmava un contratto personalmente con l’impresa, e pagava direttamente secondo gli accordi presi .
In definitiva è corretto chiedere al tecnico un computo metrico che distingua in voci distinte le parti private quindi per ogni singolo balcone e del singolo balcone siano a loro volta distinte le parti di balcone condominiali (frontalini) e le parti private (pavimenti)?
Si.
Anche il costo del ponteggio andrebbe suddiviso tea lavori condominiali e lavori privati.

aggiungo che il singolo proprietario non può essere obbligato a fare lavori sui suoi balconi privati, e l’assemblea non ha voce in capitolo: anche se, ovviamente , è meglio per tutti eseguire i lavori contemporaneamente.
 

proid

Membro Attivo
Ogni balcone al suo proprietario.
In tutti i condomini in cui ho immobili, in caso di interventi su balconi aggettanti, addirittura le spese per tali lavori non passavano dal conto condominiale, ma ogni proprietario firmava un contratto personalmente con l’impresa, e pagava direttamente secondo gli accordi presi .

Si.
Anche il costo del ponteggio andrebbe suddiviso tea lavori condominiali e lavori privati.

aggiungo che il singolo proprietario non può essere obbligato a fare lavori sui suoi balconi privati, e l’assemblea non ha voce in capitolo: anche se, ovviamente , è meglio per tutti eseguire i lavori contemporaneamente.
Interessante.
L'incarico alla direzione lavori è unico e stipolato con il condominio ma dovrebbe certificare stati di avanzamento e assumersi responsabilità di lavori dei balconi che non fanno parte del contratto tra condominio e impresa ma tra impresa e proprietario.
Come si riesce a far coesistere le cose?
Mi sembra impraticabile che i direttore dei lavori abbia un contratto e faccia un capitolato per il condominio per le sole parti condominiali e abbia parallelamente tanti contratti+capitolati quanti sono i balconi con i proprietari dei balconi.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Per quel che ho vissuto io, il direttore lavori aveva rapporti solo con il condominio, e non si è curato delle parti private.
I lavori privati sono stati fatti direttamente con accordo impresa/proprietario, in contemporanea con i lavori condominiali.
 

proid

Membro Attivo
Anche il costo del ponteggio andrebbe suddiviso tea lavori condominiali e lavori privati.
Quindi si calcola la percentuale del costo dei balconi rispetto al totale condominiale+privato e la quota proporzionale del costo ponteggi la si ripartisce in millesimi proprietà tra i soli proprietari dei balconi da restaurare? e poi a consuntivo/SAL si conguaglia con lo stesso criterio per i valori consuntivi?
Idem per il costo della direzione lavori?
 

proid

Membro Attivo
Per quel che ho vissuto io, il direttore lavori aveva rapporti solo con il condominio, e non si è curato delle parti private.
I lavori privati sono stati fatti direttamente con accordo impresa/proprietario, in contemporanea con i lavori condominiali.
Si questo sgrava il condominio dall'onere di gestire le parti private e di assumersi la responsabilità di quella parte di lavori privati ma lascia scoperti i proprietari di balcone dal lato delle autorizzazioni comunali e della sicurezza cantiere.
Cioè in teoria con questa soluzione i singoli proprietari dovevano contrattualizzare con un loro tecnico la parte di direzione lavori e sicurezza cantiere relativa al loro balcone.
Per assurdo potrebbe crearsi che sul balcone appare il direttore dei lavori amico del proprietario ma nell'appalto condominiale appare il direttore dei lavori scelto dal condominio. Cioè gli operai che lavorano per il balcone lo fanno su un ponteggio che non fa parte del contratto d'appalto dei lavori del balcone di cui la sicurezza è a carico del condominio e non del proprietario del balcone.
 
Ultima modifica:

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Quindi si calcola la percentuale del costo dei balconi rispetto al totale condominiale+privato e la quota proporzionale del costo ponteggi la si ripartisce in millesimi proprietà tra i soli proprietari dei balconi da restaurare?
Non in millesimi, ma in proporzione alla misura dei balconi, o al costo lavori balconi.
Da me hanno fatto così.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Le precisazioni di @Franci63 sono sicuramente corrette: ma spesso, io ho constatato che se i lavori sui balconi interessano un po tutti, si approfitta dell'esistenza del ponteggio e non si scorpora la quota-tempo supplementare per eseguire i lavori "privati"; questo in parte incentiva i "renitenti" ad approfittare ed eseguire i lavori necessari.
Vero è che nei balconi aggettanti al proprietario compete di tenere in ordine il balcone, compreso il sottobalcone: ma questo lui non lo vede e non gli crea disturbo....; il risultato porta a conflittualità all'interno condominiale, con il sottostante che si lamenta ed è solo contro quello soprastante.
Reputo quindi opportuno impostare la ripartizione del ponteggio in modo meno analitico: sempre se non viene sollevato il problema dall'assemblea.

Nel computo metrico leggo che i dati analitici dei lavori saranno rettificati a consuntivo : interpreto che la spesa singola sarà indicata a lavori eseguiti. (chi in pari, chi meno: non sono in grado di interpretare i conteggi, che verosimilmente prevedono una bonifica integrale di tutti i balconi)
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
premesso che rispondo al #4 senza aver anora letto i successivi
nteressante.
L'incarico alla direzione lavori è unico e stipolato con il condominio ma dovrebbe certificare stati di avanzamento e assumersi responsabilità di lavori dei balconi che non fanno parte del contratto tra condominio e impresa ma tra impresa e proprietario.
Come si riesce a far coesistere le cose?
Mi sembra impraticabile che i direttore dei lavori abbia un contratto e faccia un capitolato per il condominio per le sole parti condominiali e abbia parallelamente tanti contratti+capitolati quanti sono i balconi con i proprietari dei balconi.
la co-esistenza di lavori condominiali e privati è possibile.
alla domanda : Come si riesce a far coesistere le cose?

Ha risposto la corte di cassazione che ha stabilito:
< In tema di condominio, il contratto stipulato dall’amministratore, qualora implichi l’obbligo di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni dell’edificio condominiale, assume efficacia vincolante nei confronti dei condomini solo in virtù di uno speciale mandato rilasciato da ciascuno di essi, ovvero della ratifica del pari proveniente da ognuno, atteso che, trattandosi di ipotesi estranea all’ambito di operatività dei poteri rappresentativi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., è necessaria la sussistenza, in capo all’amministratore predetto, di un potere di rappresentanza convenzionale. >

ne discende che è sufficiente conferire all'amministratore un mandato riferito alle parti non comuni ma private, con il quale, i privati proprietari, lo indicano come loro rappresentante anche per le opere da farsi sulle parti di loro proprietà..
 
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marcanto

Membro Attivo
Professionista
Per quel che ho vissuto io, il direttore lavori aveva rapporti solo con il condominio, e non si è curato delle parti private.
I lavori privati sono stati fatti direttamente con accordo impresa/proprietario, in contemporanea con i lavori condominiali.
in teoria è cosi.
ma nella sostanza, se i lavori privati erano contemplati nella stessa pratica edilizia (eventuale) il DL implicitamente assume responsabilità anche inerente agli interventi privati
Non credo servano autorizzazioni per i balconi.
dipende dal tipo d'intervento
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
E' corretto chiedere al tecnico già dal computo metrico iniziale la distinzione dei singoli balconi con indicazione del relativo proprietario distinguendo poi del singolo balcone le voci su parti comuni del balcone (frontalini?) e parti private (pavimenti?)?
I balconi aggettanti sono ad integrale carico del rispettivo proprietario = pavimento, cielino, parapetto e frontalino sono considerate parti private dell'unità a cui servono.

La distinzione sulla "condominialità" dei frontalini si ha solo quando la loro particolare foggia/rivestimento rappresenti un elemento artistico particolare o siano parte integrante dell'estetica del Condominio.

Pur dubitando che l'impresa presenti un conteggio finale che distingua in modo accurato i costi per ogni singolo balcone (impensabile che si mettano a cronometrare ogni singola unità) se il complessivo intervento riguarda solo le parti private le norma del Condominio si applicano solo se la Fattura sarà allo stesso.
In tal caso si dovrà seguire la Legge pedissequamente: si raccolgono anzitempo le somme in acconto fra tutti i coinvolti per poi pareggiare in sede di consuntivo.
 

proid

Membro Attivo
ok assumendo che i balconi aggettanti in ogni loro parte siano privato salvi aspetti decorativi e architettonici particolari in sostanza mi sà che l'unica strada corretta che evita responsabilità del condominio/direzione lavori sulla parte privata dei balconi è limitare la delibera, computo metrico, contratto con l'impresa, riparti, pagamenti quote e pagamenti all'impresa alle sole parti condominiali escludendo i balconi.

I proprietario dei balconi stipulano con l'impresa un contratto a parte per i loro balconi, nominano un tecnico per loro che preferibilmente sarà lo stesso del condominio e che redi un computo metrico ad hoc, e pagano autonomamente l'impresa e il tecnico per la parte privata di loro competenza.

Il problema sta nel ponteggio che può far parte solo del contratto tra condominio e impresa per le parti comuni che però viene utilizzato dall'impresa anche per riparare i balconi.
Credo sia impossibile che il tecnico responsabile del solo balcone faccia una pratica al comune per il solo settore del ponteggio davanti al balcone!
In pratica se un operaio cade dal ponteggio mentre sta riparando il balcone il responsabile è il condominio e il tecnico dell'appalto condominiale perchè la sicurezza di quel ponteggio è a carico del condominio.
Inoltre il costo dei ponteggi dovrebbe essere a carico del condominio nella proporzione del costo dei lavori comuni rispetto al costo della somma delle riparazioni dei balconi... ma il costo dei balconi è un dato sconosciuto al condominio perchè sono appalti privati e sono quindi una questione privata tra proprietario dell balcone e impresa.
Consigli?

P.S.: Ho trovato un discussione proprio su questo problema ponteggio/balconi in cui mi sono ora inserito: Ponteggio usato per scopi privati
 
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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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