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  1. marfigad

    marfigad Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    1. salve a tutti !
      Ho dato in locazione un immobile con infiltrazioni di acqua di falda acquifera negli scantinati, già oggetto di diffida da parte del comune"edilizia pericolante".I lavori da eseguire non si riescono a realizzare a causa di un contenzioso ormai decennale con i proprietari degli scantinati.
      DOMANDA
      Se l'immobile dovesse essere evacuato chi pagherà i danni all'inquilino il proprietario o il condominio?
      Ringrazio anticipatamente chi avrà la bontà di rispondermi.

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  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A mio parere il locatore, il quale deve garantire, secondo contratto, il godimento del bene.
    Il locatore, se ci saranno i presupposti, potrà richiederli a sua volta al condominio.
     
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo già significa che il contratto di locazione è stato stipulato dopo la diffida?
    Se fosse così il contratto è nullo.
     
  4. marfigad

    marfigad Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    per cortesia, mi spieghi perché il contratto è nullo ? Il comune ha solo diffidato il condominio all'esecuzione dei lavori.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Allora cerchiamo di fare un pò di ordine.
    Se i locali sotto la falda idrica le norme igieniche, che però variano da comune a comune, di solito impediscono la concessione di abitabilità. Cioè il permanere di persone all'interno di locali che si suppone siano anche seminterrati. In questi locali ci potrai fare dei magazzini oppure dei box auto ma dovrai avere comunque un sistema di abbassamento della falda attorno ai muri perimetrali. Quindi se questa condizione era giò in atto al momento del contratto il contratto è nullo se era riferito alla abitazione perché il locale non era idoneo ad essere affittato ad uso abitazione. Se invece il contratto si riferisce ad un magazzino (per magazzino intendo un locale dove ci depositi materiale non un negozio dove possono starci stabiolmnete delle persone) o box dipende da quello che c'é scritto sul contratto di affitto, visto che lo stato in cui si trovava il loale è stato accettato dal conduttore.
    Se invece l'innalzamento della falda è avvenuta posteriormente alla data della stipula del contratto ed è avvenuta per cause non imputabili al proprietario del locale e questo diventa inabitabile il contratto si interrompe e nulla è dovuto al conduttore a titolo di risarcimento. Tuttavia questa clausola di indisponibilità del locale per cause naturali esterne non imputabili al proprietario è bene che sia riportata nel contratto.
     
  6. marfigad

    marfigad Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    l'appartamento affittato è un attico. L'acqua è negli scantinati di altrui proprietà (già presente nell'atto di acquisto).Inizialmente i proprietari dello scantinato avevano in uso le pompe successivamente ne hanno dismesso l'uso perchè a loro dire insufficienti.Si è tentato con varie transazioni ma a tutt'oggi il contenzioso è ancora aperto e i lavori ancora da effettuare.Sono preoccupata per le mie responsabilità anche se la mia posizione (cioè quella di effettuare i lavori si evince sia da una raccomandata inviata all'amministratore sia dal verbale di assemblea)
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Spiegato così è un altro tipo di problema, devo ammettere che non avevo capito, anche se le cose che ho scritto valgono sempre.
    Se all'atto costitutivo del condominio c'erano le pompe per mantenere asciutti i locali seminterrati bisogna andare a vedere se le pompe sono a carico di tutto il condominio oppure dei soli proprietari dei locali sotterranei.
    Se dovesse essere dimostrato che la stabilità del fabbricato può essere messa in pericolo dalla falda e che il permesso di costruire era legato proprio alla presenza delle pompe, la manutenzione e la sostituzione sarà a carico di tutti i proprietari componenti il condominio.
    Se invece la falda non è un problema che investe la stabilità del fabbricato ma è sempre stata un problema solo dei proprietari delle cantine, allora sono costoro che hanno l'onere di provvedere alla installazione, manutenzione e sostituzione delle stesse.
    Nell' O.P. tu hai parlato di "edilizia pericolante" questo mi fa supporre che ne stia andando di mezzo la stabilità del fabbricato. Per cui dovete tutti concorrere alla installazione delle pompe in un numero congruo alla portata della falda.
    Cosa diceva il regolamento di condominio contrattuale? Si fa accenno alle pompe? sono state installate successivamente alle assegnazioni delle proprietà da chi ha avuto in dote le cantine? Il comune a chi ha fatto la diffida?

    E' qui che devi spiegarti bene. Queste pompe le aveva messe il costruttore? Se ne fa menzione nel regolamento di condominio?
    In ogni caso l'aver dismesso le pompe ha, senza ombra di dubbio, accelerato la problematica c'é una responsabilità da parte di chi l'ha fatto.
     
  8. marfigad

    marfigad Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Premetto che è un appartamento che ho ereditato di cui non ho memoria storica.
    Dai documenti in mio possesso leggo che non vi è menzione né nel regolamento di condominio né nell'atto di acquisto.Nel carteggio tra gli avvocati emerge nell'atto di compravendita dei proprietari degli scantinati. La diffida è stata fatta ai proprietari degli scantinati e all'amministratore di condominio.Non ho la pretesa di stabilire le responsabilità tra il condominio e i proprietari degli scantinati perhè troppo complessa ,vorrei sapere la mia responsabiltà nei confronti dell'inquilino in caso di evacuazione dello stabile.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se nel contratto di affitto ci sono queste clausole:
    a) I Conduttori esonerano il Locatore da ogni responsabilità per qualsiasi danno che potesse provenire loro da fatto di terzi e segnatamente per furti.

    b) In caso di rifabbrica, anche parziale, o rettifilo dello stabile, si riterrà risolta la locazione, se così riterrà il Locatore, senza indennizzo a norma dell’ art. 1603 c.c. e con il semplice preavviso di tre mesi dalla data di comunicazione.

    non hai responsabilità nei confronti dell'inquilino a meno che questo provi che tu eri a conoscenza della diffida e che questa era antecedente il contratto.
     
  10. marfigad

    marfigad Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    La prima clausola c'è. la seconda no.La diffida è antecedente al contratto.In cosa consisterebbe la mia responsabilità? Di che morte dovrei morire?
    Potrei rivalermi sul condominio?
    Grazie infinite.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    emerge cosa?

    Io credo che il comune abbia mandato la diffida a scopo cautelativo. Se dovesse succedere qualcosa loro possono provare di aver notificato per tempo le condizioni di pericolo in cui si trova il fabbricato a causa dell'incuria dei proprietari che formano il condominio.

    Mi sembra che tu sei tra i condòmini che non hanno alcun locale scantinato o sbaglio?
    In ogni caso rimane valido quello che ho scritto precedentemente a proposito delle pompe: è così difficile per l'amministratore determinare se la proprietà delle pompe e quindi la loro gestione è solo dei proprietari degli scantinati. In caso contrario se non c'é scritto nulla a riguardo secondo me è un onere che riguarda tutto il condominio, quindi anche coloro che non hanno locali seminterrati, in quanto le pompe sono anche a servizio delle fondamenta e queste sono un patrimonio comune.
    Comunque bisognerebbe anche sapere cosa dice la diffida, anche se è emessa dall' Ufficio Stabili Pericolanti, magari riguarda solo l'abitabilità dei locali seminterrati.


    Quindi tu già sapevi. Se il tuo inquilino lo viene a sapere e può dimostrarlo, in caso di interruzione repentina del contratto di affitto ti può chiedere il risarcimento dei danni ( il costo del trasloco, il fatto di dover ripiegare su un appartamento con un affitto più caro, ecc... ecc...) .
    Se tu affitti un appartamento in un palazzo sul quale gravava una diffida di" stabile pericolante" ed il palazzo se ne cade con dentro l'inquilino, che muore nel crollo, tu sarai perseguita per omicidio, probabilmente colposo. Dipende se gli inquirenti vengono a sapere che il contratto di affitto è successivo alla data della diffida.


    Certamente, purtroppo per accelerare gli effetti della causa non so se il tuo avvocato si potrà avvalere del ex art. 700 del c.p.c. "ricorso d'urgena" visto che, come hai scritto, questa situazione dura da 10 anni.
     

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