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  1. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Bel problema!
    Mi riferiscono degli amici immobiliari che si sta verificando nelle compravendite una richiesta di appartamenti con riscaldamento autonomo a scapito di quelli con impianto centralizzato.
    In effetti per chi sta fuori casa tutto il giorno la gestione del riscaldamento potrebbe apportare qualche risparmio.
    Le caldaie attuali peraltro - intendo quelle di nuova generazione - sarebbero a basso consumo energetico.Così almeno mi riferiscono.
    Per quanto riguarda l'acqua, poi, negli stabili con caldaia centrale è inclusa con una spesa forfetizzata pari ad un tot pro capite.
    Viceversa il consumo di acqua autonomo - se poi con un boiler elettrico -sarebbe più oneroso.
    Personalmente ho provato entrambi i sistemi:ho dovuto addirittura vendere un appartamento con riscaldamento centralizzato perchè la temperatura dei locali in pieno inverno arrivava sì e no ai 17-18°! E non c'è stato sistema per maggiorare la temperatura...
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    Gatta
     
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  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    E' un argomento talmente soggetto alle mille variabili dei singoli impianti che dare in maniera dogmatica una scelta, risulta difficile. Di certo, oggi come oggi, in costruzioni nuove si prescrivono impianti centralizzati. Alla vigilia del 2000 si sollecitavano le cessazioni degli impianti centralizzati a favore degli impianti autonomi.
    Anche a me sembra non sbagliata l'idea dell'autonomo, anche solo pensando all'acqua calda, immagino che per distribuirla alle varie utenze di un condominio, partendo da una centrale termica sita negli scantinati, ci sia una grossa dispersione nell'intero impianto, mentre una caldaia autonoma messa all'interno dell'appartamento, distribuisce velocemente e efficacemente.
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Invece di faticare a spiegarmi permettetemi di riportarVi un articolo che scrissi un anno fà al riguardi sul ns. Giornale di Brescia e che riflette il mio pensiero. Spero non risulti troppo lungo
    di Ennio Alessandro Rossi

    Gran parte dei condomini costruiti negli anni scorsi presentano impianti di riscaldamento concepiti secondo regole datate ed obsolete. Questi edifici presentano impianti comuni di riscaldamento verticale a colonne montanti; sono stati costruiti in un periodo in cui di crisi energetica non si parlava; sono edifici il cui riscaldamento e’ sbilanciato: ai piani alti gli occupanti hanno freddo; ai piani bassi ed intermedi, aprono le finestre.

    L’impiego di valvole termostatiche abbinate a contabilizzatori di calore risolve questo problema perché se i piani bassi e medi prelevano meno calore ci sarà maggiore disponibilità per i piani alti senza spendere per potenziare la caldaia ; in aggiunta si incoraggia il risparmio in quanto la spesa totale del riscaldamento si ripartisce per il 30% (quota fissa) su tutti ed il resto in proporzione alle calorie prelevate da ognuno. Si applica l’equo concetto: “ meno consumo, meno pago”

    In Nazioni avanzate come Germania, Austria, Paesi del Nord Europa sono obbligatori da 10 anni, ormai collaudati e, secondo tecniche di elevata precisione. Anche nella ricca Svizzera, sfarzose Banche ed uffici Pubblici adottano questo sistema. In Italia tale sistema stenta ad attecchire per ignoranza. Insomma i ricchi svizzeri prestano attenzione al risparmio, le persone comuni invece tendono a “fare gli americani”. I ricchi salvaguardano e sostengono il valore del loro immobile (mantenendo la classe energetica alta) ; gli altri invece scialacquano aprendo le finestre preferendo assistere alla graduale svalutazione del loro l’immobile che finirà in classe bassa con deprezzamento del 30-40% rispetto ai valori di qualche anno fa.

    Fra l'altro è certo per mille e piu' ragioni che il sistema di riscaldamento centralizzato con contabilizzazione del calore è piu' conveniente rispetto all'impianto autonomo. A comprova la Regione Piemonte autorizza le nuove costruzioni solo se munite di impinato centralizzato e contabilizzazione.

    Il posizionamento di valvole e contabilizzatori viene eseguito in un paio d’ore senza rompere o sporcare; Il conta calorie viene sigillato per evitare manomissioni; sul display il condomino può giornalmente monitorare i suoi consumi e verificare a posteriori il corretto addebito ; la rilevazione viene fatta “via radio” senza bisogno che il letturista entri in casa.

    E’ statisticamente provato che sollecitando l’interesse (meno consumo, meno pago) il risparmio della spesa di riscaldamento si attesta attorno al 20%-30%, e piu’ se trattasi di seconde case; Il ragionamento è semplice: “ se mi assento per fare spese ruoterò il termostato applicato sulla valvola su valori bassi. Stessa cosa quando vado in vacanza a Natale o se mi assento per il fine settimana, oppure se sono assente tutto il giorno per motivi di lavoro ; se invece resterò in casa avrò cura, durante il giorno di abbassare la temperatura nelle camere da letto, e viceversa durante il riposo notturno."

    Le ditte fornitrici migliori sono quelle Tedesche (Techem, Simens, etc.) in quanto, come detto, in Germania (ed in Austria) da un decennio vige l’obbligo di posizionamento di queste apparecchiature e pertanto le società fornitrici hanno rodato il sistema e maturata esperienza.

    La contabilizzazione del calore consiste in un sistema tecnologico, come detto ampliamente utilizzato (in Svizzera, Germania, Austria,Pesi del Nord Europa) nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato permette di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare e suddividere le spese in proporzione a quanto ciascuno consuma. In questo modo si ottiene un risparmio sul consumo di combustibile compreso tra il 20% e il 30% l'anno.

    L'intervento è possibile anche negli edifici di vecchia costruzione, con un costo complessivo che si aggira sul migliaio di euro per unità immobiliare ed è proporzionale al numero di termosifoni.

    A parere non solo di chi scrive ( ma molti non concordano) per l'installazione è necessaria una delibera condominiale a maggioranza semplifice che deliberi congiuntamente l'installazione e l'adozione in tutto il condominio ; visto che il quorum per il regolare svolgimento dell' assemblea condominiale per tale genere di intervento è pari a 333,333 millesimi, viste le utlime norme in materia la delibera è sufficiente che la spesa sia approvata con una maggiornza semplice dei soli millesimi (a prescindere dalle "teste") pari a 167 millesimi. La delibera non impugnata entro 30 giorni, diviene esecutiva

    La Termoregolazione
    Su tutti i corpi radianti si installa una valvola termostatica graduata e ruotabile che permette la regolazione della temperatura ambiente. La valvola raffredda il termosifone qualora l’ambiente abbia raggiunto la temperatura programmata e lo riscalda di nuovo quando necessario. Nel complesso del condominio questo meccanismo diminuisce la quantità di acqua in circolazione nell'impianto, diminuendo l'attività della caldaia e determinando il risparmio energetico (in modo analogo ad una pentola da cucina che si scalda prima quando è riempita a metà).

    La contabilizzazione
    Su tutti i corpi radianti viene installato un contatore di calore elettronico che consente di rilevare il consumo di ogni termosifone. L'installazione è molto semplice e l'intervento, pur necessitando di tecnici specializzati, è veloce e non necessita di lavori di muratura o cablaggi. Negli impianti di ultima generazione i contabilizzatori hanno al loro interno una radio trasmittente che ne permette la lettura anche dall'esterno dell'unità immobiliare.

    L'adeguamento della centrale termica
    Per regolare le variazioni di pressione dovute all'apertura e alla chiusura delle valvole termostatiche ed evitare conseguenti sibili e rumori che si manifestano in alcuni casi, è consigliabile l'installazione in centrale termica di una pompa a pressione variabile. In alternativa, per gli impianti più piccoli, è sufficiente l'installazione di una valvola di sovrapressione.

    La ripartizione delle spese
    Al termine della stagione le spese condominiali di riscaldamento sono ripartite tra le unità immobiliari in proporzione alle letture dei contatori di calore. Una parte minoritaria della spesa, a discrezione del condominio ( in genere il 30%), continua ad essere suddivisa secondo i millesimali generali , a compensazione dei costi comuni e delle dispersioni di calore dell'impianto di riscaldamento.



    Detrazione Fiscale e finanziamento
    La spesa puo' beneficiare della detrazione fiscale del 36% da vantare nel modello 730 o Unico.
    L' amministratore condominiale intelligente potrebbe concordare con una Banca Popolare un prestito a tassi contenuti a favore dei meno abienti da rimborsare in misura pari al risparmio presunto.
    Se per esempio la spesa dell'anziano si attesta sui 1000 euro annui e con le valvole si ridurrà a 700. significa che l'anziano senza sforzo potrà disporre di 300 euro annui per rimborsare un piccolo prestito bancario negoziato ad un tasso favorevole. Finito di pagare il piccolo prestito senza scossoni ai propri ritmi di spesa, fruirà costantemente del risparmio di 300 euro. Inoltre se per bisogno vorrà vendere troverà piu' facilmente dei compratori.
     
    A Guardiano, Adriano Giacomelli, -MB- e 1 altro utente piace questo messaggio.
  4. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    L'argomento è ostico e si può presentare sotto infinite sfacettature che vanno dal logico matematico al buonsenso generale sempre difficilmente conciliabili dall'unanimità assembleare, a mio giudizio ogni singola situazione va analizzata per quello che è nella realtà cercando di considerare gli interventi da affrontare a fronte di una soluzione globale e definitiva non limitandosi cioè a singole situazioni: un esempio, in un palazzo di 30 anni con centrale termica, riscaldamento ed acqua calda comuni, il costo dell'acqua calda è sicuramente superiore a quello generato da singoli boiler per cui il distacco smbrerebbe portare un notevole risparmio, la cosa diventa fattibile se tuti sono daccordo poiché in caso contrario i consumi delle singole caldaiette andrebbero in sommatoria a quelle dell'impianto il cui riciclo resta comunque in funzione, la siuazione si risolverebbe considerando il rifacimento dell'impianto della centrale termica con attuali caldaie a condensazione, pannelli solari e boiler d'acumulo a settori come le più attuali tecnologie insegnano: a questo punto l'installazione sui singoli radiatori di sistemi termostatici e con contabilizzazione del calore trovano il massimo dell'efficienza cosa che se vista non globalmente comporterbbero quasi a parità di spesa un beneficio limitato e non definitivamente solutivo, ricordiamoci che fino a che sarà consentito c'è la possibilità di rientrare del 55% della spesa per l'innovazione tecnologica, beneficio che scende al 36% per situazioni minori o addirittura nullo per tutti gli altri casi.
    Naturalmente questo è il mio parere essendoci passato per tale situazione, poi le teste sono tante ed i singoli interessi vanno a contrapporsi poiché nella quasi totalità dei casi ognuno vede la situazione secondo il proprio tornaconto e non nell'interesse comune.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il signor Busolegna ha indicato ottime argomentazioni . E' vero l'argomento non è cosi' semplice e và valutato dal termotecnico. Purtroppo in sede assembleare (a cui partecipo spesso per conto di clienti) si percepisce una scarsa sensibilità : per cui nei condomini dove c'è maturità e disponibilità bene sarebbe affrontare il problema nell'insieme fruendo dei vantaggi fiscali massimi. In alternativa ( visto che costa relativamente poco) a mio parere bisognerebbe almeno valutare la disponibilità e l'idoneità ad installare le valvole e contacalorie . Spesso, invece e purtroppo , chiusura totale

    cordialmente
     

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