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  1. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Un mio cliente possiedo un magazzeno in un grande condominio molto vetusto, alcuni condomini sono morosi, l'amministratore chiede la solidarietà fra condomini, chi non possiede mm. di riscaldamento ma solo mm. di pp. a quali spese deve partecipare? nella solidarietà
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Mia personalissima opinione .

    Va detto che sulla questione "fondi " gli eperti hanno scritto fiumi di inchiostro e in maniera alquanto assennata . Ma la risposta pratica sul campo è difficile da focalizzare. Le pur interessanti argomentazioni dello studioso poco calzano con le difficoltà quotidiane dell' AC: hai un bel dire che ci vuole la totalità , che la decisione spetta alla assemblea, che bisogna analizzare il regolamento: Tutto bene se esiste volontà collaborativa ,se l'assemblea fosse unita e solidale, un bel sogno .
    Le cose in pratica non vanno come i pur pregevoli studiosi la dipingono ; in fatto l' AC è solo con il suo problema: da una parte deve pagare le spese ; dall'altra molti condomini con possibilità economiche impugnano e oppongono , dall'altra i ricorsi ingiuntivi non danno esito, dall'altra il creditore che agisce dopo aver avuto conoscenza della identità del moroso neppure cava un ragno dal buco ( se non c'è riuscito l ' AC a riscuotere come potrà riuscirci il creditore parziario Dio solo lo sa ) . Per cui in fatto chi fa le leggi e chi giuridicamente le commenta di difficoltà quotidiane, sul campo , in trincea , poco capisce e non ha contezza di tutte le forze centrifughe che operano per la disgregazione e non per la composizione

    Cio' premesso dico la mia opinione
    Dottrina e giurisprudenza univocamente indicano che ad un accantonamento straordinario ( sia fondo cassa o fondo straordinario ex art. 1135, 4 comma ) deve corrispondere una precisa indicazione della destinazione , il che esclude che si possa semplicemente stabilire di raccogliere o trattenere queste somme senza destinazione, a titolo di esigenze di spesa non meglio precisate.
    Per accantonare senza quei criteri ci vorrebbe l'unanimità sostengono i dottrinari ( ipotesi scolastica quando mai si è vista una assemblea , tutti presenti ) . Diversamente accertata la irrecuperabilità del credito vantato verso gli insolventi
    ( e nelle more delle azioni giudiziarie chi paga le spese del riscaldamento, della assicurazione , dell'acqua ? e se poi non si cava nulla ? è evidente che l' AC non ha a disposizione tutto questo tempo ma debba agire con i creditori alle costole, ASM, Enel etc in prima linea che minacciano la sospensione giorno si e giorno no )
    ci dicono gli studiosi la ripartizione delle spese condominiali ( il fondo deve servire per questo ) deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 c.c che si riporta :
    Art. 1123.-Ripartizione delle spese.
    1.COMMA -Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
    2.COMMA Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
    3.COMMA qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.


    E allora dirai tu ? Risposta dubbia , dico io
    Da un lato, per l'accantonamento de quo , si puo' propendere per l'applicazione del primo comma (voto 40% )- In questa opzione si tiene conto che l’obbligo di versare la quota di spese condominiali è conseguente e strettamente connesso alla contitolarità del diritto di proprietà che ciascun condomino ha sulle cose e sui beni finalizzati alla fruizione dei servizi collettivi.

    Dall' altro lato ha pure ragione chi vorrebbe applicare il 2.-3. comma ( e nel tuo caso non pagare ). voto 60%
     
    Ultima modifica: 12 Dicembre 2014
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    approvo il tuo pensiero ma non completa la risposta, il mio cliente paga si solidale le spese dei morosi per la conduzione e per il mantenimento del condominio, ma le spese del riscaldamento che non ha mm. perchè magazzino chi le paga? solo quelli che hanno mm. di riscaldamento o tutti
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    per errore ripetuto sotto. tolto questo doppione
     
    Ultima modifica: 13 Dicembre 2014
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Da un lato, per l'accantonamento de quo , si puo' propendere per l'applicazione del primo comma - In questa opzione si tiene conto che l’obbligo di versare la quota di spese condominiali è conseguente e strettamente connesso alla contitolarità del diritto di proprietà che ciascun condomino ha sulle cose e sui beni finalizzati alla fruizione dei servizi collettivi.
    se parteggi per questa tesi ( che è evidentemente quella sostenuta da AC e che punta al 1 comma ), il tuo cliente contribuirà al versamento nel fondo ( che poi non è una spesa ma una anticipazione e come tale dovrebbe essere restituita la somma versata ) in base ai millesimi di proprietà / quelli li ha sicuramente , diversamente non farebbe parte del condominio . In sostanza chi perora questa tesi giustifica la ragione del versamento al fondo ( in analogia a quanto accade nel rapporto negozio fronte-strada/ascensore esistente già all' atto della costruzione, ragione per la quale il negoziante è tenuto a pagare quantomeno le spese di manutenzione straordinaria essendo comunque comproprietario di un bene comune) sul presupposto che il proprietario del magazzino è pure proprietario dell' impianto di riscaldamento perché bene comune esistente all'atto della costruzione del fabbricato . Tanto è che, seppure il proprietario/magazzino non ha ne caloriferi ne collegamento con la caldaia, e un domani si volesse allacciare potrebbe farlo perché l'impianto all'origine esistente è anche suo.

    Dall' altro lato ha pure ragione chi vorrebbe applicare il 2.-3. comma ( e nel tuo caso non pagare ).
    Se parteggi per questa tesi il tuo cliente si rifiuterà di pagare per le ragioni di cui ai commi 2.3 dell'articolo 1123 . Il ragionamento di chi sostiene quest tesi parte da un presupposto diverso che punta su un altro ragionamento che piu' o meno suona cosi': se non devo pagare le spese di gestione ordinaria del riscaldamento è evidente che neppure dovrà partecipare al fondo dedicato che servirebbe a sostenere proprio queste specifiche spese che non mi appartengono

    Insomma l'articolo di riferimento è il 1120 cc
    - se il taglio interpretativo punta al 1° comma si ha da pagare
    - se si punta al 2° o 3 ° comma non si ha da pagare

     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :regalo::birra::stretta_di_mano:Ennio oggi è sabato e lavoriamo solo noi due ciao e grazie
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Ennio un conto è partecipare alle spese straordinarie per il mantenimento dei beni comuni con i mm. di pp., altra cosa è dividere le spese dei morosi dei consumi, sia per il riscaldamento sia per l'ascensore che non ha mm., questi consumi non si possono dividere con i mm. di pp. che il mio cliente non ah
     
    Ultima modifica: 14 Dicembre 2014

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