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  1. tairam

    tairam Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sono proprietaria dell' appartamento dove abito, condominio con dodici appartamenti, sono due anni che abbiamo il nuovo sistema di riscaldamento contabilizzato.
    Il problema è: che tre appartamenti hanno un termosifone coperto da mobili di arredo e non stato adattato di termovavola e contacalorie.
    Dall'inizio del nuovo sistema che contesto l'amministratore e i proprietari di questo inregolarità nei confronti dei condomini regolari, possono godere di calore non contabilizzato, due anni che chiedo di completare l'adattamento per termosifoni mancanti.

    Posso alla chiusura della spesa di riscaldamento comunicare in assemblea modo cautelativo di trattenermi il 30% del mio costo di riscaldamento, in attesa che i lavori vengano eseguiti.
    grazie
    saluti
     
  2. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Problema interessante,
    chi sa rispondere in maniera argomentata ?
    Io cosi di primo acchito direi che l''amministratore non avrebbe dovuto far partire il sistemsa fintanto che tutti i condomini non si fossero messi in regola , o anche far pagare quelli non in regola secondo i vwecchi consumi.
     
  3. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Una soluzione (che di certo non piacerà ai condomini con i termosifoni "pirta") potrebbe essere quella di contabilizzare nel riparto quei tre radiatori considerandoli come "sempre aperti".

    Il radiatore può teoricamente erogare, in base alla caldaia 100 calorie? Ebbene, sarà contabilizzato per il massimo erogabile.
    Se poi i proprietari vorranno risparmiare, sarà loro interesse trovare un sistema che gli consenta di calcolare i consumi precisi...:daccordo:
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    tutto quello che potremo dire è sopratutto un opinione di ognuno dei propisti collegati, 1° l'amministratore deve far pagare la spesa del riscaldamente in base ai mm. di riscaldamento fino a qundo non avra la certezza che tutti si siano munito dei tercontattatori, 2 il problema se lo deve risolvere lui con urgenza se non vuole che i condomini si trattengano le somme del riscaldamento non conformi a quanto consumato
     
    A ergobbo piace questo elemento.
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Concordo assolutamente, tuttavia l'amministratore potrebbe essersi trovato tra l'incudine dei condomini che non vogliono "regolarizzare" i termosifoni e il martello di quelli che, avendolo già fatto, vogliono iniziare subito a rientrare della spesa. E' facile dire che il problema se lo deve risolvere lui. Bisogna che una soluzione sia possibile.

    Dato che da un lato non può entrare con la forza in casa degli "irregolari" per mettere le termovalvole e i contabilizzatori, e dall'altro deve dare seguito alla delibera che ha deciso per il passaggio alla contabilizzazione, rischia di trovarsi suo malgrado in un scomoda enpasse.

    La soluzione di far pagare "a prezzo pieno" (solo finché non vengano muniti di tutto il necessario) quei tre radiatori potrebbe invece facilmente essere presa dall'assemblea e la sua ratio sostenuta di fronte a un giudice in caso di impugnazione della delibera.
     
    A meri56 piace questo elemento.
  6. enzo53

    enzo53 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Tairam,
    I Sigg.ri con termosifone coperto da mobili dovrebbero togliere o spostare i mobili . Se non vogliono mettano almeno la valvola termostatica con sonda a distanza per termosifoni coperti o in nicchia e anche il contacalore .Penso che pero' il contacalore dara' delle misurazioni non veritiere e molto alte visto che si trovera' al chiuso pero'..........
    Saluti
    Enzo
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    L'amministratore non è esente da colpe, e non si trova tra incudine e martello, quando anno approvato di collocare ai termosifoni le valvole termostatiche, doveva dare inizio a come e quando i lavori e spero che siano state approvate a maggioranza qualificata dall'assemblea condominiale, e non dai quattro capetti del condominio
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    E tu questo come fai a saperlo?

    Scusa, ma non capisco il senso della frase...

    e quale sarebbe secondo te la "maggioranza qualificata"?


    che potrebbero bastare e avanzare, dato che sino a prova contraria, l’art. 26 c 5 della legge 10/91 stabilisce per il passaggio a tale sistema la sufficienza della maggioranza degli intervenuti in assemblea (calcolata per teste).

    Riassumendo: secondo te, cosa avrebbe dovuto fare l'amministratore che da un lato non può obbligare nessuno (almeno non finché l'assemblea non lo autorizzi a ricorrere al giudice) a far installare ai privati i contabilizzatori e dall'altro deve ottemperare alle deliberazioni?
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'aggiunta: calcolata per teste mi pare del tutto infondata. Le maggioranze per il c.c. sono sempre doppie , mm E teste, non mm O teste.

    Quanto all'inadempienza dell'amministratore, io la vedo all'origine. Prima di procedere ai lavori doveva essere fatto un sopraluogo: se in ben 3 unità ha trovato una opposizione a procedere (motivata o no), doveva rendere conto nuovamente alle assemblea, in modo che questa e solo questa potesse decidere come procedere.
    L'amministratore non deve fare di suo arbitrio, ma appunto procedere nell'interesse di tutti, sulla base di decisioni dei condomini, non sue.
     
  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile."

    Questo è il testo. Dove lo vedi il riferimento ai millesimi?

    E in base a quale principo o norma?


    Ma l'assembla ha già deciso... per passare alla contabilizazione!


    Esattamente quello che ha fatto dando corso alla delibera dell'assemblea. Non si possono accollare all'amministratore i capricci dei singoli condomini.
     
  11. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho apprezzato molti tuoi interventi, ma non sono d'accordo su questa tua interpretazione di "maggioranza".
    Vero che non si parla di millesimi, ma neppure di teste.
    Penso sarebbe molto rischioso dar corso a una delibera che non abbia ricevuto il voto favorevole della " maggioranza dei presenti " in termini sia di teste, sia di millesimi.
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono nuovo di questo forum, ma probabilmente sono più vecchio di te di esperienza, oltre che di frequentazione su un forum cugino (immobilio): mi permetto di raccomandarti più prudenza nelle affermazioni e deduzioni.

    La tua citazione è corretta, ma dovresti allora anche leggere bene i due articoli del cc richiamati.
    In buona sostanza ad essere toccato, è il quinto comma dell'art. 1136, che sancisce:

    Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma art. 1120 dovono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la magguioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio

    Forse non è superfluo ripeterti che partecipanti = teste, e valore dell'edificio = millesimi.
    Questo concetto è sistematicamente replicato negli articoli riguardanti il condominio: se non li si conosce, sarebbe più opportuno non dare valutazioni in merito alle procedure condominiali.

    Ora la frase della norma da te citata è corretta (faresti bene però a dare anche gli estremi del DL, che per altro conosco), ma ha un senso se conosci gli articoli del c.c.: parla solo di maggioranza, si riferisce quindi alla maggioranza semplice, ergo 3° comma art. 1136: 1/3 dei partecipanti, più 1/3 dei millesimi. La legge in questione, per incentivare e facilitare la contabilizzazione, sancisce per legge una deroga ad un articolo per altri versi non derogabile da eventuali RdC (il 1136 è inderogabile nemmeno all'unanimità secondo ultimo comma art. 1138 c.c. )
    Il risultato è che per questa innovazione è sufficiente la maggioranza semplice, invece che quella qualificata. E' la stessa deroga applicata per l'eliminazione delle barriere architettoniche, credo.

    Qui spero ti renda conto dell'assurdo di quanto stai sostenendo: non sono amministratore e non sono parte in causa. Ma non mi stavo riferendo ai capricci: se alla prova dei fatti la decisione dell'assemblea non è realizzabile (!!!) , l'amministratore deve farlo presente (magari faceva bene a fare la verifica prima, ma certamente doveva fermarsi dopo): chiarito il punto, lasciava nuovamente all'assemblea dipanare la questione. L'amministratore non ha il compito di sostituirsi nelle valutazioni e decisioni, semmai ha l'onere di consigliare, evidenziare le problematiche, segnalare errori e richiamare alla corretta applicazione delle norme.
    Poi, condomini avvisati, mezzo salvati: ma la decisione ultima, questa volta giusta o sbagliata che sia , deve rimanere in capo all'assemblea.

    Scusa se sono stato un pò brusco: ma cerchiamo di tenerci care le già poche certezze esistenti: se no facciamo una discussione alla fantozzi. Ciao, non avermene.
     
  13. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao tairam,
    se non sono indiscreto, qunto vi è costato ad elemento il lavoro?
    Te lo chiedo perche anche in nostro amministratore ci ha parlato di un lavoro simile.....

    Saluti

    FDR
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Interessante domanda, per fare un pò di statistica.

    Io recentemente ho avuto un intervento simile per applicazione valvole e ripartitori di calore (i contabilizzatori usati sui caloriferi): prezzo medio complessivo 130-150€ per ciascun radiatore, salvo dover applicare valvole remotizzate per superare ostacoli e nicchie come nel caso qui postato. Io non ho avuto casi speciali, quindi non conosco la differenza di spesa.
     
  15. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Premesso che anch'io non sono propriamente "di primo pelo", la prudenza non è mai troppa.

    Perdonami se stavolta essere bruco sono io, ma credo che quello che dovrebbe leggere bene sia tu.
    La 10/91 non richiama gli art. 1120 e 1136, ne li lascia come sfondo del normato, ma legifera IN ESPRESSA DEROGA degli articoli stessi. Questo particolare tutt'altro che trascurabile spazza via dalla discussione gli art. 1120 e 1136 e tutta la giursprudenza in merito alla maggioranza a essi correlata.
    Senza dubbio la norma, con quel suo "a maggioranza" finirà per interessare la cassazione, ma finché non si formerà una consolidata giurisprudenza in merito, l'unica interpretzione valida di "l'assemblea di condominio decide a maggioranza" è quella della maggioranza degli intervenuti. Tale maggioranza dovrà peraltro necessariamnte intesa "per teste", giacché la 10/91 non prevede alcun vincolo di rapprentanza di valore.

    Li ho dati:
    Peraltro si tratta di una legge e non di un decreto

    e chi ti dice che io non li conosca?

    Assolutamente no, dato che specifica che la maggioranza è IN DEROGA agli articoli a cui tu la rferisci.
    D'altra parte, se così fosse, facilmente il legislatore avrebbe potuto scrivere "l'assemblea delibera con la maggioranza prevista dall'art. 1136 C.C, terzo comma"

    Qui mescoli mele e banane. La 10/91 non riguarda minimamente l'inderogabilità dell'art 1136 da parte del RdC. Stabilisce una specifica maggioranza necessaria per deliberare in merito a uno specifico argomento.

    A mio avviso credi male: "Legge 13/1989, art. 2, comma 1: Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche [...] sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile."

    Se confronti i due testi di legge, è evidente che parliamo di parametri e numeri diversi.

    Credo comunque che l'argomento di cui stiamo discutendo si sia scostato non poco da quello originario del thread, per cui mi permetto di suggerire ai moderatori un suo spostamento in un eventuale nuovo "capitolo".


    Per quanto riguarda il comportaento che avrebbe dovuto tenere l'amministratore, dici:

    Sarà forse unamera questione d punti di vista, ma ritengo che, una volta che l'assemblea abbia legittimamente delberato, all'amministratore non rimanga che dare seguito alla delibera in base a quanto previsto dall'art. 1130 CC.
    Il problema di 3 radiatori "pirati", non rende la delibera irrealizzabile, ma si limita a crere un problema nel computo. Solo questo aspetto l'amministratore deve sottoporre all'assemblea affinché gli venga indicato il tipo di soluzione da adottare e questo, io, l'ho sostenuto sin dal'inizio.

    Sospendere l'esecuzione della delibera non rientrava tra le sue prerogative. Se così fosse, assisteremmo a una paralisi della vita di condominio ogni volta che un singolo condomino decide di mettersi "di traverso".


    Nessun problema. Un forum è un luogo in cui ci si confronta, magari in maniera particolarmente "vivace", ma si rimane sempre sul confronto di idee e opinioni. Come dici tu, le certezze sono piuttosto scarse. Aggrapparcisi a tutti i costi, però, non mi sembra una grande idea. Se infatti le certezze non fossero discutibili, saremmo ancora certi che la Terra è piatta.
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Di getto ritenevo non meritasse rispondere, ma sono un tipo curioso ed ho imparato qualcosa.

    La tua tesi, che a me pareva sbagliata, è invece una fine analisi da luguleio (non è una offesa, è solo per intenderci): ciò non toglie che io propenda tuttora per la mia interpretazione, e che tu possa rimanere della tua idea.
    Del resto ho potuto constatare che questa difformità sussiste anche tra addetti ai lavori.
    Partendo dal presupposto (pregiudizio) che la qualità legislativa stia diventando sempre più scarsa, sospetto che la anomalia del dettato della legge da te citata sia non ascritto ad una precisa volontà del legislatore, ma più ad una sua superficialità: ovviamente questo mio parere è talmente superficiale, che non ha nessun conto.

    Interessante però l'esito di una semplice interrogazione in rete: a fronte della ricerca con google di "maggioranze 10/91", le prime 4 pagine proposte, di cui allego i link, pur rilevando le discordi interpretazioni, se non ho letto amle portano al seguente risultato:

    sole24ore:
    si dovrebbe trattare (anche se la
    nuova norma non lo cita) della «maggioranza semplice» dettata
    dal terzo comma dell'articolo 1136 del Codice civile: la sola
    maggioranza dei millesimi presenti, che rappresenti almeno un
    terzo dei millesimi rapportati all'intero valore dell'edificio

    http://www.caspi.it/documenti_vari/In_assemblea_previste_nuove_maggioranze.pdf

    Avvocati Sanremo:
    (***) Questa è l'interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni autori sarebbe sufficiente la “semplice” maggioranza delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea, indipendentemente dal numero dei condòmini favorevoli.
    http://www.avvocatisanremo.it/TabellaCond.pdf

    Confedilizia:
    (**) Questa è l'interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la
    maggioranza dei condòmini, per altri sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote dei partecipanti al
    condominio, per altri ancora - a seguito delle modifiche recate dal d.lgs. 311/’06 all’art. 26 della l. 10/’91 –
    addirittura la “semplice” maggioranza delle quote (334 millesimi).

    http://www.confedilizia.it/MAGGIORANZE_ASSEMBLEARI.pdf

    fili diretto (avv. antonio zama) : bella disanima, di uno studio privato con un proprio sito/forum. Questo propende per la tua interpretazione, pur citando onestamente due sentenze di merito che giungono a conclusioni opposte tra loro
    E' una scelta del legislatore di legare la maggioranza del comma 2 ai millesimi dei presenti e la maggioranza del comma 5 alle teste.
    La maggioranza di legge per l'adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore - Filodiritto

    Se dovessimo contare queste risposte, prevale piuttosto la interpretazione legata ai milllesimi, a volte congiunta alle teste; una volta invece favorevole alle sole teste. Ma conferma che il tema è tutt'altro che certo.

    La ricerca mi ha appassionato: i risultati non sono esattamente quelli che mi attendevo, ma mi hanno arricchito come penso possa capitare anche ai lettori che abbiano voglia di approfondire. L'incontro di due teste dure ma disponibili all'ascolto delle ragioni altrui, porta sempre buoni frutti.
    Il tema si è rivelato più interessante del previsto.

    Quanto ai compiti dell'amministratore abbiamo divergenze, ma questo è normale.

    A risentirci alla prossima disamina. :ok: :daccordo:


     
  17. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    :D:D:D

    Su una cosa siamo assolutamente d'accordo: saranno 30anni che non si trova una legge scritta come dio comanda!:applauso::applauso::applauso:
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nelle more della discussione sui cavilli insiti nella legge 10/91 e smi, mi dimenticavo un fatto non trascurabile della questione.

    Il nostro , poneva la domanda da Torino.

    Ora la regione Piemonte ha legiferato in merito in modo drastico: la contabilizzazione va introdotta obbligatoriamente in edifici esistenti entro il 01.09.2012 secondo DGR n. 46-11968 del 04/08/2009, senza scaglioni e criteri temporali per la introduzione a scalare Quindi tanti saluti alle quisquilie interpretative in merito al significato delle maggioranze ...

    Idem la Reg. Lombardia, con DGR 2601/11 del 30/11/2011, impone la contabilizzazione su tutti gli impianti esistenti, a partire dal 8/2012 al 8/2014, a scalare secondo vetustà e potenza.
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ando al tema delle maggioranze.

    Questa del sole 24 è una ulteriore risposta/parere, che in base ad una nuova norma legislativa, dà per univoca una ulteriore interpretazione.
    La maggioranza necessaria sarebbe solo quella dei millesimi.... e viva l'Italia.

    Forse abbiamo proprio bisogno di un intervento di semplificazione legislativa....!

    Risparmio energetico in condominio, basta la maggioranza ridotta - Il Sole 24 ORE
     
  20. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta.
    comprensivo delle spese a livello parti comuni ?
    cioe a lavoro finito chiavi in mano ? quanti erano i condomini a pagare ?
     

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