Riscatto di abitazione in comproprieta' gravata da usufrutto

La situazione della casa di civile abitazione e' indicativamente questa:

- 1/3 mia madre (padre defunto)
- 1/3 mio
- 1/3 mio fratello

Io e mio fratello, unitamente a mia madre, siamo arrivati ad un accordo consensuale.
Nostra madre cede/dona la propria quota per il 50% a me e per il 50% a mio fratello.
Io acquisto la parte di mio fratello per una cifra prestabilita.
La casa resta gravata da usufrutto (Mia madre).

Quale e' la tipologia di contratto preferibile in termini di "sicurezza" per tutte le parti in gioco (E quali i costi ad esso connessi) ?

Grazie.

 

NO DONAZIONE. Mi raccomando. Regolare compravendita notarile al valore di mercato. Il notaio potrà aiutarvi ad individuare il corretto valore di mercato della quota di immobile.

 

La donazione vincola l'immobile. Nessuna banca concede mutui su immobili provenienti da donazione, a meno che non si sia verificata una delle seguenti due condizioni:

a) Siano trascorsi almeno 10 anni dalla morte del donante (attenzione, ho scritto dalla morte del donante, e non dalla data della donazione!), OPPURE ALTERNATIVAMENTE:

b) Siano trascorsi almeno 20 anni dalla data della donazione. In questo caso ogni azione di revoca della donazione si intende prescritta e non più esercitabile.

In tutti gli altri casi, se l'immobile ha nel suo storico una provenienza per "donazione", gli istituti di credito non concedono mutui a potenziali acquirenti di questo immobile, in quanto hanno paura che la proprietà venga revocata con una "azione di riduzione della donazione", qualora gli aventi diritto reclamino la loro quota, o qualora la donazione venga revocata per gravi motivi (esempio: ingratitudine, o attentato alla vita del donante).

 

Per i costi, ogni studio notarile ha un tariffario a sé, quindi dovrai farti fare PIU' PREVENTIVI e quindi scegliere quello più economico.

 

La donazione e' infatti esclusa. Anche perche' il donante e' ancora in vita e si riserva l'usufrutto dell'abitazione. Si tratta quindi di trovare la "formula" migliore per "riassumere" la cessione da parte di nostra madre della propria quota di proprieta' e, al tempo stesso, dell'acquisizione da parte mia della quota di mio fratello (+ quella che egli riceve in "dono" da mia madre).

Il geometra chiede una consulenza al notaio di fiducia ma mi ha anticipato il fatto che la questione potrebbe essere un poco complessa ed i costi elevati.

Sapete darmi qualche chiarimento ?

La cifra stabilita dalle parti e' del 10% superiore rispetto a quella "reale" risultante dalla valutazione dell'immobile (gravato dell'usufrutto).

 

Corretto, per quanto da te postato, ma una considerazione: perchè corretto valore di mercato? Posso anche favorire mio figlio e vendere un bene a prezzo di favore. Ci sono le contrattazioni di vendita tra sconosciuti, una necessità impellente di liquidità e vendita ad un prezzo inferiore di mercato. Perciò se il bene della mamma vale 100
nessuno vieta di venderlo al figlio a 60.
Io ho fatto così con mio figlio il notaio non ha battuto ciglio e nessuno dell'Agenzia delle Entrate si è fatto vivo (speriamo definitivamente) ci sarà prescrizione?
saluti
jerry48

 

Quindi la compravendita resta fattibile nonostante la necessita', al tempo stesso, di cessione della propria quota da parte di nostra madre (A me e a mio fratello in parti uguali) ?

Il miglior modo di procedere resta comunque quello di rivolgersi a diversi notai e farsi fare dei preventivi ?

Grazie.

 

Sì è fattibile la vendita da parte di vostra madre a voi due fratelli.
E ulteriormente la vendita della quota di tuo fratello a te.

E' la cosa migliore da fare.
saluti
jerry48

 

In famiglia abbiamo fatto le "finte compravendite", cioè le "vere donazioni". Il notaio di famiglia SI E' RACCOMANDATO di fare compravendite AL VALORE DI MERCATO. Dippiù, ninzò!

 

Puoi dettagliare meglio cosa si intenda per "finte compravendite" e "vere donazioni" ?

 

Una finta compravendita funziona così.

La mamma vende al figlio un immobile che vale Z Euro. Il figlio emette un assegno circolare di Z Euro per pagare la mamma. Fanno un regolare rogito notarile. Il giorno del rogito notarile, la mamma incassa l'assegno e il figlio si riprende i soldi dal conto della mamma tramite una serie di bonifici. Questa è una finta compravendita, cioè una vera donazione, perché la mamma non ci ha guadagnato neanche un euro, e la proprietà è passata dalla mamma al figlio.

 

Perche' "una serie di bonifici" e perche' non e' possibile una normale compravendita con la quale la madre cede ai figli la propria quota ad una cifra "simbolica", ad esempio 2 euro ?

 

Il notaio NON ti permetterà di dichiarare meno del valore catastale.
saluti
jerry48

 

Dipende dall'età di vostra madre per stabilirne il valore di usufrutto è probabile che il valore del terzo di proprietà di vostra madre sia inferiore o poco superiore al valore dell'usufrutto dell'intero. A questo punto è possibile fare una permuta con vs. madre dove a fronte della cessione della sua quota le concedete il diritto di usufrutto sull'intero. Nella stessa sede tu acquisti la quota di tuo fratello diminuita del 50% del valore di usufrutto.

 

e tuo fratello deve accettare l'acquisto o la donazione di tua mamma ridotta dall'usufrutto,e nello stesso tempo venderlo a te:daccordo:

 

Nostra madre ha 80 anni e l'usufrutto e' stato concordato incida per il 30% sul totale dell'abitazione.

L'usufrutto sull'intero le e' dovuto e non penso possa essere messo in discussione.

 

Non può essere messo in discussione l'usufrutto di tua madre, sicuramente. A meno che lei stessa non intenda venderlo. Se vende l'usufrutto, potrà vendere l'usufrutto cosiddetto RESIDUO, in quanto al suo decesso, chi ha comprato l'usufrutto lo perderà comunque. L'usufrutto si estingue con la conclusione della vita dell'usufruttuario, anche se l'usufruttuario in vita lo vende ad un'altra persona.

 

Appunto. Ed in quel caso non si tratta comunque di vendere l'usufrutto in quanto questo e' usufruibile da lei soltanto. Puo' vendere la proprieta' sin d'ora, che essendo appunto gravata da usufrutto, sara' svalutata di conseguenza.
Ma questo mi sembra sia gia' stato considerato nella discussione sin dall'inizio.

 

Un primo parere mi ha anticipiato che le spese potrebbero essere abbastanza elevate e che anche a livello fiscale potrebbero esserci dei problemi.
Non ho ancora ben capito per quali motivi ci siano queste "complicazione" dal momento che l'accordo e' consensuale.