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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Affitto incauto . La truffa dell’acconto versato e perduto

    Funziona così : il finto locatore richiede un versamento di acconto a titolo di cauzione a giustificazione del reale interessamento dell’aspirante- conduttore . Una richiesta che viene puntualmente motivata da precedenti esperienze negative. Le varianti sono diverse ma tutte hanno in comune la richiesta anticipata di denaro, che, una volta inviato, non potrà più essere recuperato. Il truffatore sparisce e il conduttore si ritrova con un pugno di mosche .

    Proprio in questo genere di truffa è incappata una ragazza che alcuni mesi fa si è trasferita a Roma per motivi di lavoro: durante le sue ricerche su internet aveva trovato un alloggio economico, conveniente e proprio vicino all'ufficio. Non ci ha pensato un attimo a contattare l'inserzionista, una donna che le ha spiegato di essere inglese e di essersi separata da poco dal marito: quell'appartamento che appariva sul sito di annunci con tanto di foto era rimasto a lei, ma era vuoto. Voleva affittarlo. L'unico "ostacolo" era rappresentato dalle chiavi, che la ragazza avrebbe potuto avere soltanto tramite il corriere , inviate dall'Inghilterra.

    Ovviamente, la donna inglese ha messo le mani avanti: "Io devo essere sicura che sei interessata per mandare le chiavi perché non posso rischiare ed ho bisogno di garanzie. Quindi le riceverai soltanto dopo avere effettuato il versamento di due mesi di caparra a titolo di garanzia. Se l'appartamento non ti piace - ha scritto alla potenziale conduttrice - potrai subito riavere i tuoi soldi e rispedirmi le chiavi".

    "Sono migliaia i giovani sprovveduti che arrivano dalla provincia alla grande città - sottolineano le Questure un po' di tutta Italia- che non prestano attenzione ad allettanti inserzioni e annunci, che si presentano nelle bacheche delle facoltà universitarie, su giornali e siti online, a cui spesso ci si rivolge ".
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Compravendita immobiliare. Gravi Rischi di imbrogli ,truffe, raggiri : incasso, di più caparre da soggetti diversi che non si conoscono.
    Rif. articolo del 20/7/.2008 su propietaricasa.org. a firma Ennio A. Rossi
    Rif. articolo del 05/11/2011 | comunicati-stampa.it a firma Ennio A.Rossi

    Occorre che il potenziale compratore si tuteli dalla possibilità che il truffatore prometta di vendere (caso A) un immobile NON Suo o addirittura venda effettivamente il SUO immobile (caso B) ma piu' volte.

    Ecco i due tipi di truffa che vanno per la maggiore

    CASO A) TRUFFA CON STIPULA DEL CONTRATTO PRELIMINARE:
    Il malfattore acquisisce in affitto un' abitazione prestigiosa, del valore commerciale supponiamo di 400.000 euro. Il delinquente modifica con lo scanner gli atti originari dell'immobile facilmente reperibili presso gli uffici pubblici competenti ( leggasi: atti di proprietà, documenti catastali, licenze edilizie etc.) - Spacciandosi per proprietario, dà specifico mandato ad una ignara agenzia immobiliare, o mette un annuncio sul giornale per vendita diretta . A questo punto fa visitare l'immobile alla persona interessata, mostra lui i titoli di proprietà falsificati, redige un preliminare incassando una caparra del 15% del valore dell'immobile ( 60.000 euro).

    Ripete il giochino, poniamo con altre 20 persone ignare, e sparisce con 1.200.000,00 euro. Al rogito ovviamente non si presenta nessuno. Se viene denunciato e rintracciato risulterà nullatenente visto che avrà avuto cura di depositare i denari in Svizzera su c/c cifrato. Se rintracciato verrà condannato per truffa semplice e sfruttando i benefici di legge (Condizionale, Patteggiamento etc.) starà in prigione forse qualche giorno. Pensate invece ad un rapinatore che,a mano armata, ruba 10.000,00 euro in Posta: Sicuramente soggiornerà qualche anno di prigione e li sconterà tutti. Facile prevedere che i più accorti si convertiranno alla " truffa immobiliare" (alto guadagno, pena insignificante) che subirà un allarmante "crescendo".

    CASO B) TRUFFA CONSISTENTE NEL ROGITARE PIU' VOLTE L'UNICA PROPRIETA' IMMOBILIARE
    ndr: a onor del vero dopo l'entrata di norme che interferiscono sulla tracciabiltà tale rischio si è ridotto ma non azzerarto. L'articolo comunque contiene argomentazioni di interesse generale utili a comprendere alcune dinamiche di carattere tecnico

    La truffa si verifica laddove lo sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che VENDESSE EFFETTIVAMENTE il suo immobile a diverse ignare persone, divenendo immediatamente dopo nullatenente, rendendo cosi' vana ogni rivalsa.-Per meglio comprendere necessita sapere che esiste in ogni Provincia la "Conservatoria dei registri immobiliari", ove i Notai depositano e trascrivono le compravendite e altri atti indicativi o limitativi della proprietà immobiliare.
    Questo Ufficio e questi atti sono "pubblici" ossia consultabili dall' acquirente che non potrà invocarne l'ignoranza. Esiste una regola: chi, tramite il Suo Notaio, trascrive per primo la compravendita ,o altri diritti reali, presso la Conservatoria prevarrà su chi trascrive dopo di lui; tornando alla nostra ipotesi : se il truffatore cedesse la casa di Sua proprietà più volte a vari compratori che non si conoscono fra loro in tempi e luoghi diversi, il solo acquisto che produrrebbe gli effetti reali della compravendita sarebbe quello trascritto per primo ( si dice appunto" in primo grado") dal notaio più rapido; gli altri acquirenti risulterebbero truffati salvo il diritto di rivalersi sul delinquente che nel frattempo avrà avuto cura di spogliarsi di ogni bene. Ne' i truffati potrebbero citare per danni i rispettivi ignari e incolpevoli Notai che con diligenza e tempestività, avessero trascritto in grado successivo, Esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento ( magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una truffa (all'insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l'appartamento 4 volte a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari Notai , nello stesso giorno ma ad ore diverse ,(per esempio il primo rogito alle ore 9.00, il secondo alle 12, il terzo alle 15,00 ed il quarto alle 18.00) intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l'acquirente assistito dal notaio che casualmente e fortunosamente trascrivesse per primo (appunto in primo grado) l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario . Agli altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un' azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.

    Permangono inoltre gravi rischi a carico di acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in un soggetto in procinto di fallire ( sia imprenditori sia privati ma soci di una qualsiasi S.n.c, ) che decida di disfarsi frettolosamente dell'immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare); Rischi simili si corrono comunque anche se in presenza di un Venditore privato (estraneo in ogni caso all'esercizio di impresa) che altamente indebitato, e magari protestato, decidesse pure Lui di disfarsi frettolosamente dell'immobile prossimo al pignoramento. In questo caso il rischio afferisce non a revocatoria fallimentare ma a "revocatoria ordinaria."

    COME TUTELARSI ?
    Pare evidente che il potenziale acquirente che non voglia correre rischi rovinosi si appoggi ad un esperto del settore
     
    Ultima modifica: 31 Dicembre 2014
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Ennio siamo all'inizio 2015, se ci proponi queste truffe addio buon inizio anno
     
  4. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravo e grazie Ennio...hai fatto 39 fai 40...Innanzitutto ci dici chi sarebbe l'esperto??? Fra i vari professionisti...dopo aver escluso il muratore e l'idraulico...chiaramente...???Poi cosa potrà fare in più di un notaio...??? Sono proprio curioso...Grazie. Quirpoquop.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Gli esperti del settore sono i professionisti del settore : Il problema non è quale ( il rapporto è fiduciario per cui scegli quello che ti pare ) ma cosa . E a tal fine bisogna che il soggetto professionista firmi un bel contratto in cui dichiari :
    " Ti seguo dall'inizio alla fine della transazione e mi prendo tutte le responsabilità per garantirti una tranquilla compravendita e/o durante il percorso ti segnalo le anomalie ; se sbaglio pago , ma tu acquirente dovrai seguire le mie indicazioni e partecipare alle scelte che durante il cammino potranno presentarsi "

    Sulla parziale copertura che offre il Notaio ho già scritto più volte nel bene e nel male.
    Prova mandare una email (cui naturalmente risponda : "accetto") al notaio (o alla agenzia o altro ) pattuendo : Le conferisco incarico e dalla sua assistenza non dovrà sortire a mio carico alcun danno o sorpresa (es revocatorie, vizi dell'immobile, problemi con il condominio, prelazioni , abusi edilizi etc. )

    Quando trovi segnala perché fin ora non ne ho visto uno (scritto intendo, ma solo generiche attestazioni pubblicitarie di presunta professionalità )
     
    Ultima modifica: 8 Gennaio 2015
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Ennio sei tragico, un professionista deve fare il professionista, e applicare il sio sapere con diligenza professionale e niente altro, (detto) l'operazione è andata bene il malato è morto
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vi è un altro percorso...meno insicuro e forse meno dispendioso. Alla base di partenza vi è il famoso motto napoletano che traduco:
    Capitolo Quinto...chi tiene in mano ha vinto. Seguitemi passo dopo passo.
    A) Il venditore Tizio realmente proprietario e onesto viene contattato da Caio candidato all'acquisto che come capitolo quinto impone, detiene i soldi che sono un bene più prezioso dell'immobile perchè con i soldi posso comprare altri immobili a mia scelta...il venditore no, essendo la sua una situazione passiva: non è lui che sceglie il compratore...salvo che non abbia la fila alla porta...Non è cosi e lo sapete benissimo. Solo con panegirici imbonitori si può ingannare
    il compratore mettendogli fretta e imponendogli le proprie condizioni.
    Il compratore esperto,invece, consapevole delle forze in campo, mette sul tavolo tutte le condizioni già previste dalle consuetudini aggiungendone una che è:
    Caparra confirmatoria di 5- massimo 10mila euro da versare al notaio in deposito di garanzia per entrambi. Nessuno dei due in una situazione di regolarità farebbe decadere l'impegno, anche a fronte di
    un basso acconto. Questo è l'esempio di una compravendita pulita.
    Passiamo ora all'esempio di una vendita truffaldina.
    B)Il compratore Caio ignaro della disonestà del venditore Tizio percorre tutti i passi necessari alla prassi (come nel caso A) e poi impone un piccolo acconto sempre da versare al Notaio (da lui scelto...)
    Cosa cambia fra le due situazioni??? Niente...Per entrambe il Notaio dovrà accollarsi una maggiore complessità di adempimenti burocratici e professionali e conseguente responsabilità con una certa maggiorazione del costo della sua assistenza. Alla fine LUI, il notaio, costerebbe meno di qualsiasi altro professionista e con una rilevante differenza in tema di responsabilità...Volete mettere la sua capienza con quella di un perito o di un avvocato o di un geometra...ecc...???.
    Provate a fare due conti e poi,se volete, ne riparleremo. Quiproquo.
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La truffa paventata dal mio articolo (del 2008 ) a danno del cittadino- consumatore ha spesso trovato conferma . Pertanto credo sia stato e sia opportuno semplicemnte informare perchè altri non ci cadano.

     
    A quiproquo piace questo elemento.
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E di questo ti ringrazio e credo che anche tanti altri propisti lo faranno.
    Tuttavia avrei piacere di approfondire quali dei professionisti che a calce indico, siano più adatti, al di là delle singole capacità professionali,
    ad accertare al meglio l'esistenza o meno di disegni truffaldini come sopra esposti. Grazie Qpq.
    Geometri-Architetti, Agenti immobiliari, Commercialisti, Avvocati,
    Notai.
     
  10. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel momento che non ricevo risposta, provo a riformulare il tutto, fidando nell'intervento degli altri amici propisti che di solito non si fanno pregare più del necessario...cappiscce a mme...!!! E quindi:
    Se, come credo, sempre senza certezza, è il notaio che ha "l'esclusiva" (???) della trascrizione in Conservatoria Immobiliare, se ne deduce che solo lui può attuare una strategia difensiva atta a scongiurare la truffa,
    se non completamente almeno in riduzione del rischio. Come??? Qua si entra nella commedia dell'arte....notarile. Io una trama ce l'ho...ma me ne astengo per evitare il cilindro al bequadro di FradJACOno...Se ci fosse ancora l'amico @yerrj48 lui si ingegnerebbe per additarne una alla maniera del Sardu...Sardu che più Sardu non si può...Io sto celiando...
    ma la COSA è più seria di quel che appare. E allora intervenga il propista geometra per dimostrare che anche lui può...Idem per il commercialista...idem per l'avvocato...Idem per l'Agente Immobiliare...
    e per finire Cancellieri e/o Magistrati in quiescenza presenti anche loro su propit...Cappitto mi avete??? Quiproquo.
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perdurando l'assordante silenzio dei propisti provo a rifinire il mio post precedente. Premetto che potrebbe essere interessante per gli agenti immobiliari e quindi invoco l'intervento di @adimecasa in loro rappresentanza. Chi di tempo ferisce di tempo perisce. Il truffatore può coronare il suo disegno come ben ha spiegato il futuro onorevole Ennio A.R. solo giocando sul tempo dove in un solo giorno intasca l'equivalente di quattro rogiti. Quindi. Quiproquo è il venditore truffatore...FradJACOno (frad) è l'acquirente.
    Frad inserisce nel preliminare di compra-vendita con o senza la mediazione, possibilmente già con il proprio notaio oltre a quelle di rito le seguenti clausole aggiuntive:
    1) la Caparra con assegno viene custodita dal notaio @carlo alberto.
    2) Alla firma del rogito, il Documento attestante il passaggio di proprietà
    e l'assegno-caparra più il secondo a saldo restano nelle mani del Notaio per due giorni lavorativi indispensabili allo stesso per l'iscrizione nel grande Registro alla Conservatoria. Nel caso di impedimento per precedente trascrizione,
    il rogito verrà annullato e gli assegni verranno restituiti al compratore Frad...Fatto salvo il diritto dello stesso al risarcimento del danno.
    Conclusione: Nel caso di compravendita onesta il venditore saggio ( e se non lo è ci penserà il Mediatore a farlo rinsavire...) non si opporrà...
    Nel caso di compravendita disonesta (e di quella stiamo parlando...) il
    venditore si opporrà e sarà sufficiente per l'acquirente a capire e a tirare un sospiro di sollievo per scampato pericolo. Se per caso qualche saccente se ne verrà che non è possibile congelare il rogito per due giorni
    per via di ineludibili formalismi...io rispondo: indicateli e poi se ne riparlerà. Invito i professionisti presenti oltre ad Adimecasa ad intervenire, perchè potrebbe essere un utile ulteriore strumento di arricchimento delle loro competenze...E vadano a riposare su altri post gli altri professionisti che avevo indicato precedentemente...Il loro parere,
    pur sempre bene accetto, non sarà più influente...Conta molto solo quello degli Agenti immobiliari. E grazie per l'attenzione. Quiproquo.
     

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