shara

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Salve

Il conduttore del locale di mia proprietà mi ha inviato raccomandata della disdetta, risoluzione anticipata del contratto, in data 28 settembre 18,dichiarando che il locale sarà’ libero da persone e cose a decorrere dal 30/11/18.

la prima domanda e’ questa; a partire da quale data va comunicato all’Agenzia delle Entrate la risoluzione e quindi chiusura del contratto con i relativi adempimenti?

nella disdetta il conduttore scrive anche che se in data del 31/03/19 il locale risulti non ancora affittato provvedera a versare le altre 4 mensilità cosi da adempiere al preavviso previsto dalla legge pari a 6 mesi...ma se nel frattempo il contratto verrebbe regolarmente chiuso,come puo successivamente subentrare un ipotetica altra persona per cui l’attuale conduttore avrebbe ceduto la sua attività? sarebbe regolare una cosa del genere?

Mi aiutate a chiarire meglio questa situazione?
 

Dimaraz

Membro Storico
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Evita di accettare o firmare accordi diversi...o lui avvisa 6mesi prima oppure paga sull'unghia le 6 intere mensilità.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
come puo successivamente subentrare un ipotetica altra persona per cui l’attuale conduttore avrebbe ceduto la sua attività?
Quindi si tratta di locazione a uso diverso da quello di abitazione. Il contratto sottoscritto prevede la facoltà del conduttore di recedere in ogni tempo senza gravi motivi? In mancanza di detta clausola, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, solamente se ricorrano gravi motivi.
 

shara

Membro Attivo
Proprietario Casa
@Dimaraz

Ciao..Grazie per essere intervenuto…purtroppo per queste cose faccio molta confusione, inoltre mi trovo a vivere all’estero, (ma dovrò rientrare in Italia per questa faccenda) quindi per me diventa tutto più complicato.

Dunque quello che mi stai dicendo e’ che una simile disdetta potrebbe comportarmi problemi, del tipo che non avrei nessuna garanzia che il locatore magari paghi solo in parte le sei mensilità?

infine si dovra fare un documento dove le parti prendono visione e concordano sul rilascio finale del locale?

@Nemesis

Ciao … il conduttore se vuole può anche andarsene, non lo trattengo, quello che mi preoccupa e’ che tutto venga fatto in maniera chiara e lineare, anche perché non posso permettermi contese di qualsiasi tipo, e anche in questo forum si leggono storie allucinanti in tal senso dove non si sa mai come va a finire veramente, quindi vorrei evitarlo in tutti i modi.

Ci sarebbero alcuni punti su cui vorrei sin da ora, e prima del mio arrivo in Italia,avere più chiaro possibile…ad esempio quando viene citato (sulla disdetta) che il locale sarà’ libero da persone e cose in data x… significa che il locale deve tornare ad essere completamente vuoto?

Il locatore, a parte le merci, ha ovviamente anche le stigliature ed un bancone ceduto a lui dal gestore precedente, quindi presumo che glielo ha venduto insieme alla licenza,percio dovra sgombrare anche queste cose?…e se non lo fa cosa succede?…come posso tutelarmi sin da ora, per avere garanzia che questo avvenga,e nei tempi stabiliti?

Un altro punto che mi rimane oscuro e che avevo anche accennato all’inizio (forse non sono pero riuscita a spiegarlo) sono le date.

Se il locale (dice la disdetta) verra liberato da persone e cose in data 30/11/18 e’ da quel momento che tempo 30 gg , va registrato all’Agenzia delle Entrate per la chiusura?

Ma se poi questo contratto viene ufficialmente chiuso in questo arco di tempo, risulterebbe fattibile lo stesso che un eventuale terza persona subentri in data post-chiusura contratto?…infatti nella disdetta si legge che:
..qualora alla data del 31/03/19 il locale risulti essere non ancora affittato..eccetera

Ma se il contratto e’ stato chiuso in che modo (e se) potrebbe subentrare?

Mi sono spiegata bene?…me lo auguro!

Cosa mi potreste dire (se vorrete ancora concedermelo) al riguardo delle cose che ho provato a descrivere? :fiuu:
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Provo a darti alcune risposte, in base a mie esperienze analoghe.

1) Quando il conduttore rilascia il locale libero da persone e cose, è opportuno che tu (o un tuo rappresentante se non sarai presente) e lui firmiate un verbale di restituzione chiavi.
In quella data il contratto è risolto (cioè chiuso, finito) e decorrono i 30 giorni per comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate.
Trattandosi di risoluzione anticipata bisogna pagare la relativa imposta di 67 € a carico del conduttore, in quanto la disdetta è stata decisa da lui.

2) Non puoi avere sin d'ora garanzie che il conduttore traslochi tutti i beni (merci, arredi, attrezzature) di sua proprietà.
Se non sgombera tutto, puoi non ritirare le chiavi e non firmare il verbale di rilascio. Nel qual caso ti dovrà pagare l'affitto finché continua ad occupare i locali.

3) Dopo la risoluzione del contratto, nessuno può subentrarvi.

Secondo me il conduttore intende dire che pagherà le quattro mensilità di mancato preavviso solo se in quei quattro mesi (da dicembre a marzo del prossimo anno) il locale rimarrà sfitto.

Questo è giusto, perché se tu (ad esempio) stipuli un nuovo contratto di locazione con un altro conduttore con decorrenza 1° gennaio, l'ex inquilino dovrà pagarti solo il mese di dicembre.

In pratica, il locatore non può incassare contemporaneamente il mancato preavviso dal vecchio inquilino + l'affitto dal nuovo conduttore per lo stesso locale.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Non dovrà pagare l'affitto se ritarda a liberare il locale dopo tale data, ma l'occupazione dei locali che è cosa ben diversa dall'affitto
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se ritarda a liberare il locale
Io intendo dire che finché il conduttore occupa i locali con persone e/o cose, non farei la risoluzione del contratto e non accetterei la restituzione delle chiavi.
Perché a quel punto se il contratto viene risolto e le parti firmano il verbale di rilascio, il locatore diventa custode dei beni dell'inquilino. Con tutte le grane che ne conseguono.

A meno che il conduttore autorizzi esplicitamente il locatore a rottamare i beni ancora esistenti nel locale. In questo caso @shara avrebbe l'onere di sgombrarli a sua cura e spesa, e forse per lei non sarebbe la soluzione ideale.
 

shara

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie mille uva, sei stato chiarissimo!…:bacino_amore:

se puoi dirmi un ultima cosa.

visto appunto che ci sei passato ti risulta che a seguito di questa chiusura tra locatore e conduttore hai dovuto comunicare tale chiusura ad altre istituzioni…che so, a parte il condominio anche al comune di appartenenza o altro ancora?…o la cosa finisce definitivamente li’,senza alcun bisogno d’altro?
ad esempio su internet avrei letto che andrebbe fatta comunicazione all'ufficio registro contratti, per non pagare in seguito il rinnovo della registrazione (?)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
senza alcun bisogno d’altro?
Quando un conduttore va via e rilascia l'immobile ci sono anche altre piccole incombenze: disdetta delle utenze energia elettrica, gas, acqua; comunicazione all'Ufficio tributi del Comune per voltura della Tari (tassa rifiuti).
In genere ci pensa l'inquilino, perché è nel suo interesse non continuare a pagare le bollette!
 

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