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  1. ombrettina

    ombrettina Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve,mia madre ha affittato 2 stanze piu' servizio della propria abitazione a una famiglia con regolare contratto 4+4.Tale famiglia da 3 mesi non paga il canone di 500 euro,dove sono comprese anche le utenze.Mia madre, per gravi motivi di salute, deve lasciare l'abitazione perche' non puo' piu' vivere da sola.Vorrebbe risolvere anticipatamente alla scadenza il contratto chiudendo tutte le utenze.Chiedo a voi se la cosa e' fattibile dando un preavviso di 3 mesi.Grazie per la risposta
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La proprietaria può disdettare il contratto alla scadenza dell'ottavo anno per evitare il rinnovo automatico di altri quattro anni, rispettando il termine di preavviso di sei mesi.
    In questo caso, essendo l'inquilino moroso, può iniziare subito l'azione legale di sfratto per morosità che purtroppo è una procedura un po' lunga.
    Però non può chiudere le utenze fino a quando il contratto verrà risolto (cioè chiuso) dal giudice e di conseguenza l'appartamento sia rilasciato spontaneamente dall'inquilino o con l'intervento dell'ufficiale giudiziario.
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Forse Uva ha fatto un errore scrivendo "...alla scadenza dell'ottavo anno per evitare il rinnovo automatico di altri quattro anni" e intendeva dire alla scadenza del quarto.
    Condivido tutto il resto...purtroppo la "morosità" non basta per far uscire subito di casa.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Intendeva proprio riferirsi alla seconda scadenza quadriennale.
    Alla prima scadenza, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solamente se esiste uno dei motivi elencati nell'art. 3, comma 1 della legge n. 431/1998.
     
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  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con Nemesis: purtroppo i problemi di salute della proprietaria, per quanto gravi, non sono fra quelli richiesti dalla l. 431/1998 per disdettare il contratto alla fine del quarto anno.
     
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  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Vediamo fra questi motivi quelli pertinenti:
    Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

    ......

    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392
    ”.

    Posto che Ombrettina non ha specificato quando sia stato stipulato il contratto e/o quando sarebbe la scadenza "utile" dei primi 4 anni...direi che , con il rispetto dei canonici 6 mesi, non è difficile richiamare la casistica dei punti esposti.

    Quindi non è "impossibile" recedere dal contratto...ma solo alla scadenza dei primi 4 anni.
     
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il motivo addotto dalla proprietaria (gravi motivi di salute) per disdire il contratto alla scadenza del quarto anno non è fra quelli elencati dalla l. 431/1998. Non essendo un motivo pertinente, non può evitare il rinnovo per altri quattro anni.

    Solo se ci troviamo alla fine dell'ottavo anno (scadenza naturale del contratto 4+4) la proprietaria può inviare disdetta senza alcuna motivazione, per evitare un ulteriore rinnovo quadriennale.

    Se invece ci troviamo in una scadenza intermedia, il contratto non può essere disdettato dal proprietario. Può essere risolto dal giudice se viene convalidato lo sfratto per morosità.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Chi pone la domanda scrive che vorrebbe recedere dal contratto per motivi di salute che non permettono più la vita in autonomia della madre.
    Significa che l'abitazione della madre (e non solo le 2 stanze" può :
    1-essere destinata a residenza dei figli o dei parenti entro il secondo grado
    2-essere venduta a terzi in quanto la madre rimarrà ospite di una csa di cura o si trasferirà presso uno dei parenti. In questo caso gli inquiini con contratto sulle 2 stanze potranno godere solo del diritto di prelazione sull'acquisto.

    Tradotto = almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni la madre di Ombrettina (o chi per essa) manderà avviso nei termini di Legge che gli inquilini dovranno sgombrare il locale perchè ricorre 1 dei citati motivi (tralasciando completamente le questioni di salute).
    Questo non preclude che entrambe le richiesta vadano perseguite (sfratto per morosità e recessione dal contratto alla scadenza di Legge) qualora si sia in prossimità dei 6 mesi alla scadenza dei 4 anni dalla firma del contratto.

    Ovviamente, e limitatamente alla rescissione, questa vale se effettivamente qualcuno dei famigliari si trasferirà nell' abitazione della madre e/o si provvederà alla messa in vendita.
    Quindi non per motivi di salute...ma di possibilità ne esistono ben prima degli 8 anni.
     
  9. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dunque il proprietario che abbia azionato un procedimento di sfratto per morosità può, contestualmente a detto procedimento, avvalersi (sulla base delle motivazioni tassativamente indicate dalla legge) della facoltà di diniego della proroga del contratto. Ma se l'inquilino, alla data di scadenza del contratto, non provvede al rilascio dell'immobile, che cosa conviene fare al proprietario? Azionare il procedimento per convalida di sfratto per finita locazione? Oppure limitarsi a riporre le proprie speranze in quello, già azionato, per convalida di sfratto per morosità?
     
    Ultima modifica: 2 Marzo 2015
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione.
    Il pagamento dei canoni arretrati, effettuato dopo l’intimazione dello sfratto per morosità e prima dell’udienza di comparizione per la convalida, non ha effetto ostativo sulla risoluzione del contratto. Esso però fa venir meno la possibilità di pronunziare la convalida, subentrando, se il locatore insiste per il rilascio, l’esercizio dell’ordinaria azione cognitiva, diretta all’accertamento, mediante sentenza, dell’inadempimento e alla dichiarazione di risoluzione del contratto.
     
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  11. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Premessa: non ho una competenza formalizzata in materia. I contenuti giurisprudenziali che hai citato si riferiscono (1) al fatto che nella istanza di convalida dello sfratto per morosità del conduttore è implicitamente contenuta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore; (2) agli effetti del pagamento dei canoni arretrati sulla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
    Dunque, l'inadempimento di cui parlano i contenuti giurisprudenziali che hai citato, è quello del conduttore moroso, e non quello del conduttore che non rilascia l'immobile alla data di scadenza del contratto (per esempio in seguito al diniego di proroga da parte del locatore).
    La mia domanda riguardava invece la situazione che si determina quando la domanda di convalida di sfratto per finita locazione sopravviene sul procedimento, già in atto, di convalida di sfratto per morosità - o, indipendentemente dall'ordine secondo cui si producono le due domande, quando, appunto, vengono avanzate entrambe le richieste da parte del locatore. Sicuramente tra le due richieste non vige un rapporto di esclusione reciproca assoluta, sebbene - leggendo qualche sentenza - le cose possano essere abbastanza complicate.
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Direi che di fatto non cambia nulla.
    Se già l' inquilino deve uscire per "giudicata" morosità con sfratto esecutivo...diventa ininfluente che vi sia estinzione del contratto per avvenuta scadenza (e viceversa).

    Non è che uno lo butti fuori 2 volte.

    Seguire entrambe le strade è per evitare che qualora il "moroso" saldi e ottenga il " non luogo a procedere" pre lo sfratto...vi sia comuqnue la possibilità di estrometterlo per la successiva causa.
     
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  13. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Fermo rimanendo, però, che - come ricordava Nemesis - il pagamento dei canoni arretrati da parte del conduttore non estingue la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento (sulla quale il giudice è tenuto a pronunciarsi), ma fa solamente decadere la possibilità della convalida dello sfratto per morosità.
    A parte questo. Dunque, quel che stai dicendo è che se, per esempio a distanza di 18 mesi dalla "prima" scadenza contrattuale, il locatore comincia un'azione di sfratto per morosità, ciò non può influenzare in alcun modo l'esercizio del diritto al riottenimento dell'immobile in seguito al diniego della proroga del contratto (e all'eventuale inottemperanza del conduttore)?
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per quanto ne so io è questo l' andamento.
    Le 2 cose sono disgiunte.
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Esiste la "azione di licenza per finita locazione"...ma mi pare che ormai stiamo facendo accademia senza "spnti" in tal senso da parte di Ombrettina
     
  16. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sì, certo, l'intimazione di licenza per finita locazione ex art. 657 c.p.c. (considerato che la convalida della medesima da parte del giudice è una "condanna in futuro", l'intimante non potrà rivalersi nei confronti dell'intimato per quanto riguarda le spese legali).
    Chiedevo uno "spunto" anch'io, e spero che Ombrettina ne abbia in qualche modo tratto vantaggio.
     
  17. ombrettina

    ombrettina Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Scusate il ritardo ma non ho avuto possibilita' di accedere alla posta.Grazie a tuutti,piu' che esaurienti.Mi sono accordata per poterli mandare via in tre mesi pagandole le 2 mensilita'che richiedono nell'appartamento che avrebbero trovato.Speriamo tutto proceda
     

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