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  1. Agata

    Agata Nuovo Iscritto

    Buongiorno, prima di esporre il mio problema ho letto diversi quesiti ma ho trovato ben poco in merito.

    Il mese di Giugno c.a. ho locato una bottega ad uso commerciale con contratto registrato 6+6
    Alla stipula del contratto ho richiesto 1 mensilità a titolo cauzionale.
    Oggi 13 dicembre l'inquilino esprime la volontà di lasciare l'immobile alla fine del mese di dicembre, trattenendo la mensilità versata alla stipula.

    Le mie domande:
    1) Può l'inquilino decidere improvvisamente di lasciare l'immobile senza inviare raccomandata e trattenere la mensilità cauzionale?
    2) L'imposta di registro di € 67,00 deve versarla l'inquilino e provvedere alla presentazione della quietanza all'AdE?
    3) L'inquilino è soggetto a penali?

    Gradirei conoscere eventuali responsabilità a carico dell'inquilino qualora ce ne fossero, di cui non ne sono a conoscenza.

    Grazie, saluti

    Agata


    PS: per maggiore chiarezza allego copia contratto di locazione.
     

    Files Allegati:

  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) No. È tenuto, come da contratto che hai allegato, a dare preavviso di almeno sei mesi, durante i quali è comunque tenuto al pagamento del canone di locazione (a meno che non entri un nuovo inquilino durante tale periodo);
    2) i 67 Euro per l'estinzione anticipata del contratto sono un onere del conduttore. Quindi glieli puoi imputare in conto spese;
    3) no, al di fuori di quanto specificato al punto 1). Inoltre non può utilizzare il deposito cauzionale in conto canoni, in quanto la caparra serve per coprire gli eventuali danni riscontrati a fine locazione. Se lo facesse risulterebbe inadempiente per quella mensilità e per tutte quelle che non pagasse fino a 6 mesi dalla disdetta (la data è quella del ricevimento della raccomandata con cui ti deve comunicare il recesso dal contratto).
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto


    :domanda::domanda:
    io sapevo che Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, salvo diversi accordi previsti nel contratto.
     
  4. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non quando l'inquilino esercita il recesso anticipato, a quanto mi risulta.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  5. Franchino

    Franchino Membro Junior

    In tutta la storia dovresti ritenerti fortunato e ringraziare il conduttore che ti ha comnucato, anche se non ha rispettato i tempi della disdetta.
    ee, come è consuetudine, non ti pagasse per un annetto perderesti tutto, con l'agravio di spese legali per lo sfratto ed il pagamento delle tasse sui canoni non riscossi!
     
  6. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E pensare che un tempo i contratti si siglavano con una stretta di mano .....:daccordo:
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Beh io proprio non lo "ringrazierei", visto che non rispettare quanto sottoscritto in un contratto non solo è un comportamento censurabile, ma in questo caso rischia di arrecare un danno patrimoniale non indifferente al locatore. Infatti, se l'inquilino se ne andasse a fine mese lasciando solo la cauzione pari a una mensilità, arrecherebbe al proprietario un danno pari a cinque mensilità del canone più le eventuali spese di ripristino per danni ai locali per le quali il locatore non potrebbe rivalersi sulla cauzione, risultando questa azzerata.
    Ricordiamo che un contratto non è una serie di "consigli" che si possono più o meno disattendere, a seconda degli umori, delle consuetudini e delle vicissitudini dei contraenti, bensì la forma più importante di negozio giuridico. Dal contratto derivano i rapporti obbligatori tra le parti o diritti reali. Come atto giuridico, il contratto è l'espressione dell'accordo delle parti.
    Art 1321 del Codice Civile: Nozione di contratto
    "Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico di carattere patrimoniale."

    Art. 1372 del Codice Civile: Efficacia del contratto
    "Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge."
     
    A Agata piace questo elemento.
  8. Agata

    Agata Nuovo Iscritto

    Grazie Torvm , in merito alla tua risposta vorrei solo riepilogare......vediamo se ho capito bene!

    Il conduttore ha in locazione l'immobile solo da 6 mesi, quindi non ha arrecato alcun danno (ho già verificato)
    Quindi è un suo diritto trattenere il deposito cauzionale visto che il 31 c.m. mi consegnerà le chiavi.

    Domanda:
    1) I proprietari siamo 3; il conduttore dovrà inviare 3 raccomandate (1 per ogni proprietario agli indirizzi specificati nel contratto) o potrà inviarne solo 1 ad uno qualsiasi?

    2) L'imposta di registro la pagherà il conduttore (è chiaro), ma dovrà lui presentare la quietanza all'Ade?
    - Dovrò farmi dare copia della quietanza e della presentazione all'Ade?

    Ti ringrazio per l'aiuto, saluti.

    Agata
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' un diritto del conduttore avere in restituzione la cauzione "dopo che siano state pagate tutte le pendenze comunque connesse con la locazione", come è scritto sul contratto.
    Il versamento dell'imposta di registro tramite F23 per la risoluzione anticipata del contratto è a carico di chi ha prodotto la risoluzione anticipata (quindi del conduttore), ma l'adempimento va fatto dal locatore nel suo interesse. Dopo aver versato in banca i 67 euro, per i quali puoi rivalerti sul conduttore, devi presentare copia del F23 unitamente al modello 69 debitamente compilato all'Agenzia delle Entrate per far cessare il rapporto giuridico registrato in modo che il Fisco sia a conoscenza che non percepisci più i canoni di locazione, dei quali altrimenti potrebbe chiederti conto per quanto riguarda le relative imposte sui redditi e di registro.
    Per quanto riguarda la raccomandata di disdetta, è sufficiente che iil conduttore la invii alla controparte che risulta indicata sul contratto.
     
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    NO. Non, non è un suo diritto finché non sono state riconsegnate le chiavi e chiuse tutte le pendenze (tra cui l'imposta di registro per l'estinzione anticipata, eventuali bollette ancora non pervenute, eventuali spese condominiali, eventuali danni, ecc.).

    È sufficiente un'unica raccomandata ad uno dei locatori.

    In caso di risoluzione anticipata del contratto occorre versare su apposito modello F 23 l'imposta di importo fisso di 67,00 Euro e presentare all'agenzia delle entrate la ricevuta di versamento (insieme al modello 69 compilato) evitando così il pagamento dell'imposta di registro per le successive annualità e per il proprietario le imposte sul mancato reddito derivante dal canone di locazione. Il pagamento e la presentazione all'AdE lo può fare uno qualunque di voi (locatori o conduttore).

    La ricevuta dovrai conservarla tu.

    La causale da indicare nel modello F23 è «ZZ» (Risoluzione anticipata del contratto) ed il codice tributo è il 113T.

    Qui trovi il modello 69 e le istruzioni per la compilazione: Agenzia delle Entrate - Contratto di locazione - Modello e istruzioni Contratto di locazione
     
  11. simonetta menini

    simonetta menini Membro Junior

    Professionista
    Secondo il mio punto di vista, l'inquilino puo' dare disdetta al contratto in qualsiasi momento purche' rispetti il preavviso di 6 mesi e comunque con raccondata a.r.. Nel Suo contratto pero' non si fa menzione di tale possibilita' anche se la legge lo prevede. Inoltre non capisco come il conduttore puo' trattenere il deposito cauzionale visto che dovrebbe essere nelle mani del locatore. Comunque il deposito cauzionale, che non copre i canoni non versati, ma solo gli eventuali danni all'immobile, saldo il normale deperimento, deve essere restituito al conduttore dopo la verifica dello stato di manutenzione del locale.
     
  12. Agata

    Agata Nuovo Iscritto

    Grazie tovrm,
    molto esauriente, preciso e chiaro. :ok:
     
  13. Agata

    Agata Nuovo Iscritto

    Grazie mapeit per la collaborazione ed anche per aver precisato che un contratto non è solo un concordare diritti e doveri fra le parti, ma anche e soprattutto un rapporto giuridico.
    Infatti il mio inquilino ha preso un pò sottogamba il contratto......in quanto questa repentina risoluzione mi ha arrecato parecchi danni, quali le spese che ho affrontato per adeguare la bottega alla sua attività commerciale e aver rifiutato la richiesta da parte di altri proponenti (probabilmente molto + affidabili, duraturi e rispettosi delle clausole.......chissà)!!! :domanda:
     
  14. Agata

    Agata Nuovo Iscritto

    Se legge bene è menzionato al punto 1.
     
  15. simonetta menini

    simonetta menini Membro Junior

    Professionista
    Il punto 1 parla della normale disdetta alla fine del primo periodo del contratto di locazione comm., cioe' i 6 anni. Io invece generalmente inserisco la clausola che è facolta' del conduttore dare disdetta in qualsiasi momento sempreche' sia inviata almeno 6 mesi prima.
     
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chiariamo questo punto.
    Nel contratto, davvero mal formulato, è scritto questo passo al punto 1:
    "Qualora 6 mesi prima della scadenza del presente contratto non verrà data da una delle parti disdetta mediante raccomandata A.R., esso s'intende rinnovato per la stessa durata ed alle stesse condizioni, fermo restando quanto previsto dall'art. 29 della legge n. 392/78."
    Questa clausola, aldilà del mancato uso del congiuntivo, è da ritenersi nulla perché contraria alla Legge, ovvero a quanto stabilito proprio nell'art. 28 della Legge 392/78, in base al quale per il tipo di attività in questione le parti possono darsi disdetta del tacito rinnovo del contratto solo con 12 mesi di preavviso e mediante lettera raccomandata.
    "Art. 28 - Rinnovazione del contratto.
    Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti."
    Pertanto l'art. 1 del contratto si applica solo per quanto riguarda la scadenza dei sei anni o dei dodici anni e non nel corso del contratto stesso.
    La Legge non vieta però che nel contratto possa essere prevista la possibilità, d aparte del conduttore, di recedere anticipatamente anche durante il normale corso della locazione, con disdetta e preavviso che possono essere definiti nel contratto stesso. Tale possibilità non spetta invece al locatore.
    Orbene, nel contratto in questione tale possibilità semplicemente non è prevista.
    Pertanto, firmando quel pezzo di carta, il conduttore si è impegnato a locare l'immobile per almeno sei anni. Solo se arrivato al termine del quinto anno avesse inviato la raccomandata a.r. con la disdetta, avrebbe potuto chiudere il rapporto.
    Il fatto che la risoluzione anticipata non sia contrattualmente prevista, cara Simonetta Menini, non vuol dire che il conduttore possa recedere dal contratto quando vuole e con il preavviso che vuole, semmai il contrario.
     
  17. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Il conduttore può far cessare anticipatamente, con preavviso di almeno sei mesi, il contratto se tale facoltà è stata prevista contrattualmente. Dal momento che il contratto di Agata non prevede tale possibilità al conduttore (recesso convenzionale), il conduttore può farlo cessare solo se ricorrono gravi motivi (recesso legale). Tali motivi devono essere esplicitati nella comunicazione di recesso. In difetto, il locatore può pretendere il risarcimento del danno rappresentato dalla mancata percezione del canone cui avrebbe avuto diritto sino alla naturale scadenza del rapporto.
     
    A maidealista e mapeit piace questo messaggio.
  18. simonetta menini

    simonetta menini Membro Junior

    Professionista
    Recesso del conduttore
    E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
    Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
     
  19. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Io tale clausola nel contratto allegato da Agata non la vedo...o sono cecato? :-o
     
  20. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'art. 27 ultimo comma della legge 392/78 in riferimento alle locazioni commerciali e la legge 431/98 all'art. 3 ultimo comma, nel disciplinare le locazioni ad uso abitativo, consentono al conduttore di recedere dal contratto con preavviso di sei mesi se ricorrono gravi motivi.
    Il legislatore non ha elencato quali sono i motivi che consentono il recesso dal contratto di locazione ma la giurisprudenza, negli anni, ha stabilito che affinche' sussistano le condizioni per chiedere il recesso dal negozio locatizio occorre che vi siano fattori oggettivi estranei alla volonta' del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.
    Un esempio di grave motivo nella locazione commerciale potrebbe essere ravvisato nella gravosa situazione economica globale sopravvenuta del conduttore.
    La giurisprudenza, e' da sottolineare che non ha invece mai dato rilievo a fattori di carattere soggettivo ritenendo che questi ultimi non siano idonei a giustificare il recesso dal contratto di locazione.
    La Corte di Cassazione, ha stabilito che i gravi motivi debbano essere sempre indicati nella richiesta di recesso che deve avere la forma scritta ad substanziam, per poter mettere il locatore nelle condizioni di valutare l'effettiva esistenza di detti gravi motivi.
    C'è da dire che parte della giurisprudenza di merito ritiene che e' sufficente l'indicazione di motivi generici per potersi avere il recesso salvo richiesta del locatore che voglia conoscerli in dettaglio.
    I gravi motivi, comunque, devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti senza privilegiare ne' il conduttore ne' il locatore.
    In conclusione la norma, secondo orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, va interpretata nel senso che le ragioni giustificative debbano essere contestuali al recesso stesso ed espresse mediante un unico atto da recapitarsi al locatore a mezzo raccomandata a.r. poiché la sua necessità è conseguente alla logica dell’istituto, in quanto il locatore deve poter conoscere quali sono i motivi giustificativi del recesso fin dal momento in cui il recesso è esercitato e li deve poter conoscere per ragioni che attengono all’essere una parte del contratto.
    È infatti solamente sulla base di un chiaro comportamento della controparte contrattuale che il locatore può assumere le proprie determinazioni, eventualmente contestando i motivi di recesso addotti dal conduttore sia sul piano fattuale che della idoneità a legittimare il recesso medesimo.
    Non so, sinceramente, se questo caso rientri nei "gravi motivi" e se tali motivi saranno o meno comunicati al locatore, fattostà che un preavviso di sei mesi ci vuole eccome, in qualsiasi caso.
     

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