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  1. nina2

    nina2 Nuovo Iscritto

    salve e' la prima volta che scrivo e vorrei un parere. ho un'abitazione data in affitto ed a novembre ho mandato la lettera all'inquilino dicendo che sarei andata da un legale visto che lo stesso non pagava da giugno. l'udienza di marzo gli ha dato altri 3 mesi di proroga. su consiglio dell'impiegato dell'ufficio entrate, dopo aver scritto la lettera ho risolto il contratto perche' oltre al mancato guadagno non volevo pagarci pure le tasse.
    ora pero' non so se ho fatto bene, perche' se a giugnop.v. l'inquilino paghera' dovro' rifargli un altro contratto? per quanto tempo (e' gia' due anni che e' dentro e il contratto era 4+4)? posso aumentargli il canone visto che prima gli facevo un prezzo di favore e alla fine mi ha raccontato un sacco di balle?

    piu' che altro non so se ho fatto bene la procedura.

    accetto consigli!
     
  2. ada1

    ada1 Nuovo Iscritto

    Se il contratto è stato risolto per inadempienza del conduttore e se dopo giugno il conduttore continuerà ad occupare l'immobile, egli lo occuperà "sine titulo" e sarà obbligato, nel caso rimanesse, a pagare il canone maggiorato del 20 %.
    In ogni modo, nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice fissa anche la data del rilascio, oltre la quale, in mancanza di rilascio effettivo, corre la maggiorazione del canone

    Puoi chiarire meglio riguardo lo sfratto e la risoluzione del contratto ?
     
  3. nina2

    nina2 Nuovo Iscritto

    hai ragione ada, non sono stata tanto chiara.
    ti spiego: l'inquilino (che e' sempre stato in ritardo nei pagamenti) non pagava da giugno 2010 e cosi' a novembre 2010 gli ho scritto che mi sarei rivolta ad un legale. nel frattempo, siccome sugli affitti che non ho percepito non ci volevo pagare pure i redditi e dopo avere chiesto il consiglio dell'impiegato dell'ufficio delle entrate, ho presentato a quest'ultimo l'F23 con i famosi 67 euro scrivendo risoluzione del contratto per morosita'.
    a dicembre sono andata dall'avvocato e nel mese di marzo e' andata lìudienza. l'inquilino ha detto che era intenzionato a pagare e cosi' il giudice gli ha concesso altri 3 mesi.
    ora attendo il la fine di giugno per la prossima udienza e se l'inquilino non paga tutti i mesi in sospeso a quella data + le spese legali....finalmente dovrebbe avere lo sfratto!!!
    nel caso in cui pagasse invece, come mi devo comportare col contratto che di fatto (forse sbagliando) l'ho risolto? gliene devo far firmare un altro? sempre versando il 2% sull'importo annuale all'agenzia delle entrate e sempre con lo stesso canone (400 euro per un'abitazione nuova con 3 camere da letto!!! era praticamente un prezzo di "amicizia")?
    non so se la risoluzione era la procedura giusta.

    grazie per l'aiuto!
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Innanzi tutto credo necessario chiarire sommariamente l' evolversi della procedura di sfratto e la sua conclusione :

    1) In caso di ritardi o mancati pagamenti il proprietario invia racc.ar all'inquilino dando Lui 15gg di tempo per pagare : se non paga occorre andare da un legale

    2) L'avvocato notifica intimazione di sfratto e cita (infatti si parla di citazione ) l'inquilino in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .

    3) L'inquilino in udienza può pagare o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare che in genere viene concesso nel lasso di 3-4 mesi .

    4) Se l'inquilino non si oppone o non si presenta lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile in genere non piu' tardi di un mese .

    5)L'atto di convalida passa per la sua formalizzazione alla Cancelleria che se necessario trasmetterà gli atti in tempo successiovo agli uffici degli Uficiali Giudiziari .

    6)L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un atto di precetto in cui siordina il rilascio entro circa 10 giorni .In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

    7)Se l'inquilino insiste a non rilasciare la'lloggio verrà notoficato un nuovo atto c.d. "monitoria di sgombero" Con esso L'Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'alloggio , con la forza pubblica.

    8) Seguirà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura con l'ausilio di un fabbro. Se fossero presenti mobili verrà nominato il proprietario custode degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento

    9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

    10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragioevoli inizia un altro problema per il proprietario che per rimuoverli dovrà chiamare il cancelliere per fare l' inventario, che potrà cosi' essere custodito in altro loco a spese delproprietario fino alla eventuale richiesta di messa all'asta.

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    riuardo alla parte dichiarativa dei canoni:
    il ministero delle Finanze (circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato, fra l’altro, che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
    Per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và dichiarato
     
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  5. asialuna

    asialuna Nuovo Iscritto

    sulla base di quanto da te affermato, l'f23 di risoluzione di Nina pertanto non ha valore, giusto?
     
  6. ada1

    ada1 Nuovo Iscritto

    Un contratto di locazione non si puo' risolvere come e quando lo vogliamo noi unilateralmente ma deve seguire le regole predisposte dalla legge che -normalmente- sono state emesse per proteggere i diritti rispettivi delle parti.
    La risoluzione puo' aver luogo : per sfratto, per inadempimento sancito da un provvedimento giudiziario, per non rinnovo (utilmente notificato o chiaramente indicato sul contratto stesso) di un contratto arrivato a scadenza, per disdetta del locatore che si trova in uno dei casi previsti dalla legge alla prima scadenza, ad ogni momento per gravi motivi del conduttore e, infine, per risoluzione anticipata per mutuo consenso, mutuo consenso che si dovrà provare con una dichiarazione sottoscritta da entrambi e di cui una copia dovrà essere presentata all'Ade.
    Quindi, se l'atto presentato all'Ade, non conteneva la dichiarazione congiunta, il contratto sarà -secondo me- valido a tutti gli effetti (il conduttore potrà sempre dimostrare che mancava il suo assenso) fino a quando lo sfratto non avrà luogo definitivamente o fino allo spirare del termine contrattuale o fino al verificarsi di una dei motivi di risoluzione previsti

    E per quanto riguarda l'altra domanda di Nina (fare o meno un nuovo contratto a nuove condizioni) la questione, a mio avviso, non si pone neanche : se lo sfratto ha luogo, il contratto sarà risolto e io non le consiglierei di continuare un rapporto locativo con un inquilino già moroso e con il quale si è dovuto arrivare ad una procedura giudiziaria ; se a giugno l'inquilino paga, la morosità è sanata e l'inquilino puo' rimanere per tutta la durata del contratto se lo desidera , a meno che non incorrano uno dei motivi da me elencati più in alto

    Tuttavia, sempre a mio avviso, le informazioni non permettono di avere un quadro completo
    E sarebbe interessante conoscere l'avviso dell'avvocato di Nina il quale, conoscendo bene la storia e avendo visionato i documenti, avrà pur dato delle indicazioni utili al suo cliente .
     
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  7. nina2

    nina2 Nuovo Iscritto

    salve,
    intanto grazie a tutti per il grande aiuto che mi avete dato.

    riguardo al mio avvocato effettivamente sentiro' meglio per il contratto perche' mentre all'epoca gli spiegavo i fatti gli avevo comunicato della risoluzione e non ha detto niente in merito...

    spero di riuscire a liberarmi di questo inquilino!

    di nuovo grazie a tutti
     
  8. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    ma una domanda :
    per legge , le spese del legale per lo sfratto di morosità , è tenuto a pagarle l'inquilino (inadempiente e moroso)
    o se ne deve fare carico il proprietario senza/ con possibilità di rivalsa ?
    grazie
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se non paga il canone come può pagare il legale???, il problema è un'altro il contratto di locazione è in essere o è anullato? se in presenza dell'ufficiale giudiziario l'inquilino versa tutti i canoni e le spese come la mettiamo col contratto anullato???;):daccordo:
     
  10. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Adimecasa ,
    Al di la che l'inquilino abbia o meno i soldi per pagare ,
    come princiio , tu sai Cosa come si esprime la legge in merito all'addebito delle spese legali x sfratto x morosità ?
     
  11. ada1

    ada1 Nuovo Iscritto

    Le spese legali sono a carico del soccombente.

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Da quanto l'interessata ha detto, il contratto è -a mio parere, ma un esperto potrà confermare o meno- ancora validoi.
    Se l'inquilino moroso paga, la morosità è sanata e puo' rimanere... fino alla prossima volta poiché la legge lo consente e permette la recidiva per altri tre (credo) volte, o fino alla fine normale del contratto o fino ad una disdetta eventuale.
     
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  12. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Grazie Ada1 ,
    che tu sappia ,sono a suo carico anche se questi intrrrompe la morosità , pagando gli arretrati a procedimento istituito ?
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    la legge permette nel quadriennio 4 volte la morosità, per quanto ha detta l'interessata nel post precedente di aver versato i 67€. x la risoluzione del contratto, come può proseguire con un contratto risolto???? attendo chiarimenti:triste:
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La convalida dello sfratto per morosità retroagisce al momento è stato dichiarato che il conduttore è diventato moroso.
    L'istante non doveva fare la risoluzione anticipata in quanto in questi casi fa fede la convalida dello sfratto, e lo scioglimento è dichiarato dal giudice con la medesima convalida.
     
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  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    la convalida dello sfratto non esclude il versamento delle famose 67€. x la risoluzione del contratto, questo problema è già stato discusso nel forum, ma non è stato risolto, almeno x quanto mi riguarda, problema da me affrontato con l'A.D.E. e con risposta negativa, per iscritto, e senza rimborso del versamento da me effettuato:daccordo::idea:
     
  16. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    l'ade di Torino in caso di sfratto ,chiede la copia della convalida di sfratto e non fa pagare la risoluzione .
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e stiamo x festeggiare l'unità d'italia:^^:
     
  18. barbetta2

    barbetta2 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anch'io ho in corso una questione simile. La convalida di sfratto l'ho ottenuta il 29 giugno dell'anno scorso, anche se materialmente, causa l'assenza della forza pubblica nelle visite dell'ufficiale giudiziario, non e' stato ancora eseguito e l'inquilino ad oggi occupa ancora l'appartamento. Ma l'avvocato, a fine giugno, mi ha preparato subito l'F23 da versare con la comunicazione da presentare all'A.D.E.per la risoluzione del contratto. Tra l'altro, essendo la morosita' iniziata a novembre 2009, per la compilazione dell'unico 2010, seguendo le istruzioni che dicono di usare il codice apposito per le situazioni di sfratto nel quadro fabbricati se la convalida di sfratto e' intervenuta prima della data di scadenza per la presentazione della dichiarazione,(quindi il 29 giugno rispetto a ottobre come termine per la presentazione telematica)per gli ultimi due mesi del 2009 ho indicato come imponibile la rendita catastale e non il canone. Ricordo che a suo tempo mi ero consultato anche qui sul forum su questa possibilita'. Ho forse sbagliato qualcosa?
    Barbetta
     
  19. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
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  20. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adime, visto che continui a rispondermi nel forum, nonostante il tuo impegno dichiarato di eludere riscontri ai miei post, non concordo con te per quanto sopra affermato.
    Se ottengo la convalida dello sfratto per morosità non necessita pagare € 67,00 in quanto qui siamo in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento. Le 67 € si pagano per risolvere un contratto di locazione x disdetta anticipata, ovvero senza che ci sia un contenzioso, l'es. classico e la disdetta di 6 mesi inviata dal conduttore.
    L'esempio che hai fatto è frutto di un tuo errore.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Adime, sei un secessionista?
    Sei tu che hai sbagliato.
     

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