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  1. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Un genitore possedeva 2 immobili a reddito:
    un appartamento uso ufficio e affittato, ed un negozio affittato.

    Nel 2008 decide di fare donazioni ai suoi unici due figli dei suoi rispettivi immobili posseduti.

    Nel 2014 il padre e' ancora in vita, e idue figli sono ancora proprietari degli immobili a reddito.
    Poiché sia i figli che il padre vivono in altra regione, e poiché nelle loro zone il mercato immobiliare sta divenendo molto accessibile, i due figli con il ricavato della vendita degli immobili ricevuti in donazione potrebbero realizzare rispettivamente un ottimo affare abitativo nelle zone dove vivono.

    Il padre, consapevole che gli immobili donati non sono ipotecabili favorevolmente da una banca, e nella vendita si potrebbe andare incontro a resistenze da parte dei futuri acquirenti a causa della possibile futura impugnazione della donazione, ha deciso di fare un passo indietro e ricominciare la spartizione ereditaria.

    Il progetto del padre è il seguente:

    1) mettere in vendita gli immobili,

    2) appena trovati gli acquirenti ed aver raggiunto l'accordo sul prezzo, risolvere la donazione dei due immobili fatta nel 2008 con atto unico, e procedere contestualmente alla vendita,

    3) donare ai due figli il ricavato rispettivamente di spettanza al fine di poter acquistare le loro prima casa, magari condizionando la donazione appunto a tal fine.

    A questo punto il padre, si chiede, qual' è l'iter?, quali sono i tempi?, quali sono i costi? e i benefici?

    I figli a loro volta si chiedono, se lo Stato non si vorrà rifare sul genitore pensionato per la realizzazione di una plusvalenza che lo renderebbe un Vecchio Ricco?
    Ed inoltre se vista la provenienza dei capitali e gli atti precedentemente annullati, potranno usufruire dei benefici prima casa?

    Grazie
     
  2. Dalam

    Dalam Membro Attivo

    Professionista
    Per quanto riguarda i costi dell'operazione a parte il costo notarile ( chieda un preventivo ad un notaio ed il problema è risolto ), per l'aspetto fiscale della risoluzione della donazione è fortunato: recentemente l’Agenzia delle entrate ha riconosciuto che alla risoluzione delle donazione, quando avviene senza corrispettivo, si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna, anziché in misura proporzionale, come avveniva in precedenza (risoluzione n. 20/E del 14 febbraio 2014).
    Per l'eventuale acquisto prima casa dei figli non vedo problemi. Anche se la donazione era avvenuta con i cd. benefici prima casa.
    Non vedo poi come lo Stato possa rivalersi sul genitore ... Lei cita plusvalenze che non capisco: siamo in campo di donazioni ... mica di vendite.

    Per le donazioni e soluzioni possibili per la vendita di alloggio donato allego un link di un notaio fatto abbastanza bene: http://www.tonalini.it/Testi/donazioni-problemi.htm

    Resta un dubbio, ma chieda al suo notaio: il mio mi ha sconsigliato tale soluzione in quanto secondo lui la risoluzione della donazione si potrebbe configurare come nuova donazione ... complicando la questione. Ma su questo, ribadisco, chieda il parere ad un notaio di sua fiducia.
     
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  3. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    All'epoca della donazione erano locale commerciale negozio e appartamento uso ufficio e tali sono rimasti, quindi non sono divenuti prima casa.
    Il donante vorrebbe rientrarne in possesso e venderli, ma vincolare i ricavi all'acquisto di due prime case.
    Per cui la plusvalenze eventuale potrebbe esserci sul ricavo delle vendite, anche se forse ale più per i terreni che per gli edifici.
    La nuova donazione non è necessaria, ma il padre vorrebbe farla per lasciare traccia dimostrabile in caso di futuri accertamenti o contestazioni, che il ricavato non ha provocato arricchimento. Quindi potrebbe in alternativa, versare i ricavati su un conto corrente contestato a lui ed i suoi due figli e poi da questo attingere per i due futuri acquisti.
     
  4. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La donazione del 2008 fu un grande errore e...una tiratina d'orecchi al notaio che rogitò non guasterebbe...qualunque cosa tu faccia con o senza il parere e i consigli di un notaio non cancellerà mai lo "sfregio"
    permanente come risulterà a vita sui registri catastali. Sono intervenuto perchè ogni qualvolta si postano questi dilemmi ne approfitto per scagliarmi contro la maledetta "COLLAZIONE" che si trascina e produce queste sofferenze. Collazione ignota in molti Stati
    dove il rispetto per le LIBERE scelte decisionali dei genitori è ben al di sopra delle meschinerie imposte da questa legge atta solo a dividere.
    Ritornando al tuo problema lo risolverei così: Calcola cosa avrebbe speso il papà se al posto della donazione avesse impostato con la cessione onerosa (tassazione solo sul valore o rendita catastale)...Poi detrai tale valore da quello che volete o potete realizzare e diminusci il prezzo di vendita...anche con ulteriori sconti...il notaio o altri notabili di Propit ti potranno suggerire delle ulteriori forme di garanzia...ecc.....Auguri. Quiproquo.
     
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  5. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Apprezzò lo sfogo polemico ma non ho capito nulla, sei in grado e vuoi essere utile in maniera chiara? Grazie
     
  6. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Premesso che non sono un esperto, posso solo esprimere delle ipotesi, comunque da verificare con il professonista, in primis il notaio, se non l'avvocato. Ciò detto, se la donazione del 2008 può essere revocata tutto torna come prima e via libera alle varie cessioni onerose(vendita) dirette o indirette.
    Ma credo che non ci siano i presupposti perchè per la revocazione il codice prevede solo due ipotesi: 1) Ingratitudine severa e accertata del
    donatario...2) Sopravvenienza di figli successiva all'atto di donazione...
    E non è il caso vostro. E quindi non vi rimane che mettere in vendita
    con sconti sensibili da una parte e con garanzie fidejussorie o simili dall'altra. Su Propit ci sono fior fiori di competenti in materia che potranno indicarti l'esistenza o meno di simili strumenti di garanzia.
    Tutto qua. Ti ringrazio per l'apprezzamento e ti rinnovo gli auguri. QPQ.
     
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  7. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Condivido,le limitazioni di legge per la revoca della donazione.
    Ma io ho parlato di risoluzione, e finora sto riscontrando la fattibilità di legge, con il versamento di imposte fisse. E in apparenza senza complicazioni future.
     
  8. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La risoluzione della donazione attraverso un consenso contrario sembra sia possibile...ma è ancora materia controversa che esula dalle mie modeste competenze...Ripeto: è materia di alta disquisizione giuridica dove i giuristi se le danno di santa ragione...a leggere cosa dicono mi ritornano i capelli nerissimi che avevo da giovane... e nel
    contempo la mia posizione di condanna della Collazione che insiste
    interamente sull'altro istituo della Donazione ne esce ancor di più
    fortificata. Qualche giurista comincia a vacillare e speriamo che diventi un esercito...Ritornando al tuo problema solo un "consulto"
    notarile dovrebbe poter indicarti almeno due percorsi. Auguri e facci sapere come va a finire, essendo il caso molto interessante. QPQ.
     
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  9. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Qui pro quo, come commentato prima di te dal buon Dalam, a me non sembra materia controversa che deve ancora prendere piede, visto che l'agenzia delle Entrate ha predisposto l'incasso dei versamenti delle imposte in misura fissa di 200 euro, cito:
    Per cui ringraziando, Dalam, credo che la famigliola si recherà dal Notaio per risolvere il contratto di donazione, salvo complicazioni ulteriori non note al momento.

    Grazie a Dalam e grazie anche a Quiproquo.
     

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