Un contratto di locazione a uso non abitativo prevede una clausola secondo la quale il mancato pagamento, anche parziale, della pigione entro venti giorni dalla scadenza produrrà «ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, ai sensi dell’articolo 1456 del Codice civile».Il locatore ha diffidato, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il conduttore al pagamento del canone, avvertendo che, in mancanza, avrebbe trovato applicazione la clausola citata; essendo a oggi scaduto il termine, il contratto deve pertanto intendersi risolto con effetto immediato per colpa del conduttore.In questo caso, è possibile procedere direttamente a comunicare la risoluzione all’agenzia delle Entrate con modello 69 più versamento di 67 euro (con modello F23) oppure, prima di fare ciò, è comunque necessario agire per vie legali ottenendo una sentenza di sfratto da parte del giudice?
A quanto risulta dal quesito, sembra che il locatore si sia limitato ad anticipare al conduttore in ritardo nei pagamenti che, in caso di perdurante inadempimento, si sarebbe avvalso della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto. L'azione di risoluzione del contratto, ex articolo 1456 del Codice civile, tende però a una pronunzia di mero accertamento della risoluzione di diritto già maturata in conseguenza dell'inadempimento, previsto come determinante per la sorte del rapporto dalla clausola risolutiva espressa; ma, per il suo accoglimento, necessita anche dell'esplicita dichiarazione della parte adempiente di volersene avvalere. Nella fattispecie, sembra mancare l'elemento essenziale della dichiarazione del locatore. Peraltro, la Corte di cassazione, con la sentenza 25743 del 2013, ha ribadito il principio secondo il quale l'azione di risoluzione del contratto, ex articolo 1456 del Codice civile, tende a una pronuncia dichiarativa, perché implica l'accertamento dell'inadempienza; come tale, non ha l'idoneità di una efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato della relativa decisione. Pertanto, fino al momento della definitività della sentenza di accertamento - che, in quanto tale, deve acquisire quel grado di stabilità che si identifica con il giudicato formale (articolo 324 del Codice di procedura civile), in funzione di quello sostanziale (articolo 2909 del Codice civile) - il rapporto contrattuale permane e con esso, nel caso di contratto a prestazioni corrispettive, l'obbligo del conduttore di continuare a corrispondere il canone. La risoluzione agli effetti fiscali del contratto non risulta, quindi, giustificata e potrebbe essere oggetto di contestazione da parte dell'agenzia delle Entrate.
GLI ULTIMI QUESITI DELL'ESPERTO RISPONDE
A quanto risulta dal quesito, sembra che il locatore si sia limitato ad anticipare al conduttore in ritardo nei pagamenti che, in caso di perdurante inadempimento, si sarebbe avvalso della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto. L'azione di risoluzione del contratto, ex articolo 1456 del Codice civile, tende però a una pronunzia di mero accertamento della risoluzione di diritto già maturata in conseguenza dell'inadempimento, previsto come determinante per la sorte del rapporto dalla clausola risolutiva espressa; ma, per il suo accoglimento, necessita anche dell'esplicita dichiarazione della parte adempiente di volersene avvalere. Nella fattispecie, sembra mancare l'elemento essenziale della dichiarazione del locatore. Peraltro, la Corte di cassazione, con la sentenza 25743 del 2013, ha ribadito il principio secondo il quale l'azione di risoluzione del contratto, ex articolo 1456 del Codice civile, tende a una pronuncia dichiarativa, perché implica l'accertamento dell'inadempienza; come tale, non ha l'idoneità di una efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato della relativa decisione. Pertanto, fino al momento della definitività della sentenza di accertamento - che, in quanto tale, deve acquisire quel grado di stabilità che si identifica con il giudicato formale (articolo 324 del Codice di procedura civile), in funzione di quello sostanziale (articolo 2909 del Codice civile) - il rapporto contrattuale permane e con esso, nel caso di contratto a prestazioni corrispettive, l'obbligo del conduttore di continuare a corrispondere il canone. La risoluzione agli effetti fiscali del contratto non risulta, quindi, giustificata e potrebbe essere oggetto di contestazione da parte dell'agenzia delle Entrate.
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