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  1. beatrix48

    beatrix48 Nuovo Iscritto

    Buonasera, mia figlia ha sottoscritto a settembre 2010 un preliminare di vendita per acquisto di una porzione di casa tramite agenzia con rogito da effettuarsi entro Dicembre 2011. Contestualmente ha liberato immobile in locazione presso cui abitava, per non poter sostenere spese di affitto e mutuo, con scadenza a dicembre. Ha chiesto mutuo alla banca per 80% al limite delle sue possibilità, ma le è stato concesso. Il giorno prima del rogito il notaio sospende l'atto poichè l'immobile presenta abusi edilizi di vario titolo. Nè l'agenzia, nè il venditore chiariscono la gravità della questione e i tempi si allungano con i disagi del caso. Con alcune verifiche presso catasto e comune emerge che al catasto è stata presentata una planimetria catastale difforme da quella proposta dall'agenzia /venditore, nel periodo che intercorre dal preliminare al rogito, e che tale planimetria differisce dall'originale per parecchi elementi: diversa distribuzione locali, un bagno in meno, una finestra con balconcino in meno, 3 velux in meno, un muretto divisorio esterno. In pratica 2 case diverse!
    Insospettita e preoccupata incarica un tecnico di fiducia ed emerge che l'immobile, costruito antecedentemente al '67, ha subito ristrutturazioni rilevanti, senza alcuna concessione o DIA.
    Il tecnico sconsiglia mia figlia di procedere all'acquisto poichè alcuni abusi potrebbero risultare non sanabili relativamente alla normativa del comune. Il comune interpellato anticipa che la sanatoria deve passare da apposita commissione edilizia il cui esito è lungo e incerto. Trascorsi 4 mesi senza avere risposte da venditore che si nega, ma fa sapere di adoperarsi alla presentazione di sanatoria, trovandosi senza fissa dimora e con enormi problemi di lavoro, si sistema temporaneamente in appartamento di famiglia disabitato, sostenendo tutte le spese di ripristino e ristrutturazione.
    La convinco a rivolgersi ad un legale per tutelare i suoi diritti e insieme decidono di risolvere il contratto poichè i danni subiti superano il doppio della caparra confirmatoria. Nonostante siano passati diversi mesi e il contratto si sia di fatto risolto, il venditore scrive che ha ottenuto la concessione in sanatoria e si dimostra disponibile a consegnare immobile sanato, poi a rivedere il prezzo, ma si rifiuta di incontrarla e di consegnare di fatto la documentazione richiesta. Diventa impossibile per noi valutare l'affidabilità dell'acquisto - soprattutto perchè manca l'agibilità che dicono non necessaria.
    Con tutti questi ritardi mia figlia si è di conseguenza vista negare il mutuo dalla banca e con le mutate condizioni non è nemmeno più nelle condizioni di fare un investimento importante, per cui vuole rientrare dei suoi soldi e saldare i debiti che ha contratto nel frattempo (notaio, banca, agenzia, arredamento), tuttavia il venditore si rifiuta di restituire la caparra e ritiene di essere adempiente, ma solo un po' in ritardo. Sinceramente non so come aiutarla e anche se è seguita da un legale, vorrei capire se corre dei rischi, visto che sono stata io a consigliarle di risolvere il contratto. Vorrei capire come si valuta l'inadempienza e se un ritardo ragionevole può mutare il giudizio, perchè a me la situazione pare assurda. Purtroppo ho brutte esperienze del passato relative ad immobili. Grazie dei consigli.
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Essenzialmente consiglio coerenza di azione facendosi assistere da professionisti capaci. Condivido, per quello che mi è dato di capire, la politica della richiesta di recesso, per causa del venditore, di certo non si devono avere ripensamenti e si deve andare in maniera risoluta a richiedere la penale, sempre che il venditore sia soggetto solvibile. Questo è il punto principe, perchè se così non fosse, conviene concentrarsi sulla rivalsa dei danni subiti sull'immobile in preliminare.
     
  3. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come scritto da Adriano, occorre cercare professionisti capaci, cioè tecnici (meglio se anche periti del Tribunale) e avvocati pazienti e cum grano salis.
    Io sto vivendo un'avventura simile, solo che avevo già fatto il rogito.
    acquistata una cantina che però aveva le caratteristiche dell'appartamento, mi sono accorto solo mediante richiesta d'accesso agli atti al comune (per usufruire del piano casa) che la quota dell'altezza dell'appartamento realizzata di 265 cm differiva di 15 cm rispetto al progettato (250 cm) !!
    gli ho fatto partire un siluro-lettera d'avvocato poichè regolarizzasse anche perchè siamo già in causa per allagamenti: la storia infinita.
    ora sta cercando di mediare ma se solo potessi tornare indietro, quando ancora potevo non fare il rogito.
    lui ha richiesto al comune un adeguamento che con buona probabilità renderà il mio acquisto conforme al progetto ma non più come piaceva a me...

    insomma, a suo tempo ho fatto l'errore di andare avanti per paura di perdere l'investimento iniziale: caparra, relazione preliminare, perizia della banca, ecc... ed ora mi ritrovo non con le caviglie ma con le ginocchia nel fango.

    se le spese sostenute dalla figliola sono moderate (anche se ogni euro risparmiato è sangue) consiglio di non avventurarsi in una compravendita della casa anche per mutate disponibilità finanziarie e soprattutto perchè è una vicenda cominciata male...

    e poi, un buon avvocato potrà dimostrare, anche se i tempi sono lunghi, che la ragione sta dalla parte della tua figliola. e poi, magari si arriva ad una conciliazione con buon pace e recupero dei soldini...

    insisti in questa direzione, ma ovviamente il mio è solo un consiglio personale
     
  4. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    E' una situazione molto complessa e sicuramente ci vuole un avvocato in gamba.

    Il problema è che se effettivamente il venditore è riuscito ma sanare tutti gli abusi precedenti, in assenza di documentazione scritta adeguata alla situazione, credo sia difficile poter recedere senza problemi...

    Bisognerebbe vedere tutta la documentazione intercorsa tra le parti e capire se ci sono gli estremi per un recesso.

    Non voglio spaventarti, ma a volte gli avvocati partono a spron battuto, ma recedere da un compromesso, se le condizioni ostative vengono superate, è difficile: si rischia di passare dalla parte del torto.

    Silvana
     

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