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  1. rmemo

    rmemo Nuovo Iscritto

    Salve a tutti,
    sono di fronte ad un dilemma e ho pensato che forse qualcuno di voi mi potrebbe aiutare con qualche punto di vista diverso dal mio.

    Sono proprietario di un immobile da ristrutturare nel comune di Treviso: si tratta metà rivolta a ovest di una villetta bifamiliare degli anni 60/70 composta da piano terra, primo piano e sottotetto.
    Il progettista ci ha fatto due proposte diverse di ristrutturazione: entrambe sono lecite e “legali” (rispondono ai vincoli di cubatura, indice di luminosità, ecc) e fondamentalmente ci piacciono entrambe ma sono sensibilmente diverse. In breve le differenze sono:
    • Opzione 1:
      piano 1: riscaldamento a pavimento, altezza del piano 2,8m
      sottotetto: altezza media 2,20m
      vantaggi: riscaldamento a pavimento al 1°, costi di urbanizzazione più bassi
      svantaggi: il sottotetto è agibile non abitabile (quindi niente bagno a meno di non andare in abuso, ma lo voglio evitare: è zona sotto vincolo)
    • Opzione 2:
      piano 1: riscaldamento tradizionale, altezza piano 2,75m
      sottotetto: altezza 2,40m
      vantaggi: sottotetto pienamente abitabile, possibilità di farci un bagno
      svantaggi: costi di urbanizzazione (aumenta la cubatura), riscaldamento tradizionale, solaio tra 1p e sottotetto “leggero”

    Dimenticavo: sussiste anche il vincolo di non alzarsi, quindi non è possibile avere capra e cavoli.

    In breve la domanda era: potendo scegliere, prendereste un’immobile con un sottotetto “quasi” abitabile ma un primo piano più "raffinato" e costi di gestione leggermente più ridotti o uno con un sottotetto abitabile ma con costi più elevati e riscaldamento tradizionale?

    Grazie per i suggerimenti e le riflessione che farete.

    Roberto
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Nella vita la rivendibilità di un bene, così importante come la casa, è la preoccupazione primaria che ti deve animare.
    Detto ciò, le quote che citi sono relative, esiste un riscaldamento a pavimento della VELTA di poco spessore e quindi, forse, riesci a fare tutte e due le cose. Inoltre, se istalli il riscaldamento a pavimento, ottimo, per esperienza, non vedo come tu non lo istalli anche di sopra, e se questo, vedi altezze, non lo puoi fare, che senso ha un piano con risc. a pavimento e l'altro a sistema tradizionale?? Caldaie che lavorano a temperature differenti, economie che si azzerano. Quindi??? forse meglio tutta abitabile e tutta a risc. tradizionale.
    Comunque, sia, il sistema "riscaldamento a pavimento" lo puoi anche istallare sulle pareti o sui soffitti, avresti, così, la possibilità di istallarlo ovunque.
    Ti ho incasinato le idee??? Scusa!
     
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  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Memo, visto questo ottimo consiglio, potresti anche offrire una pizza ad Adriano. Udine e treviso non sono distanti.
    La cosa principale è la visione del futuro: la rivendibilità (anche se non lo farai mai) è l'elemento da tenere sempre presente.

    Buona giornata a tutti.
     
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  4. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    a occhio io sceglierei la prima soluzione per questo motivo: tu ti fai il bagno nel sottotetto e te lo usi, poi al momento di vendere smonti i sanitari e vendi in regola (ovviamente ti conviene fare le pareti divisorie del bagno in cartongesso, poroton o comunque materiali facilmente rimovibili) dicendo chiaramente all'acquirente che così tutto è in egola, ma se vuole può rimontare il bagno. La spesa per questa operazione è modesta ed è una cosa che mi pare salvi capra e cavoli
     
  5. uncleantonio

    uncleantonio Nuovo Iscritto

    Ciao rmemo,

    anche io mi trovo nella tua stessa situazione, ovvero sto ristrutturando il mio appartamento e avendo il sottotetto esclusivo lo sto collegando con il resto. Per mia sfortuna non ho le altezze minime di legge per renderlo abitabile anche se per pochi centimetri. (non faro il bagno per questo motivo). Come alcuni sopra, ti consiglio di renderlo abitabile, anche rinunciando a tecnologie innovative come il pavimento a terra, tenendo conto che anche il sistema tradizionale ad oggi è ad un livello di qualità altissima anche sul fronte del risparmio. Poi come gli altri dicono, in caso di vendita, il sottotetto abitabile avrà sicuramente un valore commerciale superiore a quello agibile. (nella pratica di vendita questo ultimo risulta sempre un sottotetto e non un secondo piano).
    Ciao
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    PER CONTINUARE LA DISCUSSIONE, non capisco, o meglio, ogni Regione ha le sue particolarità, ma un sottotetto unito ad un appartamento abitabile, non dovrebbe correre grandi rischi, il bagno potrebbe essere funzionale ai "vani tecnici" alle stanze "uso Hobby" alla soffitta "lavanderia" e via dicendo, chi mi dice che non posso avere un bagno in soffitta? in Lavanderia?
    Ecco perchè il rischio abitabilità, è legato, per esperienze mie, al fatto che tu dorma, mangi, passi ore e ore in quella soffitta. Ma essendo comunicante, sarà difficile provare che tu passi ore, lassù, inoltre dovrebbe esserci la denuncia di qualche vicino invidioso.
    Detto ciò, la rivendibilità è per me cosa primaria, anche se smonti tutto, un valore ha una casa con abitabilità, e altro valore ha una casa che per metà non è abitabile. Almeno per quel che conosco le persone che comprano, non sono mai solite pagare senza rimarcare le manchevolezze dell'immobile.
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo con le considerazioni espresse da Giacomelli. Anche tralasciando per un attimo il discorso sulla rivendibilità del bene, nonostante la possibilità di far acquisire maggior valore all'immobile non sia secondaria, trovo che la soluzione di riscaldamento più "raffinata" per il primo piano combinata con un sistema tradizionale per la mansarda non sia poi così conveniente. Sono pure io un fautore del riscaldamento a pavimento e parete (a casa mia è così) ma richiede temperature di funzionamento particolarmente basse per garantire la confortevolezza e questo mal si addice ad un impianto combinato, a meno che tu non sdoppi la caldaia per prevedere, in un futuro, di creare due unità immobiliari distite. Se è tua intenzione sfruttare a pieno la mansarda è meglio realizzarvi un bel bagno, le connessioni idrauliche (scarichi e prese d'acqua) anche per potervi installare un domani un secondo angolo/cottura o un angolo/bar e realizzare un sistema di riscaldamento tradizionale con valvole di zona e termostati che ti consentano di gestire autonomamente i due piani.
     
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  8. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    ma di quanti metri quadri è il sottotetto? Se permette ampi spazi di soggiorno penso sia utile un bagno,ma se piccolo a che serve un bagno????
     
  9. rmemo

    rmemo Nuovo Iscritto

    Intanto grazie a tutti per le considerazioni. In effetti la vendibilità futura dell'immobile è un ottimo metro di misura, mi rimane però il dubbio se il piano a 2.30m sia effettivamente meno vendibile di quello a 2.40... intendo dire se un piano "molto" agibile (2.30m) sia effettivamente meno vendibile di uno abitabile (2.40).
    Per rispondere a raffaelemaria: il tetto è una falda, la dimensione del sottotetto è paragonabile all'intera pianta della casa... quindi sì: il bagno non stonerebbe nel sottotetto

    Roberto
     
  10. uncleantonio

    uncleantonio Nuovo Iscritto

    rmemo, la questione di agibilità e abitabilità è importante. Con 2.40 mt lo puoi accatastare come appartamento mentre con 2.30 rimane accatastato come sottotetto. (passandomi il paragone è come vendere un box allo stesso costo di un appartamento).
    Ti dico ciò perchè anche io rifacendo il sottotetto non avendo le altezze minime di legge lo rendo agibile ma non posso in ottica di venderlo monetizzarlo come appartamento. Il mio appartamento è di 100 mq e il sottotetto sono altri 40 mq. Calcolando il prezzo a mq di circa 4 mila /mq capisci che se abitabile si acquista un valore di sicuro interesse. Come sottotetto non sono a conoscenza di quanto potrebbe essere valutato. (diciamo la metà?). Io sono fortunato che il sottotetto si pone sopra i servizi dell'appartamento sotto che devo collegare (bagno, corridoio, disimpegno ect) e posso abbassare il pavimento del sottotetto per aumentare l'altezza media (per questi ambienti è prevista una altezza minima di 2.40, così facendo acquisto altri 30cm per il sottotetto) e così facendo non raggiungo l'altezza minima prevista ma lo rendo molto agibile, magari in ottica di vendita riesco a strappare una migliore quotazione. Se tu puoi, consiglio di renderlo abitabile.
    Ciao.
     
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  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La quotazione commerciale al mq. di un sottotetto agibile e non abitabile non raggiunge il 50% della quotazione delle parti abitabili, di solito si stima circa un terzo.
     
  12. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    a me il conto non torna...
    la differenza tra i 2 massetti (tradizionale e risc. a pav.) è 5 cm (massimo);
    considerando che al piano mansardato comunque non verrebbe fatto (o anche fosse), com'è possibile alzare la h. media di 20 cm....?
    dò fiducia al progettista (quindi prendilo con le molle) ma la norma prescrive che i locali "accessori" (bagni, ripostigli, disimpegni ecc) debbano avere un altezza media pari a mt. 2,20 (non 2,40 come gli abitabili).... ergo dovresti poter realizzare un servizio igienico anche in mt. 2,20.
    Escamotage anche se l'altezza media l'altezza media prescritta (dalla tua regione o dal tuo comune) per i bagni fosse 2,40 nulla ti vieta di avere un locale a servizio con.... doccia, lavandino, attacco lavatrice, ecc perchè è solo il W.C. che impone (per il rispetto delle norme igienico-sanitarie) l'h. a 2,40........ quindi... detto sottovoce, se tu realizzassi un bagno completo e poi.... togliessi solo la tazza del water in caso di un controllo tutto sarebbe lecito.
    Io comunque opterei per un sottotetto abitabile e la differenza di costo tra un riscaldamento tradizionale ed uno a pavimento (che adoro) la investirei in coibentazioni perimetrali (murature e vetri) aumentando l'efficienza.
     
  13. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    se chi fa entuali controlli è uno stupido.
     
  14. rmemo

    rmemo Nuovo Iscritto

    L'inghippo delle altezze è presto spiegato: le ho approssimate io :) Nella sostanza l'altezza massima disponibile non permette di farci stare due piani, un massetto con riscaldamento a pavimento.

    Quindi il punto espresso dal progettista, di cui non metto in dubbio la professionalità e che ho cercato di riassumere, è che dovrò scegliere tra le due opzioni iniziali: agibile o abitabile.

    Da quanto è emerso (vi ringrazio ancora per il contributo) la quasi totalità di voi propende per la soluzione "abitabile". Vi faccio una domanda: per quale motivo i costruttori infarciscono gli immobili di vani "agibili e non abitabili"? (*)


    Roberto

    (*) Questa affermazione non vuole essere una verità assoluta, è l'opinione che mi sono fatto l'anno scorso mentre cercavo casa. Alla quarta abbinata con sottotetto agibile e non abitabile ho pensato che fosse una scelta deliberata e non una necessità.
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perché il costo di costruzione è più basso.
     
  16. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    perchè costa meno, e perchè in italia la cultura dell'illegale fa sì che una volta acquistato un immobile il proprietario si senta "re nel suo regno", per cui si parte con camere dal letto, bagni, corridoi, ecc.
    e per carità, tutte cose che si possono fare, ma sempre ricordano che in caso di vendita bisogna poi smantellare tutto, se non si vuole rischiare di essere denunciati dall'acquirente scrupoloso/disonesto (cioè chi di proposito cerca immobili fuori regola, assicura a parole che tutto va bene poi al momento del dunque minaccia denuncie e si fa fare dei begli sconti)
     
  17. uncleantonio

    uncleantonio Nuovo Iscritto

    x rmemo,

    alla tua ultima domanda posso pensare che: gli appartamenti sono stati costruiti prima della legge sul recupero sottotetti (come nel caso della mia abitazione che poteva essere già costruita con le altezze giuste) o perchè non vi sono le misure legali per farli rientrare come tali. Se diversamente non hanno pensato in fase di realizzo alla questione del sottotetto agibile/abitabile.
    Ovvio poi che renderlo abitabile ha dei costi leggermente superiori non poi così eccessivi dal realizzare un classico sottotetto agibile visto che porte, finestre, riscaldamento e impiantistica sono sempre da farsi in entrambi i casi.(salvo che non lo realizzano ad uso magazzino con il minimo indispensabile).
    Ciao
     
  18. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    Da quanto è emerso (vi ringrazio ancora per il contributo) la quasi totalità di voi propende per la soluzione "abitabile". Vi faccio una domanda: per quale motivo i costruttori infarciscono gli immobili di vani "agibili e non abitabili"? (*)

    In caso di nuova costruzione la volumetria viene utilizzata dal costruttore per realizzare più unità immobiliari possibili (se rendesse abitalibe il sottotetto dovrebbe rinunciare ad almeno 1 unità indipendente propiro perchè computata nel volume), mentre nel caso di sottotetti esistenti (ovvero realizzati entro il 31/12/2010 - salvo diverse disposizioni regionali, così come riportato sul "piano casa") sono applicabili le leggi regionali e/o nazionali sul recupero senza la verifica della volumetria (che viene conteggiata al limite per stabilire oneri e/o costo di costruzione;

    x mapeit... il costo di costruzione è ridotto (dalle mie parti) in questi 2 casi:

    1) se i nuovi vani sono accessori (quindi locali agibili e non abitabili);
    2) se i nuovi vani sono abitabili ma di pertinenza esclusiva
    all'unità immobiliare sottostante e con accesso interno (non vano scala comune ad altre unità indipendenti);

    il motivo dello "sconto" è incentivare il recupero per risparmiare il suolo da ulteriori cementificazioni.
     

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