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  1. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti. Sono un nuovo arrivato e questa è la mia prima richiesta di aiuto. Spero possiate darmi un consiglio.
    Il costruttore da cui sto acquistando un appartamento all' interno di un piccolo condominio continua a rimandare la data del rogito.
    Premetto che dopo il compromesso ho dato una caparra di circa il 70 % dell' intero importo ( 110.000 € con regolare fatturazione ma non con atto notarile ) con cui ho potuto prendere possesso dell' appartamento andandoci ad abitare ormai da qualche mese . Per fare questo ho firmato un documento in cui si evidenziava che il costruttore mi consegnava le chiavi dell' appartamento per il quale vi era già un compromesso con me, che avremmo stipulato a breve ecc... credo che sia tipo un comodato d'uso.
    Il problema adesso è che, probabilmente, i soldi che ho dato ( ingenuamente )in anticipo non sono
    stati utilizzati per estinguere parte del mutuo che grava sull' appartamento ma, piuttosto, il costruttore li abbia usati per altri investimenti.
    Creso che ora stia ritardando il rogito per mancanza di liquidità.
    Mi domando:
    - cosa posso fare per costringerlo a fare il rogito
    - se il costruttore per qualche motivo fallisse, che cosa rischio ??? dovrei accollarmi io tutto il mutuo perdendo in pratica i soldi già dati ????
    - in questi casi non c'è una specie di assicurazione obbligatoria per il costruttore che garantisce le banche e il compratore che ha già dato un anticipo ????

    Grazie
     
  2. gennaro63

    gennaro63 Nuovo Iscritto

    Finalmente in Italia, seguendo l’esempio di molti Paesi europei, è stata varata una legge-delega, la n. 210 del 2 agosto 2004 che obbliga il costruttore a rilasciare all’acquirente una polizza fideussoria a garanzia degli importi versati o da versare prima del rogito, ad eccezione dell'eventuale mutuo.
    Un ulteriore obbligo, ancora più vincolante, a carico del costruttore è quello di rilasciare all'acquirente, contestualmente alla stipula del rogito di compravendita, una polizza assicurativa decennale - detta "decennale postuma" - a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione dell'immobile.
    Tale polizza deve avere effetto a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
    tieni presente che, per legge, ai notai è vietato stipulare i rogiti di compravendita qualora il costruttore non abbia rilasciato al cliente la "decennale postuma" . spero vivamente che questo costruttore ti abbia rilasciato la polizza..perche' questa legge e' stata creata proprio per il problema di un eventuale fallimento del costruttore....perche' con il fallimento...non si recuperavano le somme....poi tutto dipende anche da cosa e' stato specificato nel preliminare.....molte volte in questi preliminari e' scritto data da definire.........non si specifica mai una data precisa....cerca di avere un incontro con il costruttore per definire il rogito....e cerca di tutelare i tuoi interessi....ormai se le cose sono in questi termini non vedo come tu possa tutelarti...non hai un notaio di fiducia che ti possa aiutare???
     
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  3. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per l' informazione.
    I prossimi giorni dovrei avere un incontro sia con il costrutture che con il notaio
    per avere informazioni sia per la polizza fideussoria che per la decennale postuma.
    Ho la sensazione che il prossimo passo sia quello di intraprendere un azione legale
    per sollecitare la stipula.
    In ogni caso, se ho capito bene, se esiste la polizza fideiussoria, dovrei stare abbastanza
    tranquillo relativamente alla caparra già versata ???
     
  4. gennaro63

    gennaro63 Nuovo Iscritto

    questa legge e' stata promossa proprio per tutelare gli acquirenti che comprano da una societa' costruttrice perche' prima se un costruttore dichiarava fallimento...quei soldi alla fine praticamente non si recuperavano piu' cosi con questa legge questo pericolo non esiste piu'....putroppo ancora oggi moltissimi costruttori non rilasciano la polizza.....e' ovvio che nel momento in cui il costruttore fornisce la polizza fidiussoria e' senzaltro un costruttore solido sotto tutti i punti di vista...vedi come lui si comporta e se vedi da parte sua ancora un atteggiamento vago......mi rivolgerei sia al notaio e ovviamnete da un avvocato...e per rispondere alla tua domanda con la polizza fidiussoria dell'importo da te versato e cioe' 110.000 euro...quelli li recupererai completamente....
     
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  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Sinceramente dubito fortemente che il costruttore in questo caso abbia stipulato la polizza fideiussioria a garanzia degli acconti versati e a favore dell'acquirente, altrimenti non capisco perchè non l'abbia consegnata all'acquirente.

    Detto questo, suggerisco di mettere in mora al più presto il costruttore convocandolo ufficialmente (con raccomandata con ricevuta di ritorno) a stipulare il rogito definitivo di vendita presso il notaio tal dei tali il giorno xx/xx/xx alle ore xx/xx (dare un preavviso di almeno una decina di giorni).

    PS.: Ottima cosa è che il notaio sia persona indicata dall'acquirente, che tra l'altro è lui che lo pagherà.
     
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  6. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio per i suggerimenti. Ho contattato il costruttore e ho un appuntamento per la prossima settimana per prendere accordi per il rogito.
    C'è però una novità ...
    ho parlato proprio oggi con un' altro acquirente che ha comprato un appartamento come il mio ( stesso condominio ) e si trova nella mia stessa situazione. In pratica lui ha già stipulato ma lo ha fatto a condizioni particolari .......
    Ha scoperto che l' anticipo da lui dato non è servito per estinguere il mutuo, ma il costruttore l' ha utilizzato in altro modo
    ( come sospettavo ).
    In pratica i 70.000 euro che rimanevano da dare al rogito sono serviti per estinguere parte del mutuo ( mutuo di 120.000 euro ), gli altri 50.000 euro se li è accollati l' acquirente poichè il costruttore non ha liqiudità al momento.
    In pratica il compratore sta pagando il mutuo al posto dell' impresa !!!!!!!
    A garanzia di tutto ci sarebbero degli assegni post-datati che il costruttore ha dato prima della stipula
    all' acquirente ( comprendono anche gli interessi del mutuo ) che verranno incassati quando si presume
    che l' impresa abbia recuperato un po' di liquidi.
    Quando verranno incassati in compratore estinguerà il mutuo e il " gioco " è fatto !!!!!!??????
    Penso che non sia legale e, anche se lo fosse, se gli assegni risulteranno scoperti ?????
    Hanno pensato anche a questo.
    Con una scrittura privata, fatta al momento della consegna degli assegni, in presenza di avvocato e
    prima di andare dal notaio, il costruttore, come persona fisica, garantisce personalmente sull' eventuale scoperto.
    E' un operazione legale ???? La scrittura privata da sufficienti garanzia in caso di assegni scoperti ???
    In pratica l' acquirente di fronte al rischio di perdere tutto, visto che come mi suggerite probabilmente non c' è nessuna
    polizza fideoussoria che garantisce la caparra, ha preferito prendere possesso dell' immobile rischiando di perdere 50.000 euro se gli assegni saranno scoperti e la scrittura privata non servisse a niente.
    Ho il sospetto che la prossima settimana mi verrà prospettata la stessa soluzione visto che sono nelle stesse condizioni
    del mio futuro vicino di casa. L' unica differenza è che io già ci abito grazie al comodato fatto con il costruttore.
     
  7. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Nessuna azione legale per ora ma solo l'intervento stragiudiziale di uno studio legale esperto in materia che gestisca nel suo interesse la situazione certamente delicata con idonea diffida al costruttore-venditore.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
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  8. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Mi sembra un ottimo consiglio quello dell'Avv. Luigi De Valeri :daccordo:
     
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  9. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per i consigli.
    Se ho capito bene, l' intervento stragiudiziale servirebbe nell' eventualità di far rispettare
    la scrittura privata con cui il costruttore e nel frattempo sarei in ogni caso proprietario.

    Se invece non volessi stipulare a certe condizioni e nel frattempo il costruttore dovesse
    fallire mi ritroverei senza immobile pur avendo anticipato 110.000 euro.
    Senza una fideiussione del costruttore la banca come si comporterebbe nei miei confronti ??
    Dovrei in ogni caso accollarmi io tutto il mutuo ??? la banca diventerebbe proprietaria
    e potrebbe rivalutare l' immobile per poi rivenderlo a me o ad altri acquirenti ???
    anche in questo caso ci sarebbe un intervento stragiudiziale per il recupero del credito ???

    In pratica vorrei capire, se possibile, quale sarebbe la soluzione meno rischiosa.

    Vi ringrazio in anticipo. Purtroppo è la prima volta, e spero l' ultima, che mi trovo in una
    situazione simile. Non ho molte conoscenze in materia.
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    L'operazione di accollo di parte del mutuo è un'operazione non esente da rischi, nonostante la futura e potenziale copertura degli importi da parte del costruttore a mezzo assegni.
    Se il costruttore applica questa strategia con tutti gli acquirenti, le somme da restituire alla fine diventano di una certa consistenza, al punto tale che, in assenza di una polizza fidejussoria, c'è da chiedersi dove il costruttore reperirà dette somme.
    Se gli assegni non vengono poi pagati essi rappresentanto un titolo esecutivo per agire nei confronti del costruttore, ma ove ciò accadesse, sarebbe evidente, che il costruttore non avrebbe certamente beni su cui soddisfarsi.
    In queste ipotesi ne conseguirebbe il fallimento del costruttore, il che non comporterebbe alcun rischio per la proprietà acquisita, ma soltanto, e non è poco, un esborso di una somma maggiore rispetto a quella pattuita.
    Un intervento stragiudiziale fondanto solo sui titoli di credito (assegni) non è sufficiente a garantirne il buon esito.
     
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  11. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ed un intervento stragiudiziale fondato su una scrittura privata con avvocato in cui il costruttore
    come persona fisica garantisce sull' eventuale scoperto degli assegni ?????

    Grazie
     
  12. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Domando perchè adesso mi viene il dubbio:confuso::
    ma gli assegni postdatati non sono illegali??:domanda:
     
  13. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho qualche dubbio anche io.
     
  14. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Sono passibili di sanzione per evasione dell' imposta di bollo (mancato utilizzo di una cambiale) ma esigibili da subito, senza attendere la data indicata sull' assegno. :daccordo:
     
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  15. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    L’assegno postdatato: validità e regolarizzazione fiscale

    di Onofrio Musco
    Pare quanto mai opportuno prima di trattare le problematiche giuridiche e l’ orientamento della dottrina riguardo l’assegno postdadato precisare: che l’emissione di un assegno postdatato era ed è illegale, anche se l’emissione di detto titolo di credito dopo l’entrata in vigore del decreto L. 507/99 non configura più il fatto come illecito penale, bensì, come condotta sanzionabile amministrativamente per l’evasione del bollo (D.P.R. 642/72).

    Il problema di fondo è che la legge sull’assegno bancario, tuttora in vigore è il R.D. 21 dicembre 1933, n. 1736, certamente encomiabile per la sua durata, dovuta, sicuramente ad un attenta analisi del legislatore del tempo, che ben seppe prevedere le diverse fattispecie e le problematiche sottese a questo titolo di credito, anche se ad oggi il “Regio” Decreto necessiterebbe di una rivisitazione, stante la ricca produzione dottrinale creatasi in diversi decenni riguardo detto titolo di credito.

    L’art. 31 del R.D. recita testualmente: “L'assegno bancario è pagabile a vista. Ogni contraria disposizione si ha per non scritta. L'assegno bancario presentato al pagamento prima del giorno indicato come data di emissione è pagabile nel giorno di presentazione”, pertanto se ne conviene che la data successiva (postdatazione) non induce di per sé la nullità dell’assegno bancario , ma comporta soltanto la nullità del relativo patto di contrarietà a norme imperative poste a tutela della buona fede e della regolare circolazione dei titoli di credito, consentendo al creditore di esigere immediatamente il suo pagamento; conseguentemente , l’assegno bancario postdatato , non diversamente da quello regolarmente datato, deve considerarsi venuto ad esistenza come titolo di credito e mezzo di pagamento al momento stesso della sua emissione, che si identifica con il distacco dalla sfera giuridica del traente ed il passaggio nella disponibilità del prenditore (Cass. civ., Sez. II, 31/10/2006, n. 2160).

    Pertanto presumendo la buona fede del prenditore e dando per certo che lo stesso non abbia voluto scientemente arrecare un danno al debitore violando così il patto di non presentazione al pagamento prima di una determinata scadenza , questi è legittimato a richiederne il pagamento a vista non producendo, tra l’altro, un illecito ai sensi dell’art. 2739 c.c. (Cass. Civ. 11 febbraio 1978, n. 627).

    Quindi gli atti estintivi di debiti effettuati con assegni postdatati non costituiscono modi anormali di pagamento.

    Fatta quindi salva la validità dell’assegno postdatato, i problemi sorgono nel momento in cui alla data di presentazione del titolo di credito non vi sia la disponibilità sul conto corrente bancario del debitore, infatti ,alfine di procedere al protesto, l’art. 121 della Legge sull’assegno bancario impone la regolarizzazione fiscale a carico del presentatore del titolo, in quanto da parificarsi alla cambiale.

    Detta regolarizzazione però non rende il titolo di credito (assegno) una vera e propria cambiale , in quanto nel caso di indisponibilità delle somme o nel caso vi sia stata la revoca dell’autorizzazione da parte della banca per l’emissione , il titolo o i titoli devono essere consegnati nelle mani di un Pubblico Ufficiale (notaio, uff.giud) affinché questi proceda con il protesto contro il debitore (firmatario dell’assegno).

    L’art. 121, parla della regolarizzazione fiscale facendo riferimento alla tassa graduale delle cambiali, salvo le sanzioni di cui all'art. 66, n. 5 della legge del bollo 30 dicembre 1923, n. 3268.

    Infatti, alfine, di poter procedere al protesto del titolo postdatato, nel caso in cui questo non possa assolvere alla sua funzione di pagamento, il prenditore dovrà a propria cura recarsi all’Agenzia delle Entrate e sobbarcarsi sia dell’imposta dovuta (12x1000 sull’importo) e sia dell’eventuale sanzione minima che è pari al doppio di quella dovuta.

    A detta imposta con la relativa sanzione il presentatore dell’assegno bancario postdatato dovrà pagare anche le spese notarili per il protesto, il tutto affinché il titolo abbia i requisiti indispensabili per l’efficacia esecutiva ed eviti un eventuale opposizione del debitore all’esecuzione, atta a contestare detta efficacia ,sia per la postdatazione, e sia per la non regolarizzazione fiscale, detti costi e sanzioni sono comunque, anticipati dal prenditore dell’assegno, ma nella procedura esecutiva saranno posti ad esclusivo carico del debitore (Cass. 21 gennaio 1985, n. 191 Mass. Uff. 438413).
     
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  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Vedi Antonio il problema è sempre lo stesso: la solvibilità, le garanzie.
    Il costruttore sia come società, sia come persona fisica, deve avere delle garanzie reali, come ad es. immobili liberi da ipoteche.
    Per quanto concerne l'assegno post datato, esso rappresenta una sorta di evasione fiscale, in quanto i post dovrebbero farsi con cambiali, ovvero pagare l'imposta sul quantum dell'importo, ed esso (l'assegno post) deve essere posto all'incasso al maturare della data.
     
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  17. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio per i consigli.
    Ne farò tesoro i prossimi giorni.

    Vi farò sapere come andrà a finire.
     
  18. antonio 67

    antonio 67 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sono riuscito ad avere un incontro con il costruttore che mi ha proposto due alternative
    per effettuare la stipula .
    1 ) La prima soluzione è quella che ha seguito l' altro inquilino.
    Stipulare accollandomi il mutuo residuo ( 115.000 € mutuo complessivo - 65.000 € debito
    residuo = 50.000 € accollo mutuo ) con consegna del costrutore al sottoscritto di assegni post-datati
    da incassare ad agosto e da utilizzare per estinguere definitivamente il mutuo.
    A garanzia degli assegni ci sarebbe unas scrittura privata con cui i titolari dell' impresa
    costruttrice ( e di diverse altre imprese ) garantiscono come persone fisiche .

    2 ) Rimandare la stipula di 3 mesi in attesa che l' impresa recuperi contanti da alcuni
    finanziamenti e da altre stipule attualmente in corso.
    Eventualmente, passati i tre mesi, ricorrerei al' avvocato per " forzare " il rogito come da
    vostri suggerimenti.
    Come previsto la polizza fiodeiussoria è scaduta ma il costruttore dice che eventualmente
    la rinnova senza problemi.

    Quale delle due soluzioni è, secondo voi, meno rischiosa ????
    La polizza è rinnovabile con scadenza trimestrale ???
     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    E' evidente che la meno rischiosa è la seconda B).
    Eventualmente ove il ritardo ti sembra eccessivo (amche se tu abiti già l'immobile) visti i numerosi garanti che sottoscriverebbero la scrittura privata, cerca di assumere informazioni sulla posizione dei medesimi (visure protesti - accertamenti su proprietà immobilirari), dopo di che valuta.
     
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  20. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo con le osservazioni di raflomb :daccordo:
     
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