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  1. vieli

    vieli Membro Attivo

    Ho bisogno di una mano: a gennaio abbiamo fatto un'offerta per una casa, firmando un preliminare in cui ci impegnavamo all'acquisto entro il 15 maggio.
    Il proprietario ha accettato e abbiamo richiesto il mutuo.
    Il mutuo è arrivato a fine aprile ma il notaio (consigliatoci dalla banca e che ha in mano tutta la documentazione) ci ha fissato il rogito al 22 giugno (pur avendo noi richiesto di farlo il più presto possibile).
    Man mano abbiamo comunicato i vari passaggi al proprietario, che non ha mai avuto da ridire.
    Ora il proprietario ci ha contattati e, facendo riferimento al preliminare in cui ci impegnavamo per maggio, ci ha chiesto gli interessi per il ritardo del rogito.
    Di che interessi parla?
    E' legale la sua richiesta o è solo per spaventarci (la settimana scorsa ci aveva chiesto di pagare una certificazione che spettava di legge a lui e ci siamo rifiutati di pagarla noi)?
    E questi interessi a quanto ammonterebbero e su cosa andrebbero calcolati?

    Nel preliminare (firmato il 15 febbraio) non si faceva riferimento esplicito a quanto sarebbe accaduto in caso di ritardo del rogito.
     
  2. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Pare di capire che il proprietario ti stia già venendo incontro posticipando la data del rogito,ritardo dovuto non certamente alla tua volontà, ma sicuramente per responsabilità tua,seppure indiretta. Considerando quindi il suo punto di vista, la sua richiesta di vedersi pagati gli interessi per il periodo che va dal 15 maggio al 22 giugno,sulle somme da riscuotere, sembra legittima.
     
  3. vieli

    vieli Membro Attivo

    In realtà parte del ritardo è stato anche dovuto alla mancanza della certificazione energetica che doveva produrre il proprietario (di cui si è accorto il notaio solo agli inizi di maggio quando gli abbiamo consegnanto la documentazione del mutuo).
    Fino ad oggi però il proprietario non ha fatto parola del ritardo nè ci ha sollecitato in tal senso (tanto che alla fine ci siamo occupati noi di contattare l'agenzia per la certificazione energetica perchè noi avevamo fretta di acquistare).
    Nel preliminare si dice solo testualmente "il proponente sceglie il notaio per stipulare il rogito e si impegna a stipularlo entro il XXX".
    Non si fa riferimento a penali o altro, nè fino ad oggi il proprietario ne ha mai fatto riferimento (abbiamo anche la sua mail di risposta alla comunicazione del rogito in cui dice addirittura "per la data ok").
    Dopo aver lasciato intendere che la data andava bene anche a lui, dopo non aver mai fatto riferimento a penali per il ritardo, può veramente chiederci gli interessi?
    E a quanto ammonterebbero in questo caso?
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Mi sembra il tutto molto strano, anzi mi sembra che il tutto si possa addebitare ad una cattiva comunicazione tra le parti.
    A) Non sono dovuti degli interessi, ma se uno applica la legge in maniera rigorosa, voi siete inadempienti e potrebbe incamerare l'acconto e cercarsi un altro acquirente, bada bene mi sembrerebbe una follia, ma tantè.
    B) L'ammontare degli interessi non posso quantificarla senza conoscere l'ammontare del valore dell'immobile, ma sarà un tasso bancario per neanche un mese di tempo, contabilizzato sulla cifra del saldo rezzo.
    C) Forse armandosi con un sorriso da trentadue denti e parlandogli, le tue ragioni, sono che le carte sono in mano al Notaio, che è tutto fissato, che i pochi giorni di ritardo sono dovuti anche alla certificazione, suo onere, giunta in ritardo, che all'atto notarile gli offrirai da bere, che oltretutto porta bene alla casa.
     
  5. vieli

    vieli Membro Attivo

    Guarda, dopo quanto successo è meglio che non mi si dia la tentazione di mettergli qualcosa nel bicchiere!
    Mi preoccupa il punto A perchè alla casa ci tengo molto (e lui purtroppo lo sa) e io stessa avevo interesse che il rogito avvenisse prima possibile ma:
    -ci ha comunicato che accettava il preliminare solo alla scadenza del 20° giorno (impedendoci di chiedere il mutuo prima) e facendolo solo telefonicamente
    -si è scoperta la mancanza del certificato in oggetto solo dopo aver portato tutti i documenti al notaio (cioè dopo l'erogazione del mutuo)
    -il notaio, che verbalmente aveva assicurato 3 settimane per stipulare il rogito, alla consegna della documentazione (10 maggio) ci ha fissato il rogito al 22 giugno per suoi improrogabili impegni
    -ha sempre detto che non c'era problema (accettando anche la data del rogito) e solo ieri sera se ne è uscito con questa richiesta (motivata dal fatto che ci siamo rifiutati di pagare la certificazione energetica che spetterebbe a lui a termini di legge e che infatti è stata fatturata a lui).

    Secondo me si tratta quindi di una ritorsione per non aver accettato di pagargli la certificazione (e dopo avergli fatto un'offerta di circa 15.000 euro in più del valore di mercato mi sembrava folle pagargli anche quella).
    Perciò mi sembra difficile trovare un punto di incontro ma mi sembra veramente assurdo che possa rifiutarsi di venderci la casa ora!
    Quello che mi ha preoccupata è leggere di interessi legali (che a questo punto ammonterebbero a quanto ci ha richiesto per la certificazione in oggetto) e interessi moratori (che invece ammonterebbero a circa 2000 euro).
    Se avesse diritto agli interessi moratori mi scoccerebbe molto ma:
    -nell'impegno a stare entro la data del 15 maggio (che fra l'altro era un sabato) manca la dicitura TERMINE ESSENZIALE
    -fino a ieri non ci ha comunicato nulla del suo disappunto per il ritardo nel rogito (comunicandoci invece per mail che accettava la data in giugno)
    -nel preliminare non si fa riferimento a sanzioni o possibilità di recedere in caso di ritardi nel rogito, ma solo di CAPARRA CONFIRMATORIA

    Davvero potrebbe tirarsi indietro e tenersi la cauzione?
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La tua ottima relazione mi convince che il tutto si sgonfierà.
    A) La mancanza della certificazione energetica è la palese colpa del ritardo, sincerati che il Notaio sia in linea con questa versione e che quindi sia in grado, all'occorrenza di sostenere la mancanza di tale documento sostanziale.
    B) Andate al rogito e pagate la casa, sono sicuro che il venditore, incassati gli assegni circolari, nulla avrà da pretendere, e in particolare non ha diritto a pretendere nulla. Avrebbe dovuto mettervi in mora con una raccomandata con ricevuta di ritorno. Invece ha accettato la data del rogito con una mail, quindi ha implicitamente acconsentito, senza condizioni.

    Puoi stare tranquillo, è solo stress da compravendita.
    Naturalmente auguri.
     
  7. vieli

    vieli Membro Attivo

    Grazie.
    Sapessi come sono incavolata!
    A dire il vero il ritardo è anche imputabile al notaio (la certificazione è stata consegnata il 10 maggio, quindi 5 giorni prima del termine) ma comunque abbiamo sempre avvisato il proprietario (e se ci avesse detto che voleva cambiare notaio lo avremmo fatto).
    La cosa più "divertente" è che se qualcuno avrà dei danni per il ritardo saremo comunque noi, perchè l'immobile mi serviva come studio e il mese perso ha comportato per me continuare a pagare un affitto esterno anche per quel mese di ritardo...
    Adesso la nostra paura è perdere, oltre alla caparra, la casa...
    E il tutto perchè non abbiamo voluto sottostare al ricatto di pagare noi la sua certificazione!
     
  8. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Affinchè tu sia inadempiente, il proprietario venditore, ti deve prima costituire in mora, cioè convocarti ufficialmente con raccomandata RR a stipulare l'atto entro la data X. Se tu non ti presenti senza giustificato motivo, diventi inadempiente ed il proprietario potrà far valere le sue ragioni.
    Da quanto ho letto mi sembra di aver capito che ancora una convocazione ufficiale ad adempiere non l'hai ricevuta, quindi credo che tu possa stare tranquillo da questo punto di vista.
     
  9. vieli

    vieli Membro Attivo

    Grazie, fra l'altro io probabilmente sono quella che ha la maggiore volontà di acquistare: io ho chiesto la casa, avevo già mutuo e restante del contante pronti al 3 maggio e andrei a rogitare anche domani se si liberasse un posto!
    La cosa che mi fa rabbia è proprio che il tempo alla fine è stato perso per la mancata presentazione della sua certificazione e per la mancata disponibilità del notaio (cui è stato presentata questa benedetta certificazione il 10 maggio e che è stato fuori Italia per 3 settimane proprio dalla seconda metà di maggio!).
    Ero anche pronta a cambiare notaio per far prima ma, verbalmente purtroppo, mi ha detto che non c'era problema...
     
  10. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Secondo me, non c'è alcun problema.

    Se ti ha risposto OK alla data del rogito tramite mail e non ha fatto cenno neanche lì ad eventuali interessi per ritardato pagamento, non può pretendere niente: può chiedere, ma non pretendere.

    E poi, credo che sia anche suo interesse concludere la vendita, per cui stai tranquilla e procedi.

    Silvana
     
  11. vieli

    vieli Membro Attivo

    Aggiornamento: mi ha appena detto che non vende più la casa, chiudendomi poi il telefono in faccia.
    Adesso come devo fargli la raccomandata RR per convocarlo comunque al rogito in modo da non perdere la caparra confrimatoria?
     
  12. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Se avete fatto un preliminare e tu hai versato una caparra confirmatoria, hai diritto a pretendere il doppio della caparra, se lui non stipula (e glielo farei dire dal notaio o chi per lui...)

    Comunque, tu fai una raccomandata con ricevuta di ritorno A.R. in cui lo convochi nella data e all'ora stabilita presso il notaio per adempiere all'impegno sottoscritto.

    Confido nel fatto che sia stato un momento di rabbia, che poi passa...

    Facci sapere.
    Silvana
     
  13. vieli

    vieli Membro Attivo

    Si ritira (verbalmente) a 15 giorni dal rogito

    Aggiornamento: mi ha appena detto che non vende più la casa, chiudendomi poi il telefono in faccia.
    Adesso come devo fargli la raccomandata RR per convocarlo comunque al rogito in modo da non perdere la caparra confrimatoria?
    E soprattutto c'è un modo per convincerlo lo stesso a vendere?
     
  14. vieli

    vieli Membro Attivo

    Fra l'altro se la caparra è confirmatoria lui è tenuto a restituirmela doppia?
    Perchè mi sa che io dovrà comunque pagare le spese di istrutturia del mutuo e del notaio...
     
  15. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Penso sia utile che tu fissi un appuntamento dal notaio per il rogito,sarà poi il venditore a comunicare o no se intende proseguire.Con un preliminare in mano ed una caparra confirmatoria vesrata ai tre possibilità (sempre considerando la tua controparte inadempiente) chiedere il doppi di quanto versato,chiedere i maggiori danni rispetto al doppio,iniziare una causa e chiedere al giudice di procedere alla vendita secondo gli accordi pattuiti.Questa la legge, poi è naturale che tu segua la linea meno dispendiodsa in ordine a tempo,preoccupazioni ecc. Quindi nel caso tu abbia tutte le carte in regola probabilmente può convenirti tentare in tutti imodi di procedere all'acquisto,dato che ho letto che ci tieni,in secondo ordine chidere la caparra raddoppiata o con maggiori danni.Escluderei proprio per non caricarti di problemi di adire le vie legali per l'acquisto,salvo consultare di persona subito un legale per non commettere errori formali.In bocca al lupo.
     
  16. vieli

    vieli Membro Attivo

    Ma per avere la caparra raddoppiata (in modo da coprire comunque le spese cui sono andata incontro) devo mettere di mezzo un avvocato?
     
  17. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    E' ovvio che il venditore, per il comportamento che riporti, non sarà disponibile a niente e probabilmente cercherà di spostare le responsabilità su di te, quindi io consulterei subito un legale al fine di non commettere errori formali.
     
  18. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo con Dumas.:applauso:
     
  19. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista




    Sono d'accordo con Dumas.

    Comunque, farei intervenire immediatamente il notaio per fissare il rogito e comunicarlo ufficialmente al venditore: magari abbassa la cresta e capisce l'idiozia che sta facendo....

    Intanto consulta un avvocato per essere pronto a qualunque evenienza.

    In bocca al lupo
    Silvana
     
  20. vieli

    vieli Membro Attivo

    Grazie a tutti per i consigli: aggiorno sulla situazione.
    Ho contattato un avvocato che mi ha proposto due soluzioni nel caso il venditore non si presentasse al rogito.
    1) Farmi restituire il doppio della caparra
    2) Andare in causa per obbligarlo alla vendita.
    Sinceramente vorrei scegliere la strada più semplice e breve, che credo essere la restituzione del doppio della caparra (o per lo meno che mi rifonda le spese di istrutturia della pratica del mutuo e del notaio di cui dovrò comunque pagare la parcella): in quanto allo stress, al tempo perso visto che è da gennaio che aspetto la vendita e la casa mi sarebbe servita a fini lavorativi.... sarei tentata di chiedergli i danni, ma credo che alla fine lo stress di una causa sarebbe maggiore.

    Il notaio, cui ho chiesto di intervenire contattando il venditore (che con noi non vuole parlare dato che ci ha chiuso il telefono in faccia dicendoci che o gli davamo i soldi che chiede, legge o non legge, o non avrebbe venduto la casa), mi ha risposto che lui non può fare nulla e che dobbiamo sbloccare noi la situazione (ma davvero non può fargli nemmeno una telefonata/lettera un pò "autorevole"?).
    Quindi per il momento abbiamo fatto una raccomandata RR e un telegramma in cui ricordavamo la data del rogito e il fatto che fosse già stata da lui confermata via mail.
    Ovviamente non abbiamo ricevuto risposta ma credo che, anche qualora ragionasse e decidesse di procedere comunque, vorrà vendicarsi tenendoci in tensione fino all'ultimo...

    Io intanto ho già iniziato a cercare un altro appartamento... almeno se le cose andassero male non perderò troppo tempo!
     
    A Jrogin piace questo elemento.

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