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  1. ely

    ely Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti gradirei sapere se l amministratore ha delle tempistiche da rispettare x convocare un assemblea straordinaria richiesta dai condomini x avere chiarimenti su lavori eseguiti in modo discutibile. :) grazie
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'assemblea è stata chiesta come previsto dall'art. 66 delle Disp. Att. c.c., l'amministratore ha 10 giorni di tempo dalla data in cui ha ricevuto la richiesta per inviare le convocazioni ai condomini in data scelta da lui, anche tra un mese o più, secondo i suoi impegni ed esigenze, se non invia l'avviso di convocazione entro questi 10 giorni, i condomini promotori possono autoconvocare l'assemblea con gli stessi punti richiesti non aggiungendo nessuno in più.
     
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  3. ely

    ely Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A bene . . È stata chiesta tramite email da 4 condomini su 6 ben 3 mesi fa e l amministratore ha risposto sempre tramite email che l avrebbe fatta quando avrebbe avuto tempo. . Però 3 mesi sono passati e Dell assemblea non si sa ancora nulla. . Mah. . Comunque tisringrazio x la risposta e ti auguro buona giornata ♣
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Era molto meglio richiedere questa assemblea con lettera raccomandata magari con ricevuta di ritorno, per avere un riscontro da poter esibire in caso di contenzioso.
     
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  5. ely

    ely Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Bene lo terrò presente . Grazie ciao
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    E' una tecnica dei furbi con faccia di bronzo (l'ho già sentita altre volte ) : "L' astuto" acconsente entro i 10gg canonici , ma convoca l'assemblea a distanza di 6 mesi, accampando scuse fantasiose e sempre diverse (prima è morto il gatto, poi il cane, poi il canarino etc) . Poi quando si viene al dunque magari la maggioranza dei con-con (condomini-coniglio) lo riconferma. E' un film già visto .
    Il legislatore meglio avrebbe fatto a porre un termine massimo
    Art. 66.conciliabile (ndr : inderogabile )

    1.L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
    2.In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Fra l'altro si pone un problema tecnico mai adeguatamente approfondito dai vari giuristi che si spercano sulle solite ritrite questioni ma mai su questo assai rilevante dilemma :
    se l'amministratore non vi provvede, come abbiamo visto possono provvedervi i condomini.
    Bello sulla carta ma per fare una convocazione non soggetta ad impugnazione bisogna avvisare tutti proprietari, usufruttuari , in alcuni casi gli inquilini, il rappresentante degli eredi .
    Per una corretta convocazione pare evidente che serve collaborazione diligente e massima dell' AC, guarda caso proprio da colui che l'ha resa necessaria per negligenza . Insomma mi serve un AC diligente che collabori per convocare una assemblea dove si cercherà di farlo fuori . O è uno schizzofrenico e allora serve il 118 e non il giudice o sicuramente "remerà contro "
    Faccio a Voi decidere se sia semplice farsi dare l 'elenco degli indirizzi come dettagliato dall' AC in questi casi ?
     
    Ultima modifica: 1 Giugno 2014
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per ottenere gli indirizzi degli aventi diritto a partecipare all'assemblea, se l'amministratore non provvede entro i 10 giorni a convocala con data da lui scelta, si potrà consultare il Registro dell'Anagrafe Condominiale tenuto dall'amministratore, meglio se con richiesta scritta (raccomandata) e se la richiesta non sarà soddisfatta, questo potrà portare alla revoca dell'amministratore per vie Giudiziali per gravi motivi, cc art 1129, 1130
     
  9. Rosario1955

    Rosario1955 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Vi racconto la mia esperienza:Amministratore poco presente ,per non dire latidante un giorno mi in****o scrivo poche righe nello quali faccio presente chè; è da parecchio tempo che non riceviamo nessun bilancio nè preventivo nè consuntivo e lo invito a programmare un'assemblea nei tempi minimi e indispensabili per organizzarla,ricordandogli di non dimenticare di mettere all'ordine del giorno anche <riconferma amministratore>.Dopo di chè essendo io pensionato e avendo abbastanza tempo a disposizione mi faccio il giro di tutti i condomini e mi ritrovo nella raccomandata ar 18 firme su 18 condomini. dopo tre giorni che lui riceve la raccomandata arriva la convocazione dell'assemblea da effettuare entro i tempi minimi.Nel frattempo mi faccio fare un preventivo da un altro amministratore e me lo faccio firmare per acettazione da da tutti e 18 i condomini.Morale della favola all'assemblea lui da le dimissioni ma non ha importanza in ogni caso fuori dai "cabbazzizi"
     
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  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il problema è addivenire in fatto alla rimozione dell 'AC ;
    Se l' AC rifiuta la esibizione dell'anagrafica esistono i presupposti di revoca senza dubbio ; la censura sul comportamento dell'AC trova anche fondamento circa la inosservanza delle norme sul "mandato" giusto rinvio ex comma 16 ex art. 1129
    Nel caso ipotizzato (rifiuto di esibizione del registro anagrafico ) bisogna stabilire preliminarmente se la mancata esibizione ( da non confondersi con la mancata tenuta , comma 13 p.7 ) sia indice di grave irregolarità ( e allor si applica la mannaia ) o meno . Della questione tratta l' Art.1129 come si è già detto che al 12 comma cita:
    12.La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemble ( ..e come si fa senza l' elenco? ) per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ossia SOLO dopo che l'assemblea non abbia provveduto ( ? ma se non è stato possibile neppure convocarla senza elenchi ) ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
    Ma quali sono le gravi irregolarità ? ne tratta il comma successiovo:
    13.Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
    ..omissis..
    7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6).... (n.d.r.: la inosservanza del punto 6 NON attiene alla mancata esibizione del registro anagrafico ma bensi' alla mancata tenuta dello stesso, che è cosa diversa)

    A "semplificare le cose" pare inoltre (strano ma vedi *** ) che in ogni caso (omissione grave o non grave ) trovino applicazione le norme sulla conciliazione anche quando parte in causa è l' AC ; ma per deliberare la conciliazione occorre l'ok dell'assemblea ( insomma punto a capo :senza elenchi è un labrinto senza uscita ) ;
    Ne tratta l'
    Art. 71-quater. disposiz. att. Cc, che dispone :
    1.c.Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del cc ( ex art. 1117 a 1139) e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice (per cui anche l'art. 64 * è conciliabile )
    2.c. omissis

    E' paradossale ma proprio per evitare tutto "sto casino " da quale si rischia di non uscirne , la prima cosa cui si dovrebbe esigere all'atto della nomina è farsi dare dall' AC tutti i nominativi ed indirizzi dei condomini e altri aventi titolo); poi diverrebbe tutto molto piu' semplice ; sembra banale ma è essenziale per evitare l'eventuale ostruzionismo dell ' AC. Insomma serve quella collaborazione di cui dcevo nel post 7; diversamente (se l'AC non collabora ) si rischia di impantanarsi

    ------------------------------------------------------------------------------------------------
    * (Art. 64. conciliabile-1.Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

    *** vedi "mediazione delle controversie condominiale edito da il sole 24 "quaderni del diritto " : stralcio:
    La riforma del 2012 ha poi confermato che all’interno della materia condominiale rilevante in tema di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche le controversie relative all’amministratore condominiale di cui agli artt. 1129-1133 c.c., alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.), all’assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.) ed al regolamento di condominio di cui all’art. 1138 c.c
     
    Ultima modifica: 2 Giugno 2014
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    art. 1129 cc
    ...
    Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
    ...
    Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
    ...
    7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); ...

    art. 1130 cc
    ...
    6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, ...

    Da cui l'interessato può richiedere con lettera raccomandata all'amministratore la copia firmata da lui, di tutti i nominativi dei condomini e aventi diritto per la convocazione dell'assemblea a norma dell'art 1129 cc;

    ... per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. ...

    non ricevendo la copia firmata dall'amministratore di quanto richiesto, l'interessato potrà agire con ricorso al Giudice per la richiesta della rimozione dell'amministratore.
     
  12. ely

    ely Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Eh si. . Penso proprio che anche la mia amministratrIce faccia come quello di Rosario aspetterà la riscossione Dell ultima rata condominiale e poi darà le dimissioni. . diciamo che ha trovato il sistema di lavarseme le mani di tutto e di più furbescamente anche xchè sa bene che i suoi condomini non faranno nulla in quanto tutti giovani sposini inesperti l unica più vecchia sono io che supero i 40 anni e che se qualcosa non va si fa sentire. . Francamente se si dimette mi fa un favore ( anche xchè in 6 anni è stata molto latitante ) io nel frattempo ritarderò il pagamento della rata proprio come ha fatto lei con la convocazione Dell assemblea straordinaria e mi muoverò alla ricerca di un nuovo amministratore anzi se avete dei buoni consigli su come saper distinguere un buon amministratore da un fannullone fatemelo sapere grazieeeeee ♡
     
  13. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Ho letto anche gli interventi successivi e devo dire che sono interessanti; io però porrei la questione in maniera più semplice di quanto il dibattito abbia sviluppato.

    Principio cardine, quando si vuole agire, è di preferire gli elementi giuridici più forti e sicuri tra quelli astrattamente possibili; per tale ragione non mi avventurerei direttamente in cause sulla revoca giudiziaria dell'Amministratore, dovendo spiegare poi il perchè e il per come; piuttosto, visto che per convocare l'assemblea è indispensabile avere l'elenco dei condomini, e visto che l'Amministratore è tenuto a darlo, mi limiterei a fargli una richiesta scritta in tal senso e se non adempie iniziare un procedimento cautelare per la consegna immediata di tale elenco. Stop.

    Su una azione del genere l'Amministratore non avrebbe alcuna possibilità di contraddire nulla e non potrebbe sfuggire nemmeno alla condanna delle spese; inoltre non vi sarebbero problemi di notifica ad altri condomini (che in astratto sono sempre ipotizzabili con altre procedure, anche se la Giurisprudenza al momento sembrerebbe rassicurante da questo punto di vista; ma è sempre un terreno paludoso... )

    Avv. Michele D'Auria - Studio legale a diffusione nazionale
     
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  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perfetto nella soluzione L'avv. Dauria Michele, io mi ero forse avventurato nella richiesta della revoca, sempre possibile secondo me, ma è meglio la richiesta del procedimento cautelare. :ok:
     
  15. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    per discutere:
    La richiesta è sempre possibile; il problema è stabilire se la procedura in fatto possa essere ostacolata da sottile ostruzionismo ( vanificando in fatto il buon diritto )

    Basterebbe un modifica alla norma chiara ed esplicita : (piu' o meno)

    "Su richiesta di almeno 2 condomini ( 1/6 val edificio ) L'AC deve produrre entro x gg dalla richiesta, la elencazione dei condomini e degli altri aventi diritto alla convocazione in modo tale di dare esecuzione al diritto ex primo comma art 66 D.... -Diversamente il condomino o avente diritto può ricorrere all' AG ex art. 700 CpC richiedendo la condanna alla refusione di ogni spesa di giudizio e quelle direttamente connesse la sua omissione "

    Ed inoltre (variazioni proposte in rosso ) :

    Art. 66.
    1.L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
    L'AC entro dieci giorni dalla richiesta fissa la data dell'assemblea che dovrà svolgersi entro 40gg dalla richiesta medesima.
    Diversamente detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

    che ne pensate ?


    riporto per completezza (per i lettori )
    Art. 700.- (Condizioni per la concessione)
    Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d'urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito.
     
    Ultima modifica: 2 Giugno 2014
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