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#1
Salve a tutti! Torno a chiedere un vostro utile consiglio...
Riassumo la mia situazione: a gennaio ho venduto una casa ereditata da mia madre. Prima del rogito l'acquirente ha contattato i suoi geometri di fiducia per fare gli aggiornamenti catastali poiché la vecchia planimetria risaliva al 1918. Si doveva aggiornare per modificare la disposizione di alcuni spazi interni e poco altro.
La proprietà è composta da un appartamento ed un terrazzo sovrastante già censito nella prima planimetria.
Dopo il rogito, io e l'acquirente abbiamo scoperto che parte del terrazzo è di proprietà condominiale sebbene usata ed accessibile solamente alla mia famiglia da 35 anni. I geometri hanno misurato la superficie del terrazzo ma evidentmente non hanno fatto il confronto con quella in scala della planimetria vecchia (poiché il terrazzo ha mantenuto la stessa forma). Praticamente non si sono "accordi" che vi erano differenze fra quello che diceva la planimetria del 1918 e l'attuale superficie del terrazzo .

per questo l'acquirente esige uno sconto anche perché sarebbe da invalidare l'atto notarile con conseguenze devastanti anche per me...

Ho diritto a rivalermi sullo studio del geometra che ha effettuato cotanto lavoro? Devo rivolgermi ad un avvocato immagino o posso richiedere assistenza in qualche alto centro?
Vi ringrazio e scusatemi per la lungaggine ;)
 

Gianco

Membro Storico
#2
No tu non puoi chiedere danni ai geometri dell'acquirente, perché loro hanno rilevato quello che tu dici avere posseduto da oltre 35 anni. Sarebbe stato tuo compito fare notare tale anomalia. Ma vorrei aggiungere che nessuno deve chiedere danni o annullare niente perché da quanto dichiari il tratto di terrazzo era senza soluzione di continuità con il resto da oltre 35 anni, pertanto usucapito abbondantemente e nessuno potrà dimostrare il contrario sa quanto tu affermi.
 

Dimaraz

Membro Storico
#3
Non si comprende perché le colpe di errori di tecnici nominati dal compratore debbano ricadere sul venditore.
In ogni caso non arrivi a nulla se contesti una prestazione di cui non sei il committente.
 
#4
Innanzitutto grazie per la risposta!
Io ammetto di non aver indagato ma essendo l’intero terrazzo da sempre usato esclusivamente dalla mia famiglia mia avrei immaginato che una fetta di quell’area fosse condominiale... avrei sicuramente dovuto avvalermi del consiglio di qualcuno.

Per quanto concerne lo sconto e l’usocapione, l’acquirente (un avvocato) esige lo sconto perché per “ufficializzare” la questione ci vorrà una causa per usocapione (con tempistiche forse lunghe). Sostiene che non è una cosa “data di fatto”...
 
#5
Non si comprende perché le colpe di errori di tecnici nominati dal compratore debbano ricadere sul venditore.
In ogni caso non arrivi a nulla se contesti una prestazione di cui non sei il committente.

Il committente sulla carta sono io... i tecnici sono stati scelti dal compratore perché a lui conosciuti, ma da me pagati e delegati
 

Dimaraz

Membro Storico
#6
Per quanto concerne lo sconto e l’usocapione, l’acquirente (un avvocato) esige lo sconto perché per “ufficializzare” la questione ci vorrà una causa per usocapione (con tempistiche forse lunghe). Sostiene che non è una cosa “data di fatto”...
"Strano" avvocato.
L'usucapione non abbisogna di "causa" per essere ufficializzata.
Solo se verrà contestata da chi si ritiene "leso" si andrà a processo.

Non ho visione di tutte le "carte" ma non hai obbligo di sconti.
 
#7
Scusate se mi intrometto. Un geometra non dovrebbe sapere usare solo il metro ma dovrebbe essere in grado di confrontare ciò che ha misurato con i documenti ufficiali. I geometri dovrebbero sapere reperire i documenti ufficiali. Saluti.
 

Dimaraz

Membro Storico
#8
Un geometra non dovrebbe sapere usare solo il metro ma dovrebbe essere in grado di confrontare ciò che ha misurato con i documenti ufficiali.
Lascio la difesa di categoria al Geometra per eccellenza...ma permettimi di dire che confrontare i mq. su una planimetria del 2018 per contestarne la misurazione è una "cavolata".

Non è un disegno a "certificare" la correttezza di una misurazione...specie se la "scala" fosse rilevante.

Nello specifico di un terrazzo condominiale è comunque irrilevante la sua misurazione.
Chi compra acquista un bene ben definito (catastalmente con un codice) e nulla rileva quale sia la sua misura effettiva.
Se ne fa una questione di "principio" le misure le fa verificare prima da tecnici di sua parte (e non facendoli pagare al venditore).
 

Gianco

Membro Storico
#9
Scusate se mi intrometto. Un geometra non dovrebbe sapere usare solo il metro ma dovrebbe essere in grado di confrontare ciò che ha misurato con i documenti ufficiali. I geometri dovrebbero sapere reperire i documenti ufficiali. Saluti.
Praticamente non si sono "accordi" che vi erano differenze fra quello che diceva la planimetria del 1918 e l'attuale superficie del terrazzo .
Non tutti sanno che le planimetrie catastali d'impianto erano redatte da degli emeriti sconosciuti o venivano rilevate d'ufficio e redatte a mo' di schizzo. In sostanza erano spesso degli schizzi.
Infine potrebbero essere state redatte in modo impreciso anche perché il redattore era sconosciuto, mentre allo stato è stata rilevata la reale consistenza senza dividenti pregresse, peraltro con differenze di lievi entità, inesistenti.
 
#10
Ad oggi il compratore si è trattenuto l’ultimo assegno da 20 mula euro come “garanzia” che la questione verrà risolta con un accordo fra me e lui... ancora da firmare. Ora non capisco più nulla, poiché il condominio “rivendica” che non tutto il terrazzo sia mio. Ad essere precisi, al 99% del condominio non interessa, ma interessa ad una condomina notoriamente rompiXXXX. Per questo motivo si pensava alla causa x usocapione o addirittura di fare una proposta al condominio per acquistare quella ultima pirzione di terrazzo. Il fatto é che la prima planimetria (datata 1918) segnava la mia proprietà escludendo la parte condominiale, il problema è sorto, e per questo risulto ad oggi “ricattabile”, con la nuova planimetria fatta dai geometri che hanno inglobato nella nuova planimetria presentata al catasto anche la parte condominiale (anche se di fatto acquisita x usocapione). Il compratore sostiene che, poiché potrebbe avere delle beghe da altri condomini, ha diritto ad uno sconto.
Quello che vorrei capire è come comportarmi ora. Se effettivamente posso comunque imporre al compratore di darmi l’assegno e successivamente chiedere lo sconto o meno.
Vorrei anche provare a sentire in parere legale e per questo mi domandavo se ci fossero centri “specializzati” in questioni di compravendita
 

Dimaraz

Membro Storico
#12
Se effettivamente posso comunque imporre al compratore di darmi l’assegno
Mai firmare un rogito se non si è incassata tutta la somma.

Comunque lui si è assunto un obbligo a cui non può sottrarsi.
Devi intimargli il rispetto dei suoi obblighi pena il ricorso ad un Giudice.

Giocoforza hai come "antagonista" qualcuno che si ritiene essere sopra le tue capacità...devi valutare se farti assistere da un legale più "scafato" del tuo acquirente.
 
Ultima modifica:
#13
sembra chiaro che l'acquirente ci stia tentando di ridurre il prezzo pattuito.
Mi sembra di aver capito che per accedere alla parte condominiale del terrazzo i condomini dovrebbero passare attraverso la tua proprietà. Quindi esiste una servitù di passaggio. Se il diritto di servitù non viene usato per più di 20 anni si estingue: questo lo devi sostenere tu, con delle prove oggettive. Ugualmente l'uso della parte del terrazzo: se dimostri di averlo usato solo tu per più di 20 anni ne hai usucapito la proprietà.
Io credo che il notaio che ha curato il rogito potrebbe fare una correzione/aggiunta al rogito nella quale tu dichiari di aver usucapito la parte di terrazzo disegnata dai tecnici e che fa parte della planimetria allegata al rogito stesso.
In ogni caso contatterei i Geometri preannunciando l'intenzione di chiedere i danni che possono scaturire da questa loro svista.
Alla fine della fiera, adesso hai imparato a tue spese che se si accetta un pagamento dilazionato di un immobile, o mobile registrato, bisogna inserire la clausola di "riservato dominio" ; la quale sostanzialmente dice che l'acquirente diventerà proprietario del bene trattato solo dopo aver pagato tutta la cifra pattuita.
 

Gianco

Membro Storico
#14
Se il diritto di servitù non viene usato per più di 20 anni si estingue: questo lo devi sostenere tu, con delle prove oggettive. Ugualmente l'uso della parte del terrazzo: se dimostri di averlo usato solo tu per più di 20 anni ne hai usucapito la proprietà.
L'onere della prova è a carico di chi rivendica.
I geometri hanno rilevato l'immobile posseduto ed è quello che hanno dichiarato con una DOCFA in variazione per "migliore esposizione grafica". Pertanto loro hanno operato secondo le norme, non c'è stata alcuna svista. Solo la committente, prima di sottoscrivere la pratica, avallandola, avrebbe potuto chiedere che correggessero secondo le sue conoscenze.
 

Franci63

Membro Assiduo
#15
poiché il condominio “rivendica” che non tutto il terrazzo sia mio
Ma il condominio ha fatto qualche mossa formale, o solo chiacchiere ?
Se effettivamente posso comunque imporre al compratore di darmi l’assegno e successivamente chiedere lo sconto o meno.
Anche secondo me ci sta solo provando.
Ma perché hai accettato di rogitare senza prendere tutti soldi ?
A regola tu hai venduto quanto era tuo, compreso la parte usucapita.
Adesso se la sbrigheranno loro, ma tu potevi vendere.
Per capire meglio a che titolo ha trattenuto i soldi bisognerebbe leggere il contratto.
Certo , avendo i 20.000, per ora ha lui il coltello dalla parte del manico.
Temo che, di fronte ad un acquirente cosi "scafato" , ti possa essere utile affrontarlo con le stesse armi , mettendolo a confronto con un altro avvocato.
 
#17
Non avendo ricevuto risposta ad un mio messaggio e mail oggi proverò nuovamente a chiamare il compratore. Qualora non rispondesse, chiamerò il notaio per farmi dare due date in cui è disponibile per fissare un incontro da lui e chiarire il tutto (con scambio assegno). Vediamo se il compratore si risveglia dal letargo... se così non fosse contatterò un legale.
I patti ad oggi pattuiti ma ancora mai sottoscritti, sono di sbloccare l’assegno da 20 mila euro e far trattenere 10 mila euro al notaio cone garanzia, con l’impegno da entrambe le parti entro X tempo di provare a rivendicare la quota del terrazzo “mancante”. Questo o tramite usocapione o provando addirittura a fare una proposta di acquisto al condominio ( si, non ce ne sarebbe bisogno a sarebbe per “ velocizzare” la cosa piuttosto che la causa di usocapione).
Oggi vediamo....altrimenti contatto un legale esperto in diritto immobiliare
 

Gianco

Membro Storico
#18
Secondo me non devi fare niente. Tu hai venduto con un regolare atto pubblico un immobile che potevi tranquillamente vendere. Se l'acquirente vuole trovare cavilli proceda pure. Sembra che il suo intento sia quello di ottenere uno sconto, ben sapendo che l'atto è regolare e tu eri nel diritto di venderlo senza chiedere niente a nessuno.
 
#19
o addirittura di fare una proposta al condominio per acquistare quell'ultima porzione di terrazzo
Ti ricordo che per acquistare quell'ultima porzione di terrazzo serve l'UNANIMITA' dei consensi, ossia TUTTI I CONDOMINI DEVONO ESSERE D'ACCORDO.

Poiché il 99% dei condomini è dalla tua parte ma c'è un 1% rappresentato da un condomino "bastian contrario", non riuscirai mai percorrendo questa strada.

L'1% ti negherà direttamente la possibilità di acquistare, oppure ti chiederà 50.000 Euro per dare il suo consenso.
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
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tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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