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carola

Nuovo Iscritto
Gentilente,
circa 2 anni fa ho firmato il compresso per l'acquisto di un'immobile in costruzione nel quale compromesso si precisva che il venditore si impegnava a richiedere il certificato di agibilita' e in
alternativa si sarebbe avvalso del silenzi assenso (dopo 60 gg. dalla richiesta al comune).

ora a beve dovro' fare il rogito e poiche' Vi è una sentenza della Corte di Cassazione di novembre 2009che precisa che il certificato di agibilita' ci deve per forza essere come mi devo comportare nel caso non me lo consegnassero rivalendosi su quanto scritto nel compomesso d'acquisto?preciso che ho gia' versato un acconto e speso parecchio per extracapitolati.Come posso tutelarmi
Grazie infinitre per la risposta
CAROLA
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Immagino essere costruzione nuova. Per legge non è vendibile una casa che non possegga l'agibilità. E possibile che sia ottenuta per silenzio assenso. Dal tuo Notaio di fiducia, ti dovrai far tutelare e sarà lui stesso a precisarti la situazione e a consigliarti la documentazione da richiedere al venditore. Ecco dimostrata la valenza di avere un Notaio di propria fiducia quando si acquista.
Adriano Giacomelli
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
La sentenza correttamente citata la porti al Notaio che sarà sensibile al caso tanto è che nella causa originaria in conclusione sfociata nella sentenza da Lei citata fù tirato in ballo anche il Notaio rogante.
Quando si acquista direttamente dal costruttore le garanzie da adottare solo quelle della legge 122.05 il cui commento è pubblicato in propit a cura dello scrivente
 

luca rebuzzoni

Nuovo Iscritto
Per legge non è vendibile una casa che non possegga l'agibilità.
Adriano Giacomelli
Ma vale anche per costruzioni ante 1967? Sto acquistando un immobile ma il venditore non ne è provvisto, ma garantisce che l'immobile è a norma. Da precisare che lo scorso anno è stata presentata la DIA per ristrutturazione.
Come devo comportarmi? Devo pretendere dal venditore il certificato di agibilità?

Grazie
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Invado un campo che non è mio, ma se è stata operata una ristrutturazione che prevede variazione di volumi, di disposizioni interne, di un certo rilievo, s dovrebbe arrivare ad un riaccatastamento ma anche a un nuovo certificato di abitabilità.
La cosa la devi approfondire, il Notaio avrà acquisito gli estremi della DIa che devi visionare e quindi con quella, un salto all'Uff. tecnico del Comune, ti verranno chiariti molti aspetti.
 

luca rebuzzoni

Nuovo Iscritto
Sono stati buttati giù 3 tramezzi e la cosa strana che il venditore dice che porterà la DIA il giorno del rogito, ma io vorrei vederla prima, come il certificato fine lavori. E conseguentemente anche il certificato di agibilità. Giusto?
Per quanto riguarda il notaio lasciamo perdere, non l'ho scelto io...
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
E' tuo diritto sceglierlo, hai diritto di vedere preventivamente tutta la documentazione inerente alla casa che acquisti. Comunque sia il Notaio, se si rende conto che sei capace, non ti imbroglia, comunque.
Hai diritto di fare un expertise dei documewnti.
 

luca rebuzzoni

Nuovo Iscritto
All'inizio mi sono fidato del venditore e ho accettato il notaio proposto da lui, ma adesso mi accorgo che non mi tutela abbastanza. Ad esempio ha detto che andava bene la planimetria aggiornata, invece il perito della banca designato per la perizia ha riscontrato una anomalia. Ma soprattutto il notaio dice che il certificato di agibilità non è obbligatorio, mentre tante sentenze dicono il contrario. Però se l'avverto che tirerò in ballo anche lui in caso di contestazioni forse si ricrederà...

Aggiunto dopo 1 :

Dimenticavo: finora il venditore non mi ha consegnato nessun documento relativo all'immobile, ad eccezione del certificato energetico...
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
La sentenza correttamente citata la porti al Notaio che sarà sensibile al caso tanto è che nella causa originaria in conclusione sfociata nella sentenza da Lei citata fù tirato in ballo anche il Notaio rogante.
Quando si acquista direttamente dal costruttore le garanzie da adottare solo quelle della legge 122.05 il cui commento è pubblicato in propit a cura dello scrivente
questa posizione giurisprudenziale và aggiornata

Compravendita Immobiliare. Abitabilità documento essenziale. Inadempimento sanabile dopo il rogito
 

luca rebuzzoni

Nuovo Iscritto
Grazie a tutti, ma io dico come fa il notaio a dire che non è obbligatorio questo documento quando tutte le sentenze dicono il contrario????

Aggiunto dopo 14 minuti :

Da notare che il venditore ha dichiarato che l'immobile è a norma, non mi ha fatto nessuno sconto sull'eventuale mancanza di questo documento, che a detta di molti pregiudica la commerciabilità futura.
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Il ruolo del notaio
Per quanto attiene il notaio , va precisato che la posizione del CNN , in senso opposto a quanto ritenne una vecchia sentenza di Cassazione del 23 marzo 1978, n. 1426, ritiene che il professionista non possa rifiutarsi di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta di un atto nullo . Tale orientamento trae dalla convinzione che il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare di rogitare solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge o affetti da nullità assoluta .

Né d'altro canto si può ritenere che sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità ; il notaio è chiamato infatti a svolgere, oltre al ruolo certificativo, una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutto ciò che può impedire la piena e corretta produttività di effetti dell'atto. In conseguenza di cio' il notaio dovrà assecondare i contraenti quando gli stessi, consapevolmente, siano comunque interessati a negoziare un immobile privo dell'abitabilità. Fermo restando, in tal caso, che in capo al venditore permane sempre e comunque l'obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza, qualora non vi sia stata rinunzia dell’acquirente secondo le modalità sopra dette.

Aggiunto dopo 20 minuti :

La necessità di una autorizzazione alla costruzione (licenza) era presente sin dalla prima legge urbanistica del 1942 e la necessità di un controllo sulla abitabilità degli immobili era stata istituita dal Regio decreto 27 luglio 1934, nr. 1265.
Quindi anche prima della famosa legge 47/85 (legge sul condono edilizio e nuova regolamentazione) era obbligatoria la concessione/licenza edilizia ed era necessario ottenere l'attestazione della abitabilità dell'immobile.

Il 1 settembre 1967 entra in vigore la cd legge ponte che segna lo spartiacque tra la vecchia normativa (1942) e la nuova (legge 47/85) che ha introdotto il principio della incommerciabilità degli immobili abusivi.

Pertanto quando si acquita bisogna distinguere:
- gli immobili costruiti prima della legge ponte sono comunque commerciabili e quelli costruiti dopo il 1967 (che non sono commerciabili se abusivi o non sanati).
Tutto ciò non ha comunque significativi rilievi ai fini della abitabilità degli immobili. Sia che siano costruiti prima del 1967 (ma dopo il 1934) sia che siano costruiti dopo, l'abitabilità dovrebbe sussistere.

Nel suo caso se l'immobile è stato edificato prima del 1° settembre 1967 sarà comunque commerciabile ma dovrebbe comunque possedere il certificato di abitabilità
In fatto per le costruzioni ante 67 il notaio non è responsabile e pertanto "carica" l'onere della dichiarazione di regolarità sul venditore limitandosi ad autenticare la firma . L'atto di vendita è valido ma Lei potrebbe trovarsi in difficoltà per esempio se chiedesse una variazione della destinazione, caso in cui il Comune richiederebbe il certificato di abitabilità (oggi agibilità)

Morale:
1-l'atto si puo' fare comunque anche senza l'abitabilità ( in tal caso il venditore in atto dichiarerà che tutto è regolare, dichiarazione che alla bisogna potrebbe riscontrare inesatta)
2-l'abitabilità deve esserci anche "se per ora" nessuno glene chiede conto (es. per allacciamenti se Lei dichiara che l'immobile è stato costruito ante 67 non chiedono nulla salvo i riferimenti catastali)
Sono stato chiaro ?
 

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