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  1. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, sono un nuovo iscritto e vorrei il vs. consiglio per quanto mi sta accadendo.
    Ho acquistato un alloggio di nuova costruzione, da poco ultimato, firmando un compromesso e versando un anticipo sul costo totale dell'alloggio a chi mi vendeva l'appartamento. Ora dopo aver fissato la data del rogito, il notaio a pochi giorni dalla stipula del rogito stesso, in cui avrei dovuto versare il saldo per divenire proprietario, mi ha avvisato che il rogito non si poteva fare perchè sull'appartamento gravava un'ipoteca (presumibilmente, se non ho inteso male messa da parte della banca che aveva finaziato i lavori di costruzione).
    Ho parlato con chi mi stava vendendo l'alloggio e mi ha detto che si trattava di una dimenticanza, alla quale peraltro non credo molto.
    Vorrei chiedervi gentilmente se potete darmi un consiglio su come comportami per tutelarmi nel miglior modo possibile.

    Grazie per la vs. risposta
     
  2. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chi s'era dimenticato, il notaio?
     
  3. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    No, l'immobilare che ha costruito il palazzo e mi stava vendendo l'appartamento.
    Il notaio ha solo verificato la presenza di ipoteche prima di procedere con il rogito.
     
  4. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma perché il notaio non l'ha detto subito e invece ha fissato la data del rogito?
    Sono sicuro che moltissimi professionisti sono quacquaracquà e/o disonesti, notai e avvocati in primis.
     
  5. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non l'ha detto subito, secondo me, perchè ha fissato prima la data del rogito e il controllo l'ha fatto dopo, solo pochi giorni prima di del rogito, dopo che io gli avevo richiesto ripetutamente se tutto era in regola, almeno credo che le cose siano andate così.
     
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che bravo professionista! Manco un dilettante pigro avrebbe fatto così.
    Notaio o avvocato (ma anche astrologo, della stessa famiglia, quella dei manzoniani Azzeccagarbugli) talvolta ci diventa chi non sa fare niente nella vita. Provate a smentirmi.
    E poi invece di irradiarli (illuminarli con la luce della sapienza e de La Sapienza) voi dell'ordine professionale radiateli dagli albi e noi, se loro portano la barba per nascondere l'identità, radiamoli a zero virgola uno!
     
  7. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Va bene ma intanto io cosa posso fare per tutelarmi nel miglior modo possibile ?
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Affidarsi ad un avvocato ed essere alquanto guardingo: "Affidarsi sic et simpliciter è bene, affidarsi ad occhi aperti è meglio".
     
  9. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Vorrei capire se questa ipoteca rappresenta una mera formalità (quindi il debito è stato estinto, si sono "soltanto" dimenticati di fare la cancellazione) oppure se il debito garantito esiste ancora.
     
  10. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    No, esiste ancora, a quanto mi ha detto il costruttore sono loro stessi che si sono dimenticati di estingure l'ipoteca con la banca a causa di una dimenticanza e la banca ha mantenuto l'ipoteca. Ma non ci credo molto, hanno detto che avrebbero provveduto..........la mia preoccupazione è che non l'hanno fatto, perchè non avevano i soldi per farlo e se è cosi non so come tutelarmi.
     
  11. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Se il debito esiste ancora, devono estinguerlo e provvedere immediatamente alla cancellazione: il costruttore deve quindi mostrarti prova dell'avvenuto pagamento o comunque deve esibirti la quietanza della banca ove essa dichiara sin da ora di dare il consenso alla cancellazione.
    Il rogito lo farete dopo la cancellazione della formalità oppure, ferma restando l'estinzione del debito prima della vendita, il venditore si impegnerà nel rogito a provvedervi entro il termine che indicherete.
    Altrimenti lei potrebbe offrirsi di acquistare subito, ma ad un prezzo ridotto dell'importo del debito da estinguere e delle spese di cancellazione (ma è un'ipotesi che in genere i venditori non preferiscono).
    Qualora la vendita non venisse stipulata per tale ragione, il venditore sarà tenuto a restituirle il doppio della caparra versata. Le consiglio di richiedere immediatamente al venditore, tramite lettera raccomandata, l'esecuzione di tutte le attività necessarie al trasferimento del bene libero da pesi ed oneri, come certamente sarà stato indicato sia nel compromesso che nel contratto, pena la risoluzione del preliminare per loro esclusiva colpa e responsabilità.
     
    A Daniele 78 e alberto bianchi piace questo messaggio.
  12. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La ringrazio molto, il preliminare riporta questa clausola che ho fatto inserire appositamente:

    "Il promittente si impegna a consegnare al rogito l'immobile libero da qualsiasi ipoteca e/o garanzie reali".

    Il preliminare è stato fatto e autenticato davanti al notaio, così o voluto venisse fatto nonostante loro non fossero molto d'accordo, al notaio ho richiesto inoltre la trascrizione presso gli appositi uffici per tutelarmi meglio.
    Posso sapere se il fatto di aver effettuato la trascrizione dell'appartamento mi può creare difficoltà nel caso di risoluzione del contratto?
    Grazie.
     
  13. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Non le crea alcun problema, è corretto trascrivere il preliminare perché in tal modo si ottengono le maggiori tutele offerte dalla legge.
    Mi chiedo, però, come mai il Notaio non si sia accorto del pignoramento / ipoteca già in sede di trascrizione del preliminare: è sicuro che il preliminare sia stato TRASCRITTO presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e non semplicemente REGISTRATO presso l'Agenzia delle Entrate?
     
  14. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Penso che sia stato regolarmente trascritto. Quando il notaio mi ha consegnato tutti documenti relativi alla scrittura privata da lui effettuata tra di essi c'era un documento dal titolo "Nota di Trascrizione" registro generale n..... registro particolare n.......Agenzia delle Entrate, nella sezione C- Soggetti è indicato "a favore", "contro" e sono riportati il mio nome e quello della controparte.
    Nella sezione D- Ulteriori informazioni " l'unita immobiliare qui trascritta corrisponde a ........e vengono indicate tutte le caratteristiche dell'appartamento e del box".
    Dovrebbe essere una trascrizione regolare, a me sembra una trascrizione regolare, lei cosa dice ? grazie.
     
  15. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Detta così, si tratta di una iscrizione presso la Conservatoria, sono d'accordo.
    In quella sede il Notaio avrebbe potuto fare una visura, così avreste anticipato la fase del "problem solving".
     
  16. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo con lei , sicuramente non l'ha fatta, secondo me l'ha fatta solo 3 giorni prima del rogito, e si è accorto che qualche cosa non andava bene, dopo che io continuavo a chiedergli se tutto era a posto perchè non volevo rogitare con i documenti non in regola, nonostante la data del rogito fosse stata concordata 15 gg prima tra notaio e controparti.
    Il notaio è stato scelto dal venditore per eseguire tutti i rogiti del palazzo ed è il solito che lui utilizza per i rogiti.
     
  17. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Ecco, in genere è l'acquirente che sceglie il Notaio.
     
  18. Cinciarella

    Cinciarella Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Io questo non lo sapevo per me è la prima casa, a questo punto però mi viene un dubbio, il notaio può rogitare anche in presenza di un'ipoteca oppure c'è una legge italiana che lo vieta? Grazie.
     
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    c'è un particolare che non afferro:
    se l'ipoteca sulle porzioni in trattativa non è superiore al valore dell'importo a saldo è possibile estinguere l'ipoteca contestualmente al perfezionamento della vendita, in questo caso risolveresti, se l'ipoteca è più elevata invece è un problema di difficile soluzione in quanto se l'impresa fosse in difficoltà economiche non riuscirebbe a risolverlo
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sappi che, se i soldi che hai versato sono un acconto, in caso di recesso da parte del venditore, ti dovrebbero essere restituiti integralmente. Mentre se sono stati corrisposti a titolo di caparra confirmatoria, avrai diritto al doppio di quell'importo.
     

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