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feder71

Membro Attivo
So che dal 1° luglio sono nulle le compravendite di case in cui manca la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati del catasto e delle planimetrie.
Devo riscattare dai miei fratelli le quote di una casa avuta in successione per la quale non risulta nella piantina catastale un bagno (ricavato in uno stanzino) ed una soffitta ricavata sopra il vano scala.
Chiedo:
- posso acquistare lo stesso le quote della casa dai miei fratelli e sanare dopo la situazione?
- cioè l'atto può essere impugnato e reso nullo (perché le planimetrie non corrispondono) dal venditore?
- o è solo l'acquirente che può chiedere la nullità dell'atto?

Grazie!!
 

geomtupputi

Membro Attivo
Professionista
se le planimetrie e i dati catastali non corrispondono alla reale situazione, il notaio l'atto neanche te lo fa!!!
prima sistema tutto, poi rogita.
saluti
 

DONDONATO

Nuovo Iscritto
simile problema

Salve,
approfitto per domandare se il mio caso è simile o meno. I miei suoceri hanno fatto ristrutturare anni fà, in economia e senza alcuna comunicazione a Comune e quant'altro, un appartamento procedendo ad effettuare alcune modifiche di disposizione senza spostare cioè alcun tramezzo, segnatamente:
- cucina, diventata cameretta;
- camera da letto, diventata cucina.
In questo caso sulla planimetria catastale le stanze esistono ma sono posizionate diversamente. Và sanata anche tale fattispecie? Se si, come bisogna fare?
Grazie!
 

nicola granata

Nuovo Iscritto
ahi,ahi.ahi. Bel problema. suggerirei agli amici feder71 e dondonato di procedere alla regolarizzazione urbanistica PRIMA dei rogiti notarili. basta una DIA e far finta e i lavori si facciano adesso. e successivamente , sempre prima del rogito, procedere alla variazione catastale. Perkè prima del rogito e non dopo?. semplice, perkè in atto chi vende o dona dichiarerà per legge la conformità dello stato dei luoghi alle piantine catastali . Ciò significa che dai documenti riisluterà ke l'abuso edilizio ( cioè opere eseguite senza alcuna autorizzazione ) sono state effettuate dal nuovo proprietraio a partire dal giorno dopo l'acquisto/donazione. Il problema nasce perchè il catasto, con una circolare interna , sconsigliava di effettuare variazioni catastali che non modificassero in numero dei vani e/o ( mezzo vano in + o in - ) e la classe dell'immobile, e quindi la rendita . Per cui molti proprietari ( anke per risparmiare sui costi tecnici ) , pur in presenza di regolari autorizzazioni comunali, non avevano proceduto alla conseguente variazione catastale ( tipo spostare una porta , una finestra o un tramezzo, senza variare il numero delle camere ). Invece ora bisogna dichiarare in atto che la piantina catastale è uguale allo stato di fatto dell'immobile. Per cui se vi è discordanza bisogna variare la piantina catastale. Se le opere sono autorizzate dal comune non c'è problema. Se sono abusive , bisogna presenatre una DIA al comune ( o in sanatoria oppure normale dichiarando in questo caso che le opere si faranno adesso ). Saluti . nicola.

Aggiunto dopo 11 minuti :

in particolare a dondonato direi ke adesso , x legge, il catasto vuole ke si indichi in planimetria dov'è il locale cucina ( soilo quello, oltre ai locali accessori tipo ripostigli, bagni, cantine , corridoi, ecc. ) . Siccome la cucina è stata spostata senza alcuna autorizzazione, bisognerà , anke in questo caso munirsi di DIA ( sanatoria o meno , veggasi quanto detto sopra ) . ANKE SE NON SI SONO SPOSTATI I TRAMEZZI. Questo perkè sia il locale cucina he la cameretta debbono rispettare delle superfici minime in pianta ( i metriquadri minimi ) fissate dal comune. In + la cucina ha necessità del certificato di conformità degli impianti rilasciato dalla ditta installatrice ( xkè i tubi del gas e dell'acqua debbono essere a norma, vi debbono essere i fori di aerazione/ventilazione sulle pareti perimetrali o ventole dio aspirazione ). Se non è stato fatto allora, bisogna kiamare una ditta ke , verificato l'impianto, lo certifichi oggi . Un tecnico potrà aiutarti tranquillamente. Saluti. Nicola.
 

GratisCasa

Nuovo Iscritto
Io invece ho questo problema:

Ho la porta del corridoio che sulla planimetria risulta su un muro, mentre in realtà è su un altro. Cambia solo l'accesso al corridoio, i vani sono sempre gli stessi. Devo fare qualcosa prima di rogitare?

Grazie
 

sonia.hutanu

Membro Attivo
Proprietario Casa
da noi in vece, sulla planimetria, e box doppio, in realita, e box normale piu lavanderia con attaki x cucina:^^: sonno problemi con il catasto? x rogito, grazie
 

geomtupputi

Membro Attivo
Professionista
Io invece ho questo problema:

Ho la porta del corridoio che sulla planimetria risulta su un muro, mentre in realtà è su un altro. Cambia solo l'accesso al corridoio, i vani sono sempre gli stessi. Devo fare qualcosa prima di rogitare?

Grazie
è un particolare di poca rilevanza se le destinazioni in planimetria sono le stesse alla data odierna.
fai bene a dirlo al notaio, xke è sempre una difformità alla realtà, ma si potrebbe chiudere un occhio, secondo me.

Aggiunto dopo 1 :

da noi in vece, sulla planimetria, e box doppio, in realita, e box normale piu lavanderia con attaki x cucina:^^: sonno problemi con il catasto? x rogito, grazie
la cucina nei piani interrati non potrebbe neanche esistere, anche a volerla realizzare con regolare permesso!!!
ti consiglio di lasciare tutto cosi com'è.
 

feder71

Membro Attivo
Scusa ma mi hanno detto che è possibile modiificare le planimetrie catastali senza dichiarare nulla per la regolarizzazione urbanistica (risparmiando così una multa di 500 euro) visto che catasto e ..comune.. "non si parlano" e dato che per effettuare il rogito serve essenzialmente che le planimetrie corrispondano alla realtà. Ma è vero??
 

nicola granata

Nuovo Iscritto
a feder71. ti hanno consigliato MALE. Innazitutto non è vero ke catasto e comune non si parlano. Il catasto deve inviare telematicamente ai comuni interessati tutte le planimetrie di immobili oggetto di variazione e/o nuova costruzione. Per cui il comune è a conoscenza di quello ke viene dichiarato in catasto. Ma il fatto + importante è ke se effettui la regolarizzazione solo al catasto e non al comune, comunque in atto viene dichiarato in falso, perckè ki vende dovrà PER LEGGE dichiarare la piena conformità di quanto realizzato rispetto ai progetti approvati ( ex legge 47/85 ). E' una dichiarazione obbligatoria in atto. Se lo fai , l'acquirente potrebbe kiederti , dopo l'atto, i danni per la regolarizzazione urbanistica ke tu non hai fatto prima del rogito. Rimane sempre il fatto che , per risparmiare le 500 euro di multa, il tuo tecnico dovrà ( se vorrà ) presentare una DIA prima del rogito e farsi autorizzare i lavori ke tu già avevi fatto, come se li stessi facendo adesso. Dipende dal tecnico se vuole correre - assieme a te- questo riskio.Altrimenti va fatta la DIA in sanatoria. Non vi sono altre strade possibili. Ciao. Nicola.
 

nicola granata

Nuovo Iscritto
no. perchè col docfa regolarizzi solo la parte catstale , ma non con il comune. Lo stato di fatto , regolarizzato al catsto col docfa , sarà sempre difforme da quanto autorizzato dal comune. ciao.
 

lupinnicola

Membro Attivo
Io ho acquistato un appartamento giovedì c'è all'interno una botola che va sul sottotetto,
Essendo l'azienda che abbiamo comperato nel rischio di saltare a giorni e avendo dato acconti sostanziosi, abbiamo dovuto fare il rogito: consigliato da avvocato, notaio dopo aver ben analizzato.

I vecchi atti degli altri appartamenti al primo e ultimo piano , dicevano che la parte delimitata dai muri perimetrali dell'appartamento era di proprietà esclusiva dell'appartamento. Uno di questi appartamenti era mio e l'avevo rivenduto al 20 gennaio con la stessa frase.

Ora il notaio ha scritto che la parte venditrice ha dato agli appartamenti del primo e ultimo piano come proprieta esclusiva il sottotteto.

Nel sottotetto ci sono i muri divisori, quindi ad esempio dal mio appartamento entro solo nella mia parte tramite scala retraibile, ora voglio risolvere il problema e accatastarlo.

Non cera tempo di farlo prima del rogito altrimenti rischiavo di perdere tutto.

Cosa devo fare?
 

nicola granata

Nuovo Iscritto
devi far fare da un tecnico abilitato la rettifica della planimetria catastale inserendoci anche la porzione di soffitta di tua proprietà , così come da atto notarile . La nullità di un atto , per difformità della planimetria , non è automatica. Ma può essere fatta valere dall'acquairente previo ricorso all'autorità giudiziaria , entro i termini stabiliti dalla legge . Parlane meglio con il tuo avvocato, Lui sarà + bravo di me a spiegartelo. Spero di esserti sato utile. Ciao.
 

nicola granata

Nuovo Iscritto
Un docfa e' una pratica di variazione catastale.consiste nell'inviare telematicamente al catasto la nuova planimetria dell'immobile variato , oltre ai suoi dati metrici ( superfici , vani ) , dati censuari , finiture, ecc. Ecc. La trasmissione telematica avviene attraverso un programma x pc fornito gratuitamente dal catasto che si chiama appunto docfa. La copia cartacea del docfa va conservata dal tecnico redattore e va firmata anche dal proprietario.
Spero mi sia spiegato.
Nico ( geometra , libero professionista )
 

infante

Nuovo Iscritto
Un docfa e' una pratica di variazione catastale
Ciao Nicola,
intanto ti ringrazio per il chiarimento. Pur non avendotelo chiesto io direttamente mi e' stato utile.
Vorrei anche chiederti se la DOCFA sana automaticamente l'abuso commesso e, approssimativamente, che costi ha (se ci sono solo costi fissi o anche variabili). Non so se possa essere un'informazione utile: vivo in provincia di Roma e dovrei sanare una variazione della distribuzione degli spazi interni all'abitazione (ha abbattuto un tramezzo unendo due piccoli ambienti facendone uno piu' ampio da usare come cucina) che ha fatto il vecchio proprietario e che non e' mai stata regolarizzata.
Grazie ancora e buona giornata
 

Jrogin

Fondatore
Membro dello Staff
Professionista
Prima va regoralizzato presso l'ufficio urbanistico del comune, poi va fatta la variazione catastale.
 

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