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  1. fanfabri

    fanfabri Nuovo Iscritto

    salve a tutti,
    qualche giorno prima della data del rogito siamo andati a vedere nuovamente con il costruttore l'appartamento che sarebbe stato oggetto dell'atto.
    ci siamo accorti che l'immobile e le pareti esterne avevano difetti visibili come alghe su determinati punti causa elevata umidità e cavillature all'altezza di ogni marcapiano (che producono infiltrazioni), problemi evidenti di pittura ed intonaco che iniziava a risentire dell'eccesiva umidità in alcuni punti.
    quindi abbiamo cercato un'accordo con il venditore che purtroppo non ha voluto saperne di riconoscere questi problemi anche se la casa è stata costruita da meno di due anni.
    così abbiamo sospeso momentaneamente il rogito e inviato una raccomandata a/r, dove si richiede gentilmente di sistemare i problemi segnalati per poi procedere all'acquisto ufficiale dell'immobile.
    ci può essere qualche problema e avete qualche consiglio?
     
  2. mtr

    mtr Membro Attivo

    Problemi dal punto di vista dell'immobile direi proprio di si.
    Chiamerei l'ASL per un controllo e poi vedrai come il costruttore rivede le sue posizioni.
    Non sono avvocato o notaio, ma un tecnico: quello che ho esperito -specialmente curando proprio delle compravendite, sia da parte del venditore che dell'acquirente- è che il rogito può 'saltare' eccome.
    Controlla il compromesso, leggi bene a quali condizioni è venduto il bene, cioè se c'è scritto che sei a conoscenza dei difetti/danni già rilevati (e perciò avrai avuto uno sconto..) o se la casa ti viene venduta come se fosse perfetta e invece....

    A titolo informativo, sappi che le nuove costruzioni sottostanno a severe normative in quanto a isolamento termo-acustico e collegati.
    Ad es. i punti di dispersione termica che -guarda caso- sono già manifesti nei marcapiano significa che l'edificio nel suo insieme è soggetto a ponti termici, cioè di isolamento manco l'ombra..
    E questa è solo una fra le tante.
    Non parliamo infatti dell'umifdità... Ma il Comune ha rilasciato l'abitabilità??????????
    Un tecnico un po' in gamba può fare certamente una perizia a vostro favore.
     
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  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Fai redigere una perizia sui gravi difetti denunciati, e pretendi che sia fatta auna perfetta rimessa in pristino, con accertamento a posteriori da parte del tecnico affinchè valuti la perfetta regola d'arte.
    Diversamente non puoi essere obbligato ad acquistare un immobile che presenta vizi scoperti successivamente al preliminare.
    Ricorda, comunque, che il costruttore deve garantire il bene per 10 anni, e ricorda di chiedere l'esibizione della concessione di agibilità.
    Nel caso in cui i vizi non vengono rimossi o so irrimovibili, risolvi il contratto per giusta causa e chiedi il risarcimento dei danni.
     
  4. marigu2

    marigu2 Nuovo Iscritto

    E se la casa non fosse una nuova costruzione? Mi spiego meglio, se acquisto una casa di 4 anni che è già stata abitata e dopo il compromesso mi rendo conto che c'è un grave difetto che non mi era stato segnalato, può saltare il rogito (senza perdere la caparra)?
     
  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Si, ove dimostri a mezzo perizia tecnica il tipo di difetto, e che questo ti era stato occultato dal venditore. In alternativa potrai ottenere una riduzione del prezzo che sia corrispondente alla rimessa in pristino.
    Se si tratta, counque di un vizio di costruzione, il costruttore è sempre tenuto alla garanzia di 10 anni.
    A te l'opzione.
     
    A acquirente e marigu2 piace questo messaggio.
  6. mtr

    mtr Membro Attivo

    Mi allineo con raflomb.
     
  7. fanny

    fanny Membro Attivo

    Vorrei chiedere invece, come si puo tutelare il venditore nel senso che a volte l acquirente dopo lunghe trattative , firme di preliminari, compromessi etc. e a pocchi giorni del rogito si "rendono conto" che per esempio la casetta per attrezzi nel giardino della villetta e abusiva o il pozzo d'acqua o la finsetra nel garage, anche se a voce era stato informato l acquirente. Cosi intendono abbassare il prezzo o anche chiedere il doppio della caparra/. Si puo firmare un documento privato dove si lascino chiariti questi punti?? in che momento al compromesso?grazie
     
  8. mtr

    mtr Membro Attivo

    Il compromesso è un documento fondamentale di obblighi fra le parti: sono entrambe -le parti- legate a quanto scritto.
    Più che a voce bisogna scrivere gli accordi.
    Si può vendere in tutti -o quasi- i modi, con accordi fra privati, clasusole direttamente inserite nel compromesso..
    Ho sentito spesso -e sfiorato l'esperienza personalmente, dal punto di vista professionale però, sono architetto e curo interessi dell'una o dell'altra parte a livello di regolarità edilizia- di acquirenti che 'scoprono' una irregolarità e la utilizzano per abbassare il prezzo.. Spesso sono dei furbi, anche se non sempre.
    Quindi SCRIVI, SCRIVI E SCRIVI.
     
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  9. fanny

    fanny Membro Attivo

    grazie per la risposta!
     
  10. fanfabri

    fanfabri Nuovo Iscritto

    Ora il costruttore ha scritto che si impegna a sistemare i problemi (chissà come li sistemerà!) ed ha fissato una data per il rogito minacciando di tenersi la caparra dal momento in cui non mi presentassi a causa dei ripetuti rinvii del rogito.
    in questi giorni, a causa dalle piogge, le macchie sul muro interne sono addirittura peggiorate!
    Sicuramente farà soltanto riverniciare non eliminando il problema e lo stesso farà con le crepe andandoci di stucco!
    addirittura ha detto che le alghe sul mattone fanno parte de normale invecchiamento delle pietre!! e che il sale verrà via col tempo e che la verniciatura esterna è sbiadita a causa degli eventi atmosferici e delle polveri delle costruzioni adiacenti...
    non mi da una gran sicurezza!
    secondo voi c'è un modo per assicurarsi che faccia le cose fatte per bene?
     
  11. mtr

    mtr Membro Attivo

    No.
    Farà esattamente quello che hai descritto.
    E non servirà se non a mascherare quello che tra pochi mesi ritornerà.
    Parlo con cognizione, questo è il mio mestiere.

    Dunque, a mio parere, se non parti con un legale fai un acquisto che ti darà un sacco di problemi, seri problemi.
    Mi dispiace doverti dire cose 'pesanti', hai chiesto se possono esserci problemi e di avere consigli: ebbene, non dovresti proprio farti influenzare dalle minacce di qs 'signore': ma quale caparra si tiene, se ti vende un bene in pessimo stato dichiarandolo nuovo?

    Non solo non andrai al rogito, ma gli chiederai i danni, visto che il bene è in condizioni pietose.
    Un legale, immediatamente.

    Sappi che la legislazione italiana ha messo a punto -dal 2005 ad oggi- una serie di leggi che i costruttori sono tenuti a rispettare, astrattamente potrei definirle leggi sul risparmo energetico, per semplificare.
    Sono strumenti che obbligano il costruttore a realizzare alloggi con prestazioni che sono OBBLIGATORIE, e fra queste -oltre a dover eseguire il lavoro alla regola dell'arte- c'è l'isolamento dell'involucro edilizio (pareti, soffitti etc.) il controllo della trsapirabilità (umidità), per farti alcuni esempi di base.
    E l'uso di materiali idonei.

    Poi c'è il certificato di agibilità: lo ha questo edificio?
    Guarda, se chiami la ASL e l'ispettorato edilizio gli fanno un m... tanto. E poi voglio vederlo a chiederti di firmare..
    Scusa l'accaloramento, ma mi dispiace saperti sull'orlo della fregatura.. con un gradasso che ti 'minaccia' perchè pensa che tu sia 'sufficientemente sprovveduto'.
     
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  12. anna0875

    anna0875 Nuovo Iscritto

    infatti concordo in pieno con mtr , non può venderti un immobile con dei difetti di cui non eri a conoscenza e se ne eri a conoscenza devono essere presenti nel compromesso. Non preoccuparti delle sue minaccie non può tenersi la caparra ma per legge deve restituirti il doppi di ciò che gli hai dato . Io ti direi comunque di non acquistare l immobile neanche se lo sistema perchè se alla base di questi problemi cè una costruzione difettosa e con materiali scarsi ,non sò fino a che punto possono risolverli davvero. rivolgiti ad un avvocato immediatemente tanto i costi dello stesso devrà pagarle il costruttore .
     

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