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  1. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

    Salve a tutti. Ho una domanda da fare che riguarda la situazione di mio padre, proprietario di un secondo piano (mansarda) in un palazzo. La situazione è questa: nel luglio 2007 è stato fatto regolare rogito di questo appartamento dal notoio. Qualche giorno prima del rogito era però successo che l'appartamento (elevato con regolare licenza edilizia del 1999) non risultava ancora accatastato. Il vecchio proprietario ha provveduto ad accatastare immediatamente e tutto è andato a buon fine. Dal 2007 paghiamo anche IMU e nel 2014 l'abbiamo affittato con regolare contratto ad una famiglia. A fine 2014, però, è successo qualcosa che ci ha completamente spiazzati....si è scoperti che il vecchio proprietario nel 2006 aveva fatto un compromesso di vendita precedentemente con un altro signore, comprensivo di piano terra, primo piano cantina e SOTTOTETTO e che sempre il vecchio poi non si è presentato al rogito. Il nuovo proprietario ha chiesto il rogito dal giudice e l'ha ottenuto, diventato proprietario di questo primo piano, piano terra e cantina e di sto Sottotetto che in realtà non esiste perchè è l'appartamento di papà. Ora lui rivendica il nostro appartamento, vuole 100000 euro di danni morali + lo sloggio degli attuali coinquilini affittuari. Per completezza dalla visura catastale fatta dall'immobile, il signore risulta essere proprietario di subalterno 2 e 4, mentre papà del 5.
    Non ci stiamo capendo più nulla e l'avvocato ha già detto che passeranno anni...ma ora altro casino: il vecchio proprietario che nonostante avesse perso la casa ancora abitava nella proprietà del nuovo signore, perchè causa in atto, ha perso il ricorso al rogito e quindi deve avere lo sfratto...sembra che sia a giorni che arrivi l'ufficiale giudiziare e la nostra paura è che per sto sottotetto, l'ufficiale affigge i sigilli anche al nostro appartamento su affittato...siamo terrorizzati. Posso chiedere come la pensate? Non so se sono stata chiara e ho spiegato bene la cosa.
    Grazie in anticipo per tutti i vostri commenti
    Gio Gio
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Tale "preliminare" era stato registrato e trascritto?

    Un preliminare non è una "prova" di avvenuta vendita...e ritengo che il Giudice doveva quantomeno verificare se il venditore era ancora proprietario.

    Ritengo che il Giudice abbia mal proceduto e il signore "terzo" poteva avanzare pretese solo per quanto rimasto in proprietà al venditore originario.

    E' meglio che procediate subito a consultarvi con un legale di fiducia in loco per opporre tutte le azioni necessarie al riconoscimento dei vostri diritti.

    Ps.
    Viceversa...se il preliminare stipulato con il terzo fosse stato trascritto...allora sarebbe colpevole il vostro notaio per omessi controlli. Potrete rivalervi anche nei suo confornti oltre che verso chi vi ha venduto un immobile già "promesso" ad altri.
     
    Ultima modifica: 5 Marzo 2016
  3. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

    Grazie, Dimaraz, per il tuo commento. Si sembrerebbe che il preliminare era stato trascritto nel 2006 (rogitato dal giudice nel 2010) ma il nostro notaio che nel 2007 ha proceduto a fare a noi il rogito non aveva riscontrato nessun preliminare sul piano 2, a parte la mancanza di catastamento che è stata prontamente risanata e quindi si è proceduto con un rogito regolare e ufficiale. Siamo ora in mano ad un legale per far riconoscere i nostri diritti ma siamo passati da un inizio in cui si parlava di una situazione chiara e cristallina in cui il signore "terzo" era proprietario del sub 4 mentre noi del sub 5 che è a tutti gli effetti un piano 2 (nella visura del sub 4 c'è solo T-1-S1 e nessun 2 o sottotetto) ad ora in cui rischiamo che l'ufficiale giudiziario metta i sigilli anche al nostro piano perchè "potrebbe" prenderlo come sottotetto....La mia domanda è: possono fare una cosa del genere?
     
  4. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Gli Ufficiali Giudiziari (o chi per essi) sono comunque esere umani...quindi tendenti a far prevalere la ratio dell'autonomia (detta semplice anche "fallibili").

    Personalmente se l'ordinanza prevede i "sigilli" (???) dovrà ben precisare a quali subalterni/civici...e salvo "ubriacature" il sub 5 non figura nel rogito in contestazione.
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Strano che in conservatoria non esistesse nulla se trascritto comunque un preliminare non è assolutamente prova di vendita ma un pre accordo che per essere perfezionato (come ha ricordato @Dimaraz ) deve necessariamente essere poi seguito da un rogito vero e proprio.

    Il preliminare è una promessa di vendita che come tale può venir meno per svariati motivi: morte di uno dei due o perdita d'interesse di uno dei due non si perfeziona!
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il fatto che il preliminare non sia stato trascritto non è essenziale, per il fatto che chi ora pretende il risarcimento agì giudizialmente per ottenere l'adempimento della compravendita (cui il venditore si era in origine sottratto); il caso in esame deve essere quindi risolto alla luce del combinato disposto art.2932/art. 2652, n.2 del Cc, secondo cui è invece essenziale che chi pretende il risarcimento, abbia trascritto la domanda giudiziale (non il preliminare) prima della trascrizione di suo padre.

    In tal senso vedasi ad es. Cassazione 24960/2014 secondo cui:
    "La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. dell'obbligazione di alienare un immobile ha efficacia "prenotativa" ai sensi dell'art. 2652, n. 2, cod. civ., sicché, in tal caso, sono inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, e rende possibile il trasferimento del bene in favore dell'attore"
     
    A Gianco piace questo elemento.
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma il postante ora ha chiarito che il preliminare è stato trascritto nel 2006 quindi ben prima dell'inizio della causa quindi prevale sulla eventuale trascrizone della seconda.

    La mia domanda era volta ad escludere possibili motivi di "precedenza"...che però cadono completamente nonostante chi ha iniziato la causa disponesse di tale "vantaggio" rispetto al padre di @Gio Gio.
    Infatti ora è acclarato che il notaio aveva ben verificato l'inesistenza di diritti di terzi sul bene in vendita...ma vi è una insidia:

    questo contrasta con quanto risulta dal primo preliminare registrato che riportava anche un sottotetto(non abitabile/privo di accatastamento)...che però successivamente è stato trasformato tendnedolo abitabile e regolarizzato (accatastato con civico diverso) giusto per essere venduto al padre di @Gio Gio.

    Per il momento l'Ufficiale Giudiziario viene per procedere al sequestro, per "sfrattare" il venditore maldestro, di quanto risulta al civico dell'interno 4 e non può "toccare" l'interno 5...ma indubbio che poi potrebbe pretendere con altra causa anche la messa in discussione del piano superiore (ex sottotetto ora abitato).
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non mi sembra ci sia tal chiarezza né quanto alla trascrizione né quanto all'oggetto.
    Mancando chiarezza sul preliminare, visto che il notaio non trovò quanto cercato in merito al sottotetto, di certo punto fermo è la trascrizione della domanda giudiziale che portò al successivo ricorso sub iudice (prima quindi del 2010) e contro ciò poco potrà fare il genitore in questione (salvo dimostrare d'aver trascritto in precedenza della medesima)
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il notaio nulla trovò (trascrizione) perché l'interno 5 non esisteva al tempo del primo preliminare.
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Appunto, il che significa che fu solo il giudice, sulla base della domanda giudiziale presentata, ad accertare come il richiedente avesse titolo adeguato per vantare il proprio diritto, irrilevante che il sottotetto esistesse come unità a sé stante e come interno 5, ma essenziale che tal bene potesse esser oggetto di specifica attribuzione.
    Andrebbero lette le "carte", ma son quasi certo che tal fu il ragionamento del giudice:
    - il preliminare riporta un sottotetto
    - il sottotetto esiste come bene
    - irrilevante non fosse accatasto separatamente (notevole la casistica in tal senso)
    - al primo promissorio acquirente spetta il sottotetto.
    Ora per eccepire qualcosa a tutto ciò, sarà necessario che il padre di GioGio abbia trascritto prima della domanda giudiziale con cui si chiese l'adempimento ex iudice della vendita.


     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Detto anche in altro modo:
    Il venditore al padre di GioGio non avrebbe potuto operare validamente perché il sottotetto era già stato promesso quale bene accessorio mai accatastato (successivo accatastamento e vendita illegittimi perché disposti su bene già promessi a terzi)
     
    Ultima modifica: 6 Marzo 2016
  13. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

    Grazie 1000..quindi in parole povere significa che il rogito di mio papa sara' invalidato? E come e' possibile che al catasto risultiamo noi e che paghiamo l'IMU? E come faremo con gli inquilini affittuari?
     
  14. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

    Può mai essere che il sign terzo ora si ritrovi con un S1-1-pt e con un sottotetto che è in realtà un piano 2 con finiture di pregio? il suo S1-1-pt e con un sottotetto è stato pagato 450000 euro (10 vani) mentre il nostro 250000 (5,5 vani)....può esserci una una ingiustizia così? lui ha detto che abbiamo agito in mala fede ma si può mai agire in malafede andando dal notaio e facendo tutto quello che dovevamo fare? All'epoca del suo preliminare il piano 2 esisteva già, ma nn accatastato. La regolare licenza per sopraelevazione era del 1999...era lui che voleva agire in malafede, comprando un sottotetto che poi sarebbe per magia diventato appartamento, no?
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Forse non mi sono spiegato ...anche se il risultato "finale" è identico.
    Ipotizziamo i "classici" Tizio proprietario originario, Caio il primo che firmò un preliminare nel 2006 , Sempronio (padre di @Gio Gio) acquirente nel 2007.

    Tizio promette in vendita tutta la proprietà (cielo/terra...quindi sottotetto...anzi tetto incluso).
    Caio fa trascrivere subito 2006 detto preliminare (fosse avvenuto troppo tempo dopo perderebbe valore)...nei fatti "blindando" la precedenza sulla compravendita.
    Sempronio acquista nel 2007...ma per effetto della trascrizione di Caio il suo atto è nullo.
    Non è spiegato quando Caio inizi la causa...ma è ininfluente il richiamo all/art. 2652 perchè il suo "diritto" si è determinato già con la trascrizione.

    Su questo siamo univoci.
    Il sottotetto, seppur non accatastato, era indicato nel preliminare e il nuovo (seppur successivo) civico/interno 5 rientra tra i beni acquistati da Caio.


    Ma, per il momento, va rilevato come il Giudice abbia fatto rogitare (2010) solo i piani inferiori
    Siamo in un specie di "paradosso"...perchè il notaio che segui la compravendita Tizio-Sempronio nulla poteva rilevare se non la mancanza di accatastamento dell'abitazione realizzata su un sottotetto prima non abitabile...(cosa regolarizzata pare prima dell'atto) e quindi difficile attribuirgli colpe.

    Sempronio (padre di @Gio Gio) a sua volta è "innocente" perchè acquistò legittimamente un bene che come tale non risultava "prenotato".

    Per il momento risulta che vi sia una ordinanza di sgombero/sequestro limitatamente al civico/interno 4...ma è indubbio che Caio tornerà alla carica rivendicando l'intera proprietà.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ininfluente fosse accatastato o meno.
    Casio ha acquistato (prenotato) il diritto anche sul sottotetto/piano2...il "difetto" di abitabilità/accatastamento non conta ai fini della promessa sottoscritta.
    Tu stesso ammetti che avete dovuto procedere a regolarizzazione prima di effettuare il rogito.

    Unico punto a tuo favore è che Caio, rientrando in possesso di quanto "promesso" non potrà non tener conto degli eventuali miglioramenti e piuttosto pretendere un "risarcimento" per quanto voi abbiate goduto delal cosa...ma qui si apre una questione delicata.
    Ritengo che stante il suo diritto di precedenza egli legittimamente possa avanzare le pretese che descrivi...e a voi resti solo la possibilità di rivalervi su Tizio che nella storia è l'unico ad aver commesso illeciti.
    Ma questo dipenderà da come il Giudice interpreterà la questione.
     
  17. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

    Quindi non è nenache piuù questione che il notaio abbia sbagliato?
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Anzi... Lo sbaglio ci sarebbe tutto!
     
  19. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    NI (no+si)

    Difficile dirlo con la nuova spiegazione...personalmente sarei meno perentorio di Ollj.

    Si potrebbe dire che ha controllato senza estendere per bene la ricerca.
    Forse è stato tratto in inganno dal fatto che voi acquistavate una cosa non accatastata.
    Poi sempre difficile chiamare in causa un notaio.
     
  20. Gio Gio

    Gio Gio Ospite

    Ho fatto un controllo della visura storica e il sub 5 comincia dal 2007 come UNITA' AFFERENTI EDIFICATE IN SOPRAELEVAZIONE, intestata al vecchio proprietario e poi dopo 2 giorni a mio padre.
     

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