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  1. alby49

    alby49 Membro Junior

    Nel 2003 ho acquistato un'appartamento ristrutturato. Oggi scopro che per le opere interne, effettuate dal venditore nel 1999 (dice lui), non è stata fatta nessuna pratica in Comune, ma solo pochi giorni prima della vendita (2003) è stata presentata dal venditore all'agenzia del territorio la nuova mappa catastale conforme alla situazione reale dell'appartamento. Il notaio aveva rogitato con la vecchia mappa (originale) non essendoci ancora la nuova al momento della visura. Ora la situazione è: mappa catastale aggiornata, ma nessuna corrispondente richiesta/comunicazione in Comune. Occorre una sanatoria? A chi compete (venditore o compratore)? Esistono norme che mi consentono di rivalermi sul venditore, nel caso dovessi affrontare le spese relative?
    Grazie per i vs cortesi suggerimenti
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Più che al venditore io metterei in mezzo anche il notaio che ha rogitato una unità immobiliare allegando una planimetria difforme a quella reale.
    Ma tu non ti sei accorto che la planimetria non era la stessa dello stato di fatto dell'appartamento? Secondo me dovevi aspettare e pretendere la regolarità del passaggio di proprietà. Sempre secondo me sarà difficile che il venditore paghi per la regolarizzazione ora che non è più proprietario.
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    facciamo il punto: tu hai acquistato un appartamento nel quale lo stato era difforme dalla planimetria allegata all'atto e non te ne sei preoccupato, il venditore ha sicuramente fatto la dichiarazione di inesistenza di opere non autorizzate, palesemente falsa
    A 11 anni di distanza ti poni il problema
    Il venditore ha fatto una dichiarazione falsa in atto pubblico e tu hai accettato il fatto, secondo me lui è colpevole ma anche tu nell'accettare le cose hai assecondato il suo reato. Tecnicamente puoi fare causa al venditore ma non credo si possa andare lontano visto la connivenza vostra, la sanatoria per opere interne, se queste sono a norma, è la strada più facile, il costo non è esorbitante e risolve
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il dubbio principale è che sono trascorsi oltre dieci anni e non so se potrai ancora rivendicare. Da quello che appare dalla tua richiesta, si tratterebbe di opere interne. Se così è puoi risolvere il problema, inoltrando al comune una comunicazione per l'esecuzione di opere interne. Il suo costo è limitato. Se invece il tecnico vuole fare una sanatoria, dovrai inoltrare una richiesta di concessione a sanatoria in accertamento di conformità. I suoi costi sono maggiori, sia per quanto riguarda il tecnico, che per il comune.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Gianco: non dimenticare il fatto che all'atto è allegata una planimetria che non corrisponde alla raltà ed è stata accettata firmando l'atto, i 10 anni secondo me non sarebbero importanti, se l'immobile è stato venduto con abusi edilizi ignorati dall'acquirente, la responsabilità è del venditore e non credo che si possa parlare di prescrizione o di scadenze
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dal quesito non dice che è stata allegata la planimetria, anche perché, essendo stata presentata in catasto la nuova, avrebbe potuto fare riferimento alla stessa, non essendo stata variata la consistenza, salvo indicazioni più precise.
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il notaio però non avrebbe potuto rogitare con la vecchia situazione ma con la nuova mappa catastale e la nuova planimetria allegata; sta di fatto, e qui spezzo una lancia a favore dei notai, spesso non sono "aiutati" ne da noi professionisti (vedi allegazione di Docfa aggiornati e rispondenti al reale) e dai venditori , più i privati che non le imprese, che spesso compiono abusi edilizi e non ne fan menzione in sede di trasferimento di proprietà. Il notaio, per controllare la rispondenza delle pratiche (comunale e catastale) con lo stato di fatto dei luoghi dovrebbe fare sopralluogo sull'immobile in oggetto. Il sopralluogo ed il corretto inquadramento catastale e comunale sta a noi tecnici (essendo materia nostra specifica) mentre tutte le conseguenze civilistiche e giurisprudenziali relative al corretto trasferimento della nostro "inventario immobiliare" sta al notaio.
    Ovviamente quando manca la collaborazione tra tecnico (o tecnici) e notaio, tutte le problematiche connesse alle differenze tra immobile censito a catasto, in Comune e lo stato di fatto vengono a galla dopo trasferimento atto ed al momento di una ristrutturazione dell'immobile o la richiesta del Comune di cambio categoria catastale.
    Ad oggi esiste il Dl 78/2010 che tutela la corrispondenza degli atti con la situazione di fatto al momento della vendita...
    http://www.osservatorioimmobiliarec...mita-catastale-e-nullita-della-compravendita/
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    tutto valido ma esiste la dichiarazione ai sensi della 47/85 che il venditore ha fatto dichiarando il falso e il compratore connivente, il notaio sicuramente non ne sapeva nulla
    Il Notaio può dare la sua opinione se viene informato, non dimentichiamoci che in un accordo tra privati autentica semplicemente le firme e gestisce la rispondenza giuridica dell'atto, non è onniscente nè onnipotente
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nessuno è onniscente. Tuttavia visto che il notaio cura l'ufficialità dell'atto, rientra, a mio avviso, la domanda di rito fatta alla parte venditrice prima, e poi a quella acquirente, se l'immobile disegnato in planimetria corrisponde alla disposizione reale dei locali sia per ubicazione che per numero di vani. Sull' atto di acquisto del mio appartamento c'é una descrizione minuziosa dell'appartamento con tanto di affacci. Pensavo che fosse un modus operandi comune a tutti i notai.
    Tra l'altro i notai, tramite la Cassa del Notariato, mettono il becco sull' APE sono stati loro che si sono inventati la autocertificazione dell' unità immobiliare in classe G (la peggiore) per far risparmiare dagli 80 ai 350 euro (dipende dalla Regione) alla parte venditrice; così la CEE ci ha ripreso per aver tentato di eludere una norma europea.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Sicuramente il tuo notaio è stato correttamente informato dei vari progetti esistenti. Tornando alla tua domanda ossia alla parte venditrice ed acquirente se l'immobile corrisponde alle planimetrie, se nessuno ha nulla in contrario si può presumere che i documenti siano corretti. Qui entrano in gioco i professionisti facendo un controllo in Comune ed alle Entrate sulla documentazione dell'immobile. Se qualcosa non corrispondesse quello è il primo segnale che qualcosa non va per niente. Ovviamente va fatto tutto prima dell'atto.
     
    Ultima modifica: 31 Marzo 2014
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    sicuramente è così e venditore e compatore erano d'accordo, non può essere diversamente, al momento è anche difficile seguire perfettamente e comprendere appieno quello che il notaio legge
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Undici anni fa!! undici anni fa non vi era il bisogno che la planimetria doveva corrispondere con il dato di fatto. Hai comprato in quel modo. La pietra sopra se non ce la metti tu, ci si mette da sola. Ora per mettere tutto in regola pagherai solo una multa massimo di 258 euro al comune di roma, e duecento per la variante. più il compenso per il tecnico che dovrà presentare la planimetria. Comunque il più di lavoro è fatto visto che al catasto le cose risultano a posto. (Una domanda ai tecnici @Gianco . @daniele78 . @griz . Se al catasto le cose risultano in regola, non può riportare lo stato di fatto del catasto al comune automaticamente senza spese? d'altronde il lavoro è stato fatto e presentato. )
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @arciera purtropo non puoi riportare la situazione catastale sul Comune, ma devi presentare proprio una sanatoria in quanto al comune competerebbe la parte normativa-urbanistico- edilizia-igienica.
    Ad esempio dal rilievo del fabbricato esistente, verificando le norme igienico edilizie verifichi che: i locali abbiano altezze adeguate, metrature minime di legge, aperture delle finestre minime di legge ecc.
    Può anche essere che la ristrutturazione, in toto o anche solo in minima parte, non risponda alle norme igienico edilizie nazionali quindi trovarsi cucine e /o soggiorni più piccoli del consentito, superfici aero illuminanti (quelle dei serramenti per intenderci) che non corrispondono ai minimi di legge. il Comune valuta tutta la parte burocratico amministrativa- civilistica (salvo i diritti di terzi) mentre il catasto cura SOLO l'aspetto burocratico-fiscale.
    La planimetria catastale riporta indicativamente solo la misura generale delle altezze dei locali, nelle autorizzazioni comunali riporti la mappa terreni catastale, le dimensioni interne le superfici di ogni locale, ir apporti aeroilluminati ecc. tutta un'altra cosa.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    io ho comprato casa nel 1996 la planimetria conforme allo stato dei luoghi è stata allegata all' atto di proprietà. Hai fatto il notaio per qualche anno della tua vita?
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come già diceva Griz prima del decreto del 2010 c'era già la corrispondenza, la "triangolazione" tra stato di fatto, assentito (comune) e censito (catasto) fu un criterio introdotto a seguito del primo condono fiscale edilizio appunto la 47/85.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    signori! fidatevi, va fatta per forza una sanatoria presentata al Comune, ammenda di 516 € e compenso professionale del tecnico rilevatore, ho fatto alcune pratiche per questa ragione relativamente ad appartamenti che dovevano essere vanduti e la planimetria non coincideva.
    La dichiaraizone delle non esistenza di opere realizzate senza presentazione della Pratica Ediliza da parte del venditore, ai sensi della 47/85 si fa obbligatoriamente del 1985 ed è in tutti gli atti che potete trovare, stipulati da quella data in poi
     
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si poteva vendere. Il notaio poteva rogitare quindi. Oggi con le ultime disposizioni l'immobile e' invendibile.
     
  18. alby49

    alby49 Membro Junior

    Ringrazio tutti per i pareri espressi. Devo solo ammettere di non aver prestato molta attenzione alla mappa catastale al momento del rogito per cui la mia connivenza non c'era. C'era sicuramente la malafede del venditore che ha presentato al catasto la nuova mappa catastale pochi giorni prima della vendita, impedendo al notaio e al suo tecnico di accorgersi delle modifiche e chiederne conto.
    Mi accorgo solo oggi dei fatti perché vorrei vendere la casa ed il nuovo notaio mi ha messo in avviso.
    Emerge chiaro che la cosa da fare è una sanatoria, ma, insisto, posso rivalermi sul venditore? Il fatto che lui abbia presentato la nuova mappa prima della vendita (anche se di pochi giorni) non lo inchioda alla responsabiltà di aver commesso un abuso edilizio anche se minore?
     
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che poi la sanatoria su debba per forza fare oggi, quello è' un altro paio di maniche. Questo e' fuori discussione.[DOUBLEPOST=1396278209,1396277971][/DOUBLEPOST]Come ti ho detto di poteva vendere. C'è un abuso non completamente sanato. Tu potrai riprendere il lavoro già svolto al catasto e ripresentarlo al comune per la sanatoria. Per la cifra minima non credo valga la pena tentare una rivalsa nei confronti del vecchio proprietario. Non credo che questo sia come da te proposto, un reato, e perseguibile per giunta.
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non credo neanche che si possa definire abuso perché è mancata la segnalazione al comune e una tassa di 250 euro che pagherai assieme alla sanzione di 258. Era mancata solo quella, la tassa, era tutto fatto. Perché il lavoro presentato al catasto era quello che si poteva presentare già allora al comune. Una indolenza dettata anche dai termini temporali. Non ce l'avrebbe fatta a rogitare in attesa dei documenti protocollati al comune
     

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