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  1. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, ho un locale commerciale in affitto e il 31 dicembre scadranno i 12 anni di locazione.
    Con i proprietari ci siamo accordati per un rinnovo di altri 12 anni con una riduzione per i primi 3 anni a causa della crisi. Vorrei sapere se dobbiamo rifare la procedura da capo con un nuovo contratto da registrare all' ADE come la prima volta o se esiste una procedura più' semplice, magari pagando solo l'F 24 come con i normali rinnovi.
    Grazie M.
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Si può scegliere : la proroga alla AdE e nell'occasione allegare una appendice in cui si concorda la riduzione del canone ( questo previene accertamenti fiscali dati dalla possibile presunzione che il canone rimanga quello vecchio più alto . Se in memoria dell'anagrafe tributaria rimane memorizzato il canone vecchio l'ufficio puo' continuare a presumenre che quello sia quello percepito)

    oppure si puo' chiudere all'Ade quello vecchio ( denunciare la risoluzione del vecchio contratto) e denunciare una nuova locazione

    Il risultato non cambia; ripeto: essenziale è notiziare l' AdE del minor canone pattuito per non rischiare accertamento presuntivo difficile da opporre
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    PS Nota bene Molto Importante
    Meglio che il rinnovo venga fatto per 6 anni o il contratto nuovo per 6+6 e non per totali 12 anni secchi, in quanto le locazioni ultranovennali vanno redatte con atto pubblico (ossia tramite Notaio) ex punto 8 articolo 2643 cc
    -----------------------------------------------------------------------------------------
    Art. 2643.
    Atti soggetti a trascrizione.

    Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
    1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
    2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
    2-bis) i contraenti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; (1)
    3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
    4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
    5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti ;
    6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
    7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
    8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
    9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
    10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
    11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;
    12) i contratti di anticresi;
    12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato; (2)
    13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
    14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
     
  4. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie Ennio. quindi non dobbiamo riscrivere tutto il contratto e fare i passaggi di 12 anni fa!....pago l'F 24 con il codice della proroga e contemporaneamente vado a registrare all'ADE l'accordo sulla riduzione ...giusto?....a proposito.....il 2% sulla proroga devo pagarlo sull'importo "pieno" o su quello ridotto?
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Dato che gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell’imposta di registro, decorreranno dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone, è meglio registrare la scrittura privata contenente l'accordo di riduzione del canone prima della scadenza contrattuale del 31/12/14. Ciò avverrà in esenzione dall'imposta di registro e di bollo, ex art. 19, comma 1 del D.L. n. 133/2014 e dovrà essere utilizzato il Mod. 69 (e non il Mod. RLI, che dovrà invece essere utilizzato per comunicare la proroga del contratto e per comunicare i dati catastali dell’immobile qualora non siano stati già oggetto di precedente comunicazione). Così facendo, l'accordo avrà valore dall'annualità 2015 e pertanto l'imposta di registro (per la proroga), da pagare entro il 30/1/2015, sarà calcolata sul canone ridotto.
     
    Ultima modifica: 11 Dicembre 2014
    A alberto bianchi e Ennio Alessandro Rossi piace questo messaggio.
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Fra l'altro proseguendo con il vecchio contratto, nel presupposto che all'epoca fosse stata allegato L'ACE , non si dovrà allegare l'A.P.E
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Dopo 12 anni e'sempre meglio rifare il contratto,aggiornato alle nuove disposizione di legge a tutela di entrambi i contraenti
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Meglio la proroga.
    In sede di appendice si possono rinegoziare le condizioni e fra l'altro facendo la proroga non si hanno davanti ancora 12 anni , ma solo sei in ogni caso , e questo avvantaggia il locatore che fra l'altro non deve versare l'indennità per la perdita dell' avviamento . Cosi' rimane anche una finestra : se in futuro recedesse il conduttore o non pagasse i canoni l'indennità non sarebbe dovuta
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ma no!
    L indennita di avviamento si da'solo se il locatore invia disdetta 12 mesi prima della seconda scadenza seennale.
    Qui non c'e'alcuna disfetta da parte del locatore.
    Se il vecchio contratto e'ben formulato e non presenta falle meglio prorogare di 6 anni.
    Se il vecchio contratto presenta punti ormai vetusti o imprecisioni o falle di vario genere,e credetemi ho visto contratti orripilanti,meglio accordarsi per un nuovo contratto ,ma ben fatto.
    Innanzitutto l obbligo di pec tra i contraenti per tutte le comunicazioni
    I rischi assicurativi legati alla locazione, se l immobile e' di pregio.
    Etc.etc
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Meglio la proroga. Supponiamo che le parti revochino consensualmente il contratto vecchio . Ne fanno uno nuovo che poi per una ragione imputabile al conduttore si risolve .
    Chi assicura che il Conduttore non reclami la perdita di avviamento del vecchio contratto consensualmente revocato e su una questione lasciata in sospeso ?
    Perché andarsi a cercare rogne quando non costa nulla evitarle ?
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Dio mio
    Si fa una scrittura privata nella quale il conduttore rinuncia all indennita'.
    La si registra pure per scrupolo.
    Ma ripeto Se il locatore NON ha inviato disdetta 12 mesi prima della scadenza del dodicesimo anno,l indennita NON e'dovuta.

    Poi l indennita si deduce dalle imposte integralmente nell annualita successiva

    Si si fa la proroga se il contratto ripeto e'ben strutturato ed attuale sia come normativa sia come clausole.
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    art 36 legge 392 /78
    SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
    1. Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
    2. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

    Il comma 2 parla di un diritto oggettivo e non lo subordina a nessuna raccomandata da inviare 12 mesi prima ; in caso quella servirà per recedere dal contratto
     
  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    e poi perchè vuoi andare a svegliar il can che dorme ?
     
  14. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    No
    Ne sono sicuro.
    Infatti si consiglia sempre di non inviare disdetta da parte locatrice.
    Poi se al locatore conviene dedurre dalle imposte l indennita di avviamento pet sue ragioni....ok.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il conduttore può rinunciare all'indennità solo quando il diritto a percepirla è già sorto (cioè, al momento della cessazione del rapporto). Non può rinunciarvi anzitempo.
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Al locatore non conviene mai pagare qualcosa, anche se quel qualcosa è deducibile. Giova anche ricordare che l'indennità per la perdita dell'avviamento non è deducibile per tutti i tipi di contribuenti. Per esempio, se il locatore fosse un imprenditore individuale e se l'oggetto della locazione fosse un immobile non strumentale (cosiddetto "immobile-patrimonio"), l'indennità non sarebbe ammessa in deduzione ex art. 90, comma 2, del TUIR.
     
  17. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Beh e'ovvio
    La scrittura di rinuncia si firma contestualmente al verbale di rilascio locale.
    Con la stessa data ,ma con orario postumo.
    Anche di mezz'ora.
    Comunque grazie per le precisazioni Nemesis.
    Ma con l entrata in vigore del 492 bis cpc ,nessun locatore dara'mai piu'disdetta nei termini per un contratto di locazionr commerciale e non.
    Si preferira'lo sfratto.
    Anche per contratti privi di garanzie o vetusti o mal redatti.
     
  18. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    .........abbandoniamo ogni speranza
     
  19. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Egr.Ennio
    L'art.34 della legge 392 /78 è chiarissimo.
    Cessazione del rapporto locatizio che Non sia dovuto a risoluzione per inadempimento,disdetta o recesso del conduttore.Solo in qesti casi è dovuta l'indennità di avviamento
    Oppure disdetta libera del locatore inviata 1 anno prima del termine della locazione al 12°anno.
    Al 6°anno la disdetta(1 anno prima inviata)del locatore va MOTIVATA,nei termini di legge consentiti.

    Nella pratica il rapporto locatizio finisce quasi sempre per morosità.
    Raramente per risoluzione chiesta dal conduttore.
    Quasi mai per disdetta libera inviata dal locatore all'11°anno.

    Il locatore difficilmente può opporsi ad un subentro.

    Per questo un contratto DEVE ASSOLUTAMENTE PREVEDERE GARANZIE SUL PAGAMENTO DEI CANONI E ONERI ACCESSORI.
    Altrimenti può subentrare praticamente chiunque.

    Nella pratica oggigiorno questo vale solo per le attività che hanno un prezzo di mercato:Ristoranti,etc
    Difficilissimo che ad es.un commerciante di calzature riesca a cedere l'azienda.
    Quindi il locatore a dover accettare un subentro.
    Pertanto in questi tempi di crisi,s'accettano contratti di locazioni con a garanzia solo il deposito cauzionale,per attività commerciali difficili da cedere,in quanto il subentro è rarissimo.
    Anzi ormai stiamo ai contratti PROVA:6 mesi anticipati e recesso già firmato alla stipula del contratto di locazione.

    Con il 492bis cpc,si potrà ovviare alla fideiussione con un garante persona fisica con beni facilmente pignorabili telematicamente(busta paga,etc..,certo no prima casa)
     

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