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  1. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    l'argomento verte sulla chiusura alla naturale scadenza, il prossimo 31/05 di un contratto agevolato in CS.
    Lo stesso prevede tre mesi di anticipo per il mancato rinnovo per cui, quale proprietaria ad inizio febbraio ho inviato raccomandata RR in cui comunicavo il diniego al rinnovo, posta non ritirata, infatti presumo a breve mi ritorni indietro la comunicazione.
    Premetto che l'appartamento trovasi nella stessa palazzina in cui abito, che il contratto è intestato a due coniugi, ma la moglie non vi ha mai abitato, il marito è partito per il Marocco a maggio dell'anno scorso e non è dato sapere se rientra, e che l'immobile è abitato da un paio di anni da un amico "ospite" con il quale peraltro abbiamo nel condominio ottimi rapporti.
    L'affitto + spese condominiali pari ad € 600,00 mensili sono stati ad oggi regolarmente pagati in contanti con rilascio di ricevuta da parte mia intestata al locatario, gli arredi sono in parte di mia proprietà.
    L'attuale utilizzatore "ospite" è perfettamente al corrente della scadenza, mi comunica di avere ricordato al locatario la scadenza e che il soggetto dovrebbe rientrare, ma senza sicurezza ( ovvio che le sue dichiarazioni sono senza fondamento non potendomi mettere in contatto con il conduttore), e si è proposto di subentrare con regolare nuovo contratto.
    Domanda: considerando la situazione reale su specificata, nel caso il locatario non rientri oppure si ripresenti ma continui ad occupare l'appartamento, come posso comportarmi o fare dal 01/06 p.v.?

    Grazie per i consigli
     
  2. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se non rientra mi sa (ma non ne sono certa, quindi prendi la vicenda con le pinze) che ti conviene sentire un avvocato, anche di un'associazione di proprietari perché se l'inquilino dovesse tornare in seguito potrebbe anche farti passare un brutto quarto d'ora (metaforico). Se rientra, devi solo sperare che sia disposto a firmare un verbale di rilascio. Ma aspettiamo pareri anche dai più esperti.
     
  3. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è che in Marocco non esistano telefoni.
    Non ti conviene contattare direttamente il conduttore e sentire cosa ti dice ?
     
  4. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se non intendo rinnovare il contratto seppur regolarmente rispettato dal locatario, un motivo ci sarà.
    Il rapporto di buon vicinato è sempre stato molto difficoltoso e non sono in possesso del cellulare o comunque di un recapito a parte l'ospite, al quale potrei chiederlo..........ritengo senza successo.
     
  5. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non intedevo certo dire che devi rinnovare il contratto.
    Ma , data l’incertezza dovuta alla lontananza del conduttore, mi sembra che la prima cosa da fare sia capire da lui se intende ritornare, e come pensa di organizzarsi per la fine del contratto.
    Avendo ottimi rapporti con l’attuale occupante, mi pare che chiedergli il recapito telefonico dell’”amico lontano” sia un tentativo da farsi, prima di fare altre mosse.
    Il titolo è “non è dato sapere se rientra in Italia” , quindi credo che meglio di lui nessuno ti possa rispondere.
     
  6. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio per i consigli, sicuramente proverò a contattarlo, ma la domanda nello specifico è: vista la situazione attuale, sarò costretta ad intraprendere un'azione legale in caso di diniego/assenza del locatario o posso percorrere una strada meno impervia/eterna/costosa/imbarazzante per i miei diritti di locatore ?
    Da considerare che se costui non si presenta ......alla scadenza l'ospite a quale titolo occupa l'appartamento? Come mi devo comportare con lui?
    Per esempio fare già dal 01/06 un nuovo contratto con l'attuale occupante, visto che non devo comunicare la chiusura del precedente contratto se non rinnovato alla scadenza?
    Sono rimasti dei beni di proprietà del vecchio locatario.............bene li tiene in custodia il nuovo.

    Grazie se vorrete consigliarmi in merito
     
  7. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se tu hai inviato la disdetta al conduttore (i due coniugi, attualmente irreperibili) rispettando il termine di preavviso ed escludendo il rinnovo del contratto, allora esso si risolve alla scadenza naturale del 31 maggio indipendentemente dal fatto che la tua raccomandata non venga ritirata dai destinatari.

    Però dal tuo primo post pare che tu non abbia rispettato il preavviso di legge di 6 mesi, che non è derogabile a favore del proprietario.
    Quindi i conduttori (se e quando tornano dal Marocco) potrebbero rivendicare il rinnovo del contratto perché la tua disdetta è tardiva.

    Prima di prendere altre iniziative (nuovo contratto con l'occupante con decorrenza 1° giugno) io come proprietaria cercherei di chiarire la validità della mia disdetta: i tre mesi di preavviso di cui scrivi nel post n. #1 probabilmente sono un termine inferiore stabilito a favore del conduttore in caso di suo recesso anticipato.
     
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  8. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho verificato il contratto di locazione che recita i tre mesi di preavviso per il diniego al rinnovo alla scadenza naturale, potrebbe essere un errore all'atto della stesura.
     
  9. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Leggo in rete che il preavviso deve essere di 6 mesi. Forse davvero ti conviene consultare un legale di un'associazione di proprietari, se non ne hai uno di tua fiducia.
     
  10. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il preavviso di 6 mesi per la disdetta del locatore è previsto dalla legge, e non è derogabile.

    Inoltre, se si tratta di un contratto agevolato a canone concordato, deve necessariamente essere redatto secondo lo schema degli Accordi Territoriali di cui alla l. 9/12/1998, n. 431 - art. 2, c. 3.
    Molto probabilmente chi ha preparato il contratto intendeva prevedere un termine più breve per la disdetta anticipata da parte del conduttore: io, ad esempio, limito il preavviso degli inquilini a 3 mesi senza necessità di motivazione alcuna.

    A questo punto temo che la tua disdetta sia inefficace.
    Potresti verificare con i conduttori se loro intendono recedere, visto che non abitano più in quell'appartamento (né la moglie che a quanto hai scritto non vi ha mai abitato, né il marito che è in Marocco).
    Se loro firmano una disdetta entro fine maggio e tu la accetti, sollevandoli dall'onere del preavviso, il contratto non viene rinnovato.
    Quindi puoi stipularne uno nuovo con decorrenza 1° giugno con l'attuale occupante, se è persona a te gradita.

    Per fare tutto ciò occorre comunicare con i conduttori e trovare un accordo, magari coinvolgendo l'occupante che sa come rintracciarli.
     
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  11. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ok grazie mille!
     
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  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Alla stipula del contratto i conduttori che indirizzo di residenza avevano comunicato?

    Chi ha provveduto a comunicare alla autorità di PS la presenza e le generalità dell'"ospite"?
     
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  13. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A mio parere questo non è determinante per quanto riguarda la validità della disdetta inviata da @eleonora buda : la sua disdetta è inefficace in quanto tardiva, non avendo rispettato il preavviso di 6 mesi.

    Per quanto riguarda l'ospite: non essendo parte del contratto di locazione, l'obbligo di denuncia alla P.S. (se si tratta di cittadino extracomunitario) non grava sul locatore se egli non ne ha autorizzato esplicitamente la presenza nell'appartamento.
    Questo mi era stato detto da un funzionario della P.S. in un caso analogo: una mia inquilina filippina che "ospitava" dei suoi connazionali.

    Nel caso di cui stiamo parlando, sembra che l'ospite non sia munito di un valido titolo (subaffitto o comodato) per occupare la casa. Anche se di fatto costui paga in contanti l'affitto alla proprietaria, che rilascia ricevuta intestata al conduttore.
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi riferivo alla eventualità di contattarlo presso quell'indirizzo per conoscere le sue intenzioni.
    Già, lo è del conduttore ufficiale che detiene la disponibilità della casa.
    Però il locatore, a conoscenza del fatto, se l'occupante fosse extracomunitario, una segnalazione sarebbe opportuno la facesse visto che la cosa perdura da tempo con l'assenza dei veri titolari, per evitare eventuali rogne.
     
  15. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per le informative preziose. Se proprio il conduttore dovesse tornare impugnando la tardiva comunicazione appellandosi alla Legge per non lasciare la casa, nella peggiore delle ipotesi essendo un contratto 6+2 lo rinnoverò per 2 anni..... vedremo nel proseguo.
     
  16. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se è un contratto 6 + 2 che sta per giungere a scadenza naturale significa che a maggio ci troviamo alla fine dell'ottavo anno.
    La disdetta da parte del locatore alla prima scadenza, in questo caso alla fine del sesto anno, è ammessa solo in determinati casi tassativamente previsti dalla legge 431/1998. E da quanto è stato detto nei post precedenti questo non sembra essere il tuo caso.

    Ciò premesso, c'è da dire che lo schema del rinnovo dei contratti concordati "n" + 2 é il seguente: n + 2 + n + n e così via.
    Ne consegue che il tuo contratto dopo la scadenza dell'ottavo anno si rinnova per altri 6 anni (e non per 2).

    Ne avevamo già parlato nel Forum, facendo l'esempio classico del contratto 3 + 2. Lo stesso criterio vale ovviamente per quello 6 + 2:
    Contratto di locazione 3+2 > Dubbi sulla seconda proroga
     

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