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  1. Il Custode Guardiano

    Il Custode Guardiano Custode del Forum Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Entro il 16 dicembre sono tenuti al pagamento del saldo dell'ICI relativa al 2009 i possessori, residenti o non residenti, di immobili situati in Italia; l'acconto doveva invece essere corrisposto entro il 16 giugno 2009.
    È esclusa dall'applicazione dell'ICI l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.
    L'imposta comunale sugli immobili (ICI), imposta patrimoniale sui beni immobili, è dovuta dai possessori di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli situati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati. Sono dunque compresi anche gli immobili strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa. L'ammontare dell'imposta viene determinato in relazione alle caratteristiche dell'immobile ed alla situazione di possesso.
     
  2. Il Custode Guardiano

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    Definizioni

    Fabbricati
    Sono definiti fabbricati tutte le unità immobiliari iscritte o iscrivibili al Nuovo Catasto Edilizio Urbano, a cui sia attribuita o sia attribuibile, un’autonoma rendita catastale.
    Quando alla data del 1° gennaio sia in corso la ristrutturazione o la ricostruzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 504/1992, la base imponibile è costituita dal valore venale dell’area fabbricabile alla data del 1° gennaio, senza che sia considerato il fabbricato in corso di realizzazione o di sistemazione. Il calcolo della base imponibile segue questa modalità fino all’ultimazione dello stabile, o fino all’effettiva utilizzazione, se antecedente.
    Aree fabbricabili
    Per aree fabbricabili si intendono quelle utilizzabili a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali vigenti (Piano regolatore, Piano di fabbricazione) o ai piani attuativi (Piano pluriennale di attuazione, Piano di inquadramento operativo, Piano di lottizzazione), anche qualora tali strumenti ne prevedano l’esproprio per pubblica utilità.
    Non sono invece considerate aree fabbricabili quelle utilizzate da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli, sulle quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale.
    Per verificare la qualifica di area fabbricabile è necessario che il contribuente faccia richiesta al comune del «certificato di destinazione urbanistica» (cfr. Tavola n. 1).

    Terreni agricoli
    È agricolo il terreno utilizzato per l’esercizio imprenditoriale di attività agricole, come coltivazione, allevamento di bestiame, silvicoltura, funghicoltura, trasformazione o alienazione di prodotti agricoli (art. 2135 c.c.). Non sono invece considerati agricoli i terreni incolti, gli orti coltivati da privati non imprenditori, i terreni industriali utilizzati per attività pertinenziali di fabbricati (ad esempio ad uso deposito) e i terreni destinati a parcheggi.
     
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    Soggetti passivi

    Sono soggetti passivi ICI i possessori, residenti o non residenti, di immobili situati in Italia, quindi tale imposta grava su:
    - proprietari;
    - usufruttuari, titolari di diritti di superficie, di enfiteusi, di uso o di abitazione;
    - locatari di immobili concessi in leasing;
    - concessionari di fabbricati su aree demaniali, come ad esempio gli stabilimenti balneari.
    Non sono tenuti al pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, né gli inquilini degli immobili in affitto, né i comodatari per gli immobili concessi in comodato gratuito, in entrambi i casi infatti è il proprietario a dover provvedere al pagamento.
     
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    Determinazione dell'imposta

    L’imposta comunale sugli immobili si calcola moltiplicando la base imponibile (si veda di seguito quanto indicato per il calcolo della base imponibile) con l’aliquota fissata dal Comune in cui l’immobile è situato (cfr. Tavola n. 2).
    La misura dell’aliquota varia tra il 4 e il 7 per mille, ed è fissata da ciascun Comune con delibera della Giunta comunale da adottare entro la data di approvazione del bilancio preventivo.
    Nel caso in cui l’immobile sia stato posseduto solo per una parte dell’anno (ad esempio in caso di compravendita nel corso del 2009), l’imposta va calcolata in proporzione ai mesi di effettivo godimento. Il mese si considera per intero se il possesso è durato per più di 14 giorni, mentre non è computato se il periodo di possesso sia stato inferiore a 15 giorni.
    Imposta di scopo
    Si ricorda che i Comuni possano deliberare l’istituzione di una «imposta di scopo». L’imposta, se istituita, è dovuta, per un periodo massimo di cinque anni ed è determinata applicando alla base imponibile dell’imposta comunale sugli immobili un’aliquota nella misura massima dello 0,5 per mille. L’imposta di scopo è disciplinata dalle disposizioni vigenti in materia di imposta comunale sugli immobili (ICI).
     
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    Base imponibile

    La base imponibile dell’ICI, ai sensi dell’art. 5 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, è il valore dell’immobile determinato in base alle sue caratteristiche.
    Le modalità di determinazione della base imponibile variano a seconda che si tratti di fabbricati, di aree edificabili o di terreni agricoli, dunque è necessario analizzarli separatamente.
    Fabbricati
    Per fabbricati iscritti in catasto per i quali sia già stata notificata al contribuente la rendita, la base imponibile si calcola come indicato nella Tavola n 3.
    Per i fabbricati «D» (opifici, fabbricati in genere, costruiti per specifiche esigenze di attività industriali e commerciali e non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni) privi di rendita, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, la base imponibile è calcolata come indicato nella Tavola n. 4.

    Il coefficiente di rivalutazione viene stabilito di anno in anno tramite decreto ministeriale; per il 2009 si fa riferimento al decreto 23 marzo 2009 (cfr. Tavola n. 5).
    Aree fabbricabili
    La base imponibile per le aree fabbricabili è il valore venale dell’immobile in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno per cui è dovuta l’imposta. Nel calcolo del valore venale vengono considerati elementi come: l’ubicazione dell’immobile, l’indice di edificabilità e la destinazione d’uso consentita, gli oneri eventuali per adattamento del terreno al fine di rendere possibile la costruzione.
    Ogni Comune per regolamento può fissare dei valori delle aree fabbricabili, limitando in questo modo il potere di accertamento ICI; il valore dichiarato dal contribuente può essere anche inferiore a quello stabilito dal Comune stesso, purché risulti comunque congruo con il valore di mercato (art. 59, comma 1, lett. g, del D.Lgs. n. 446/1997 e C.M. 31 dicembre 1998, n. 296/E).
    Terreni agricoli
    La base imponibile di un terreno agricolo è calcolata moltiplicando il reddito dominicale che risulta iscritto al Catasto terreni alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25% e moltiplicato per 75. Per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti (così come definiti dall’art. 58 del D.Lgs. n. 446/1997) o imprenditori agricoli professionali (artt. 1 e 2 del D.Lgs. n. 99/2004), è previsto un abbattimento della base imponibile di 25.822,84 euro; sulla parte eccedente si applicano poi riduzioni di valore sulla base di appositi scaglioni (art. 9 del D.Lgs. n. 504/1992 - cfr. Tavola n. 6).
     
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    Riduzioni e detrazioni

    L’art. 8 del D.Lgs. n. 504/1992 contiene le disposizioni relative alle riduzioni e detrazioni che sono applicabili ai fabbricati; tra queste:
    - detrazione per l’abitazione principale e pertinenze;
    - riduzione dell’imposta su fabbricati inagibili o inutilizzabili.
    Abitazione principale e pertinenze
    È esclusa dall’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo. Per unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si intende quella considerata tale ai sensi del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, e successive modificazioni, nonché quelle a esse assimilate dal comune con regolamento, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 per le quali continua ad applicarsi la detrazione prevista dall’art. 8, commi 2 e 3, del citato D.Lgs. n. 504/1992.
    Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e i suoi familiari dimorano abitualmente.
    Le ipotesi di assimilazione ad abitazione principale per l’esenzione sono riconducibili esclusivamente a quelle previste da:
    a) art. 3, comma 56, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, che permette di considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;
    b) art. 59, comma 1, lett. e), del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, che attribuisce ai Comuni la possibilità di considerare abitazioni principali, con conseguente applicazione dell’aliquota ridotta od anche della detrazione per queste previste, quelle concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela.
    È in ogni caso necessario che il Comune nel proprio regolamento o deliberazione abbia espresso la volontà di effettuare l’assimilazione all’abitazione principale anche mediante l’applicazione:
    - della medesima aliquota e detrazione per i soggetti residenti in istituti di ricovero, di cui alla suddetta lettera a);
    - della medesima aliquota e/o detrazione per i casi di abitazioni concesse in uso gratuito, di cui alla suddetta lettera b).
    Dall’imposta dovuta per gli immobili prima casa di categoria catastale A1, A8 e A9 si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 103,29 (salvo maggior importo deliberato dal Comune) rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione.
    Nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.
    Fabbricati inagibili o inutilizzabili
    Un immobile si dichiara inagibile o inabitabile quando:
    - o vi è un accertamento da parte dell’Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario che lo attesti;
    - o il contribuente presenti una dichiarazione sostitutiva di atto notorio al comune in cui è situato l’immobile.
    Per i fabbricati dichiarati inagibili o inutilizzabili, e di fatto non utilizzati, l’imposta è ridotta del 50%. Nel caso in cui l’inagibilità non sia relativa a tutto l’anno, ma ad esempio sia causata da un evento sismico avvenuto durante l’anno, la riduzione si applica in proporzione al periodo in cui l’immobile è stato inagibile.
     
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    Versamento

    Il calcolo dell’importo da versare viene effettuato sulla base degli immobili posseduti nell’anno cui il pagamento si riferisce, utilizzando le aliquote e le detrazioni deliberate dai singoli Comuni. In assenza di tali informazioni si può utilizzare l’aliquota e le detrazioni deliberate per l’anno precedente.
    I soggetti obbligati devono effettuare il versamento dell’imposta complessivamente dovuta al Comune per l’anno in corso in due rate:
    - la prima entro il 16 giugno pari al 50% dell’imposta dovuta calcolata sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente;
    - la seconda tra il 1° ed il 16 dicembre a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio della prima rata versata.
    È facoltà del contribuente provvedere al versamento dell’imposta complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno, effettuando il calcolo dell’imposta dovuta applicando l’aliquota e le detrazioni in vigore nel comune nell’anno in corso e non quelle deliberate per l’anno precedente.
    Se le predette date di scadenza cadono di sabato o in un giorno festivo, il versamento deve essere effettuato entro il primo giorno lavorativo successivo, ai sensi dell’art. 18 del D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241.
    Il pagamento dell’ICI deve essere effettuato con arrotondamento all’euro per difetto, se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo.
    Nel caso in cui l’importo dell’ICI sia inferiore a 2,07 euro, l’imposta non è dovuta; nel caso in cui dal calcolo dell’acconto risulti un importo inferiore a detto limite, il versamento dell’imposta può avvenire solamente tramite versamento unico.
    Mezzi di pagamento
    I pagamenti dell’ICI possono essere effettuati mediante F24, eventualmente anche compensando eccedenze da altre imposte con il debito ICI, oppure mediante il bollettino di conto corrente postale approvato con il decreto del Ministero dell’economia e delle finanze 25 marzo 2009. Il soggetto passivo del tributo può eseguire il pagamento dell’ICI anche tramite il servizio telematico gestito da Poste italiane s.p.a.; in tal caso il contribuente riceve la conferma dell’avvenuta operazione mediante una comunicazione presso la propria casella postale elettronica, nella quale è contenuta l’immagine virtuale del bollettino conforme al modello suddetto.
    Qualora ricorrano i presupposti per l’obbligo di invio telematico dell’F24, per avvalersi della facoltà di compensare l’ICI dovuta con altri tributi, i versamenti dell’ICI devono essere effettuati esclusivamente con modalità telematiche.
    I versamenti tramite modello F24 possono essere effettuati utilizzando i codici tributo riportati nella Tavola n. 7.
    Nella casella «codice ente/codice comune» del modello F24 va indicato il codice catastale del Comune dove è collocato l’immobile, mentre nella casella «anno di riferimento» va indicato l’anno a cui il versamento si riferisce.
    Sia nel bollettino ICI che nel mod. F24 deve inoltre essere indicato se si tratta del versamento dell’acconto o del saldo, ed il numero degli immobili per i quali viene corrisposta l’imposta.
    Residenti al’estero
    I soggetti residenti all’estero sono tenuti al versamento dell’imposta o in un’unica soluzione al 16 dicembre, con l’applicazione degli interessi nella misura del 3% (art. 1, comma 4-bis, del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16), o in due rate scadenti il 16 giugno e il 16 dicembre (art. 10, comma 2, D.Lgs. del 30 dicembre 1992, n. 504).
    Il versamento dell’imposta può essere effettuato a mezzo:
    - bonifico bancario;
    - vaglia internazionale ordinario;
    - vaglia internazionale in conto corrente.
    Entro i sette giorni successivi alla data di pagamento, i soggetti residenti all’estero devono spedire a mezzo raccomandata al consorzio tra concessionari della riscossione con sede a Roma, tanti bollettini ICI quanti sono i Comuni interessati al versamento.
     
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    Sanzioni e ravvedimento operoso

    In caso di mancato o carente versamento dell’imposta si applica la sanzione del 30%, oltre agli interessi. In merito alla determinazione della misura del tasso di interesse da applicare ai tributi locali a seguito delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 165, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, la nota n. 6424/2007 del Ministero dell’economia e delle finanze fa presente che la disposizione interviene innovativamente riconoscendo agli enti impositori la potestà di stabilire la misura di interessi applicabili ai tributi locali, giacché prescrive innanzitutto che «la misura annua degli interessi è determinata, da ciascun ente impositore, nei limiti di tre punti percentuali di differenza rispetto al tasso di interesse legale». Conseguentemente ciascun ente locale, con proprio regolamento, può determinare il tasso di interesse da applicare ai tributi di propria competenza nella misura che scaturisce dall’aumento o dalla diminuzione fino a tre punti percentuali del saggio di interesse legale.
    Ravvedimento operoso
    L’istituto del ravvedimento operoso, introdotto dall’art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, e successive modificazioni, trova applicazione anche in materia di ICI.
    È possibile beneficiare del ravvedimento operoso se la violazione non sia già stata constatata e non siano ancora iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali i soggetti obbligati al versamento del tributo abbiano avuto formale conoscenza.
    Se l’imposta non è stata versata interamente o parzialmente è comunque possibile sanare la violazione versando in misura ridotta l’ordinaria sanzione pari al 30% nei seguenti casi:
    - se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza la sanzione è pari al 2,50% dell’imposta (1/12 del 30%);
    - se il versamento viene effettuato oltre i 30 giorni dalla scadenza, ma comunque entro il termine di presentazione della dichiarazione ICI dell’anno in cui la violazione è stata commessa, la sanzione è pari al 3% dell’imposta (1/10 del 30%).
    Oltre al versamento dell’imposta omessa e delle imposte in misura ridotta, tramite ravvedimento operoso vanno versati anche gli interessi (attualmente pari al 3% annuo) calcolati su base giornaliera dal giorno in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato.
    Nei bollettini di versamento dell’ICI è stata inserita una casella dedicata al «ravvedimento», che deve essere barrata nel caso in cui il contribuente voglia regolarizzare la propria posizione tributaria; pertanto, in tale ipotesi, il contribuente deve indicare nelle caselle relative agli immobili a cui si riferisce il pagamento, l’importo corrispondente alla sola imposta. La somma complessiva da versare deve invece comprendere, oltre all’imposta dovuta, anche la sanzione ridotta applicabile e gli interessi.
    Nel Mod. F24 il ravvedimento operoso viene invece evidenziato mediante l’utilizzo degli appositi codici tributo da utilizzare:
    - 3906 - Imposta comunale sugli immobili - Interessi;
    - 3907 - Imposta comunale sugli immobili - Sanzioni.
     
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    Esempi di calcolo

    Si riportano di seguito alcuni esempi di calcolo con relativa compilazione del modello di pagamento.
    Immobile di categoria D senza rendita catastale
    Si supponga di avere un immobile di categoria D con incrementi come illustrato nella Tavola n. 8.

    Supponendo non vi siano state variazioni nel corso dell’anno, e che l’aliquota ICI applicabile sia pari al 6,5 per mille, il calcolo dell’ICI sarà il seguente:
    549.090,09 x 0,0065 = 3.569,09 ICI annuale
    3.569,09/2 = 1.784,54 ovverosia euro 1.784 per l’acconto ed euro 1.785 per il saldo.
    L’F24 per il versamento ICI a saldo dovrà essere compilato come indicato nella Tavola n. 9.
    Immobile di categoria D con rendita catastale
    Si supponga di avere un immobile di categoria D con rendita catastale pari ad euro 12.500.
    Supponendo non vi siano state variazioni nel corso dell’anno, e che l’aliquota ICI applicabile sia pari al 6,5 per mille, il calcolo dell’ICI sarà il seguente:
    12.500 X 50 = 625.000 x rivalutazione 5% = 656.250
    656.250 x 0,0065 = 4.265,63 ICI annuale
    4.265,63/2 = 2.132,81 ovverosia euro 2.132 per l’acconto ed euro 2.133 per il saldo.
    La modalità di compilazione dell’F24 non varia; si rimanda quindi alla Tavola n. 9 (con modifica dell’importo).
    Immobile posseduto per una parte dell’anno
    Si supponga di avere il seguente immobile posseduto dal 1° gennaio 2009 al 25 luglio 2009, in seguito a cessione:
    - immobile di categoria A/3 (no prima casa) con rendita catastale pari ad euro 335,70;
    - rendita rivalutata pari ad euro 352,49.
    Supponendo che l’aliquota ICI applicabile sia pari al 6,3 per mille, il calcolo dell’ICI sarà il seguente:
    Base imponibile ICI: 352,49 X 100 = 35.249
    35.249 x 0,0063 = 222,07 ICI su base annua.
    Considerando che l’ICI andrà pagata per 7 mesi le rate sono così calcolate:
    - 16 giugno = 222,07/2 = 111,03 ovverosia versamento di euro 111 per l’acconto;
    - 16 dicembre = 222,07/12*1 = euro 18,51 ovverosia 19 euro per il saldo.
    L’F24 per il versamento ICI a saldo dovrà essere compilato come indicato nella Tavola n. 10.
    Versamento a saldo dell’ICI e contestuale
    versamento dell’acconto ICI omesso a giugno
    Si supponga di avere il seguente immobile posseduto dal 1° gennaio 2009 al 31 dicembre:
    - immobile di categoria A/3 (no prima casa) con rendita catastale pari ad euro 1.200,00;
    - rendita rivalutata pari ad euro 1.260,00.
    Supponendo che l’aliquota ICI applicabile sia pari al 7 per mille, il calcolo dell’ICI sarà il seguente:
    Base imponibile ICI: 1.260,00 X 100 = 126.000,00
    126.000 x 0,007 = 882,00 ICI su base annua, di cui 441,00 entro il 16 giugno ed euro 441,00 entro il 16 dicembre.
    Per effettuare il versamento del ravvedimento del versamento di giugno è necessario applicare:
    - sanzioni pari al 3%, ovverosia 13,23
    - interessi pari al 3% annuo, ovverosia 6,63.
    L’F24 per il versamento ICI a saldo e ravvedimento acconto dovrà essere compilato come indicato nella Tavola n. 11.
     

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