Scala interna per collegamento appartamento a lastrico solare di proprieta esclusiva

[rinax]

Buongiorno.

Vorrei riproporre una questione gia' posta in discussione 2 mesi fa.
Stavo valutando l'acquisto di un immobile all'ultimo piano di un palazzo con lastrico solare soprastante di proprieta esclusiva (porzione di tetto dello stabile composto da 18 appartamenti).
Volevo collegare il terrazzo-tetto direttamente all'appartamento tramite una scala a chiocciola interna che terminerebbe in una "garritta" (1,5x1,5 m di perimetro x 2 metri di altezza) con 1 porta blindata di accesso costruita ex novo sul terrazzo stesso per ottimizzarne l'accesso senza passare dalla scala comune condominiale.
Premetto che al centro di questo lastico solare esiste gia un locale tecnico condominiale che alloggia le vasche dell'acqua,l'argano dell'ascensore e consente anche l'attuale accesso ai 3 terrazzi di proprieta esclusiva (uno dei quali quello in questione) dalla scala condominiale comune.
Forse ingenuamente, ho cercato di percorrere la strada, anche da voi consigliata, della diplomazia, e cioe' proporre la questione all'assemblea condominiale chiedendo formalmente ai condomini il benestare a procedere (nonostante fossi a conoscenza dell'art.1127 C.C. che, mi sembra di capire, mi permetterebbe di compiere l'opera senza bisogno di autorizzazioni se non di quella comunale previa presentazione DIA e semplice comunicazione per info di inizio lavori all'amministratore)

Sono arrivato alla fatidica riunione di condominio.
Ho preparato un progetto curato da un architetto competente ed abilitato, che ho consegnato all'attuale proprietario dell'immobile che ha voluto presentarsi da solo in assemblea. Ma sorpresa. I condomini, essendo gia a conoscenza della richiesta in quanto presentata all' "ordine del giorno" sulla lettera di convacazione, avevano gia premeditato un bel "NO" senza neanche dare all'attuale proprietario la possibilita di esporre il mio progetto.
Giustificazione verbale: "siamo un condominio di anziani conservatori ed abbiamo paura che poi succeda qualcosa...".
Il verbale di assemblea recita cosi: "Il Sig. ..... esprime la richiesta di poter realizzare una scala a chicciola all'interno della sua unita' immobiliare che colleghi, attraverso l'apertura del lastrico solare condominiale, l'appartamento al terrazzo soprastante di sua proprieta' (calpestio)".

Premesso che avevo vincolato l'acquisto dell'immobile alla possibilita' di procedere al collegamento tra appartamento e lastrico solare di proprieta' esclusiva, quindi posso annullare tranquillamente la mia proposta di acquisto. A vostro parere e' sufficente una risposta del genere ad impedire la realizzazione di tale modifica fatta comunque all'interno di 2 proprieta' eslusive e che, a parere del mio architetto (quindi tecnico), non comprometterebbe la stabilita' dell'edificio e tantomeno il decoro architettonico dell'edificio?
E'corretto e legale semplificare scrivendo "lastrico solare condominiale" se invece e' di proprieta' esclusiva? Cosa significherebbe secondo voi quella parola tra parentesi "calpestio"?
Vorrei procedere comuque all'acquisto ed ai conseguenti lavori per attuare il collegamento.
Sinceramente mi spiacerebbe rinuciare a causa, quasi sicuramente, di qualche ruggine preesistente tra vecchi proprietari e condomini!

Pensate che io sia nel giusto?
Il condominio potrebbe, in qualche modo, bloccare i lavori?

Scusatemi se sono stato un po' prolisso
Anticipatamente ringrazio

 

[Adriano Giacomelli]

Un solo dubbio mi lascia la tua descrizione, l'edificazione della garrita. E' un manufatto, che anche fosse autorizzato dal Comune, mi sembra essere un elemento che potrebbe disturbare il decoro del condominio, palazzo, insomma un'opera che fa tremare la tua posizione di forza. Se divieni proprietario, è tuo diritto collegare le tue due proprietà. Non so se ti può essere utile, io conosco in un palazzo, una situazione simile, la scala, di quelle a "fisarmonica" finisce in terrazza con una botola stagna, quindi ti permette un agevole comunicazione, senza dover erigere una "casetta" per la porta.

 

[raflomb]

Per quanto attiene alla realizzazione della scala interna, nulla vieta la sua realizzazione, a condizione che quest'opera non pregiudichi la staticità dell'edificio e non ne danneggi le strutture portanti.
Ne consegue che dovrà limitarsi a inoltrare copia della relazione, tecnica redatta dall'architetto, all'amministratore.

 

[anika]

Scusa se faccio questa domanda. Non è per caso che sul terrazzo hai anche una soffitta che vorresti trasformare in superattico? In tal caso credo che si debba stare attenti perchè oltre ad incorrere in violazione di norme si potrebbero ledere diritti di terzi con possibili richieste anche di natura risarcitoria per presumibili molestie, deprezzamento di immobili già attici ma non più attici...). Quindi, credo, che il tutto andrebbe rivisto e valutato in forma meno permissiva. Scusa

 

[raflomb]

Si limita a collegare, per maggior funzionalità e dall'interno, due proprietà esclusive, pertanto ne consegue che ove il manufatto non sia lesivo del decoro architettonico, ove non pregiudichi la staticità dell'edificio, e non ne danneggi le strutture portanti, nel rispetto del regolamento comunale, potrà realizzarlo.
Non riesco a comprendere perchè si debba sempre pensare in termini negativi e restrittivi.
Quali diritti dei terzi dovrebbe ledere?
Quali molestie dovrebbe arrecare? A chi e perchè? Dal momento che opera su proprietà esclusive?

 

[rinax]

Intanto grazie a tutti per le risposte.
Anche io la pensavo come Raflomb, ma il mio dubbio ora e' un altro.
Non e' che, visto che quella sciagurata decisione e' stata deliberata in assemblea io debba purtroppo impugnare il verbale di assemblea e fare un ricorso per non fare che diventi esecutivo?
Il dubbio mi e' sorto oggi trovando il seguente articolo che recita:

"Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini (1105).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109).
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro trenta giorni, che
decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti".
In questo caso mi sembra di capire che per non andare oltre i 30 giorni, utili per il ricorso, dovrei chiedere al vecchio proprietario di agire immediatamente con un legale x copiere tale ricorso (cosa che sara' alquanto dura visto il carattere remissivo di questa persona che piuttosto di entrare in merito ad una questione del genere abbandonerebbe la trattativa) ed in piu dovrei aspettare i tempi, che immagino sarebbero abissali, di una decisione del tribunale per iniziare i lavori, mentre io avrei bisogno di fare questo intervento prima di entrare ad abitarlo (praticamente entro 5 mesi) in quanto dovrei aprire il tetto a ristrutturazione completata.
Che bel disastro........
Prima domanda: Per voi esisterebbe una scappatoia anche a questo eventuale problema?
Seconda domanda: Se io facessi il compromesso prima della scadenza dei fatidici 30 giorni potrei subentrare al proprietario per attivare il ricorso in caso lui non se la sentisse?

Ancora grazie

Aggiunto dopo 37 minuti :

Risposta per Anika:

Ma quale superattico...... magari........
Semplicemente vorrei agevolare l'utilizzo del terrazzo ai miei figli senza doverli accompagnare tutte le volte fuori casa per accedevi dalla rampa di scale condominiali e aspettare "li fuori" fino al loro rientro. Il "casotto" avrebbe le esatte dimensioni della scala in modo da diventare un semplice "locale tecnico di servizio". Sul terrazzo non esiste proprio nulla se non il muretto parapetto perimetrale ed il locale tecnico condominiale gia descritto.
L'unico motivo di tanto accanimento nel voler acquistare questo appartamento (datato anni 50 completamente originale e quindi, aime', totalmente da ristrutturare) sarebbe dare uno sfogo ai miei due figli, ancora piccoli, dovendo costringerli ad abitare in una grande citta'.
Quindi tranquillo, nessuna mania di grandezza o, ancorpiu', volonta' di molestare qualcuno.....
PS. ma non e' che abiti in quel palazzo??? ........scherzo.........

saluti

 

[raflomb]

Sarà sufficiente che sia te che il condomino/venditore scriviate una raccomandata all'amministratore avvertendo, suo tramite, i condomini che ove non facciano una urgente delibera che annulli quella contraria alla legge, sia il promittente venditore che il prom. acquirente si riservano di agire in via giudiziaria per richiedere tutti i danni patiti e patendi dalla mancata conclusione del contratto a causa del loro illegittimo diniego a realizzare la scala interna di collegamento.
Sarà sufficiente questa minaccia di rivalsa affinchè cambino rotta in tutta rapidità
I genovesi (come oggi tutti) sono molto attenti ai denari.
Un saluto.

 

[anika]

Non voglio alimentare inutili polemiche. Qualora il terrazzo andasse a coprire anche solo in parte un altro appartamento, gli occupanti di quest'ultimo potrebbero ricevere molestie dal calpestio continuo di bambini che corrono . Una scala interna, come dice lo stesso Rinax comporterebbe un maggior uso rispetto ad una scala esterna ""Semplicemente vorrei agevolare l'utilizzo del terrazzo ai miei figli senza doverli accompagnare tutte le volte fuori casa per accedevi dalla rampa di scale condominiali e aspettare "li fuori" fino al loro rientro""". Comunque io non abito in quel palazzo; era solo un mio pensiero.

 

[raflomb]

molestie dal calpestio continuo di bambini che corrono . Una scala interna, come dice lo stesso

Questa tipologia di molestie in un condominio la puoi riscontrare anche per il calpestio che potrebbero fare in salotto o nella camera; è tutto un fatto di educazione che i genitori sanno, o sapranno, infondere ai minori, pertanto non voglio entrare nel merito a simili particolarità. Questa è la vita del condominio.
Volevo aggiungere al mio precedente post, che la delibera in oggetto essendo contra legem è nulla, e non annullabile, faccio questo distinguo perchè la delibera annullabile va impugnata nei 30 gg., quella nulla non si prescrive.

 

[rinax]

Per Anika

Mi spiace di essere stato frainteso. La mia era una semplice battuta, visto che comunque avevi prospettato una situazione abbastanza improbabile , perlomeno alla luce dei miei occhi.
Comunque, a me piace il taglio di questo forum proprio perche ognuno e' libero di esprimere la propria opinione ed esporre punti di vista diversi proponendo situazioni che non tutti arriverebbero ad immaginare.
Ora, infatti, posso anche pensare che qualche condomino si sia proiettato nel tuo pensiero, dando perlomeno una parvenza giustificativa a questo (a mio parere, fino ad oggi...) immotivato diniego.

Un saluto Rinax

Aggiunto dopo 17 minuti :

Per Raflomb

Grazie!
Sara' anche perche e' quello che volevo sentirmi rispondere..... ma vorrei farti i complimenti per la tua disponibilita' e soprattutto per la tua preparazione specifica in materia.
Nuovamente motivato, provero' ad andare avanti ignorando il verbale, e presentando il mio progetto agli enti preposti ad una valutazione esclusivamente tecnica previa informativa all'amministratore.

Grazie ancora Rinax (un genovese spendaccione....)