Scambio casa donata fra genitori e figlio

[Aidualc]

Ciao a tutti!
Vi chiedo un consiglio per conto di parenti.

Situazione attuale: bifamiliare composta da
piano primo + mansarda e garage (immobile A).
piano terra + interrato (immobile B),
corte comune ad A e B

I genitori sono proprietari di A e hanno donato qualche anno fa B al figlio (contemporaneamente alla donazione di un altro immobile di pari valore ad altra figlia e di soldi a terza figlia -in quota un po' minore rispetto agli immobili donati-).

Ora genitori e figlio vorrebbero scambiarsi le case (i genitori andare al piano terra e il figlio con la famiglia andare di sopra, più grande).
Quale strada suggerite migliore, come costi e minor beghe?
Aggiungo anche che attualmente ci sono 2 impianti elettrici separati ma 1 impianto gas e 1 impianto acqua.

Io ho pensato a 3 ipotesi:

1. permuta. Ma con la donazione nel mezzo è possibile?

2. revoca della donazione su B e donazione dell'immobile A.

3. comodato d'uso gratuito "reciproco". Così anche le prossime ristrutturazioni saranno detraibili, posticipando altre divisioni/compensazioni più avanti.

Le ipotesi 1 e 2 hanno il vantaggio di mettere già in ordine le cose, ma ci sarebbe da valutare le quotazioni degli immobili (A vale un po' più di B) e ovviamente ci saranno costi notarili nell'immediato.


Un consiglio spassionato, anche tranchant, è più che gradito! Grazie in anticipo

 

[Franci63]

Penso che si saggio sistemare le cose il prima possibile, quindi credo che la permuta sia la strada migliore, e forse non più costosa della risoluzione consensuale di una donazione più una nuova donazione. Resta una donazione, nello storico di B.
Escluderei il comodato, che non risolve definitivamente.
Certo dipende anche da come pensano di utilizzare le case in futuro, o se ci sono possibili vendite all'orizzonte .

 

[Aidualc]

possibili vendite all'orizzonte

fintanto che i genitori sono vivi, questa ipotesi è molto improbabile.

 

[basty]

La permuta con conguaglio mi pare la soluzione corretta: sempre che il figlio sia intenzionato a stabilire la propria abitazione in quella casa a tempo indeterminato.
Se la soluzione fosse temporanea tanto varrebbe fare un comodato

 

[Dimaraz]

Le ipotesi 1 e 2 hanno il vantaggio di mettere già in ordine le cose

Non mettono in ordine nulla....all'apertura della Successione nulla garantisce che uno degli eredi contesti le donazioni.
Tutto sarà funzione dell'armonia fra gli stessi, della situazione finanziaria e del controvalore al momento dell'apertura della Successione.

Giusto per non spendere inutilmente adesso opterei per la 3...ma serve valutare se "registrare" lo scambio di residenza e valutare l'impatto sull'IMU.

 

[chiacchia]

A occhio il notaio €uro più o meno chiederà gli stessi soldi e lo stato chiederà le stesse tasse anche se si parla di una permuta di pari valore catastale lo stato la considererà una vendita e un acquisto, ti conviene chiedere a un notaio quanto costino le operazioni sicuramente ti verrà il freddo a dosso.
A me un cambio di box di pari valore lo stato in lire ha preteso 900.000 lire per un box che catastalmente valeva 4.000.000 di lire più quello che chiese il notaio che non ricordo alla fine per lo sfizio di avere il box attaccato al mio giardino per avere l'ingresso anche da li mi venne a costare quanto il valore del box ossia l'avrei comprato e oggi avrei due box.

 

[Franci63]

lo stato la considererà una vendita e un acquisto

No , la permuta è tassata diversamente da quanto dici

 

[chiacchia]

devo dirlo al notaio che all'epoca ci disse che essendo pari valore non avrei pagato niente

 

[Franci63]

devo dirlo al notaio che all'epoca ci disse che essendo pari valore non avrei pagato niente

Non avresti pagato un conguaglio; ovvero,lo scambio tra i due proprietari avviene alla pari, per beni di pari valore.
Poi però ci sono le imposte da pagare, e il notaio.

 

[basty]

Se non ricordo male l'imposta di registro per una permuta (senz o quasi, conguaglio) è del 4%. La compravendita, o il conguaglio superiore al 5 (o 25%?) è del 9%.
Poi ci saranno le solite ipocatastali della voltura.