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  1. PROBLEMIVARI

    PROBLEMIVARI Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Carissimi, sono comproprietaria con mio padre e mio fratello dell'appartamento che in precedenza ho affittato arredato con contratto agevolato di natura transitoria per studenti fuori sede ed ora per convenienza fiscale vorrei affittare con cedolare secca. Un unico contratto verrà stipulato con 3 inquilini (ciascuno affitta una stanza) e non sono più tutti studenti. Come evidenziare che se un inquilino recede deve provvedere lui al subentro? E' più vantaggiosa la formula 4+4 rispetto alla scadenza annuale? Grazie a tutti.
     
  2. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Ciao, per quanto concerne il regime fiscale delle locazioni bisogna distinguere fra i 4+4 ed i 3+2.
    I contratti 3+2 possono essere stipulati soltanto nei Comuni c.d. ad alta densità, inseriti in una apposita lista in costante aggiornamento.
    La tassazione di un 3+2 è molto più agevole di un 4+4; ciò vale anche qualora si aderisca al regime della cedolare secca (l'aliquota che si applica ad un 4+4 è superiore a quella relativa ad un 3+2).
    Il contratto che andrete a stipulare, sia esso un 4+4 od un 3+2, dovrà indicare espressamente che i tre conduttori rispondono solidalmente del pagamento del canone.
    In questo modo, anche qualora dovesse rimanerne in casa uno solo, questo conduttore dovrà corrispondere l'intero importo del canone originario.
    Sconsiglio caldamente (salvo casi particolari) l'associazione stanza / conduttore, perché si tratta di una formula tendenzialmente erronea (immagino infatti che vi siano degli spazi comuni, ad es. bagno e cucina, di cui tutti potranno godere), fonte di problematiche ed adatta a formule contrattuali differenti (quali i contratti di affittacamere).
    In ultimo, i contratti di locazione possono avere durata annuale soltanto se ricorrono le specifiche esigenze transitorie che devono essere documentate, altrimenti si trasformano automaticamente in un 4+4.
    Non so se questo è il tuo caso, se non lo è è meglio lasciar perdere.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è così. La norma che li prevede (art. 2, commi 3 e 5 della legge n. 431/98) non presenta limitazioni in tal senso. I requisiti sono altri.
    Altra faccenda sono le agevolazioni fiscali riservate a quei contratti, ex art. 8 della stessa legge e, per l'aliquota ridotta nel caso di opzione per la cedolare secca, ex art. 3, comma 2 del D. L. n. 23/2011.
     
    A masagu piace questo elemento.
  4. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    La stipula di un 3+2 presuppone l'accordo fra organizzazioni di proprietà ed organizzazioni dei conduttori, fattispecie da me riscontrata soltanto nei comuni inseriti nelle liste ad alta densità.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nulla vieta di stipulare quegli accordi anche nei comuni non presenti nelle "liste" in discussione.
     
  6. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Certo, ma nella mia esperienza gli accordi esistono soltanto nei comuni inseriti nella lista.
     
  7. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Però possono essere adottati anche da comuni limitrofi non ad alta densità abitativa.....lo svantaggio per il locatore è che non ha diritto ad agevolazioni fiscali come l'abbattimento del 30% dell'imponibile fiscale derivante dal reddito della locazione....
    Tali comuni possono comunque prevedere, se deliberate, delle agevolazioni sulle aliquote IMU.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  8. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Possono essere stipulati anche nei comuni non ad alta densità abitativa. In questo caso si adottano gli accordi territoriali dei paesi vicini e si ragiona per similarità.
     

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