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  1. Francesco Brunetti

    Francesco Brunetti Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno sono proprietario insieme ai miei cugini di due appartamenti in una palazzina indipendente di 5 appartamenti. Gli altri 3 (due molto ampi di metratura) sono appunto di proprietà dei miei cugini che vogliono da soli nominare un amministratore senza il mio consenso e dicono che loro possono farlo autonomamente in quanto 2/3.
    Non ricordo di avere una valutazione di millesimi come sento per altri condomini e non c'è mai stato un amministratore. Come fare per tutelarmi?
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    L'amministratore può essere validamente eletto se ai sensi dell'art. 1136 CC si ha tal doppia maggioranza:
    "un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"
     
  3. fiorio

    fiorio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    I cugini hanno la comproprietà dei tre appartamenti o ciascuno di essi è proprietario di una singola unità immobiliare?
     
  4. Francesco Brunetti

    Francesco Brunetti Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciascuno delle singole unità
    Ma l assenza dei millesimi cambia qualche cosa?
    Quindi lo devo subire e basta?
     
  5. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    L'assenza dei millesimi non cambia. Presuntivamente si può, a fronte di ampia maggioranza, stabilire le forze in gioco ed avvalorare il rispetto dell'art.1136 in tema di nomina. Se per subire intende la nomina di un amministratore, la risposta è sì (salvo lei non riesca ad avere la maggioranza dalla sua parte).
    Saluti.
     
  6. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se le unità immobiliari sono meno di 9 l'amministratore non è obbligatorio, questo è un tuo punto di forza, giacché ti permette di condizionare la trattativa con i tuoi cugini.
     
  7. fiorio

    fiorio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    I cugini hanno maggioranza sia di teste che, sia pure presuntivamente, di quote. Pertanto possono, convocata l'assemblea, deliberare per la nomina di un amministratore. Se è vero che l'amministratore non è obbligatorio in tal contesto, nulla vieta però che l'assemblea a maggioranza decida diversamente.
     
  8. Francesco Brunetti

    Francesco Brunetti Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Certo che però uno si trova proprio nella condizione di subire le scelte altrui.
    Anche perché io poi che diritti avrò? avere rendicontazione completa? avere le ricevute delle spese in originale?
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    dai per scontato che arrivi un arruffone, pappa e ciccia con i tuoi poco amati cugini? L'amministratore dovrà amministrare e presentare ogni anno il bilancio della gestione delle parti comuni. Non potrai avere l'originale delle spese ma una copia (pagandola). D'altrocanto la comproprietà ha i suoi pregi ed i suoi difetti.
     
  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Credo che l'amministrazione non possa essere richiesto se non tutti i condòmini sono d'accordo, altrimenti che significa la frase "l'amministratore è obbligatorio quando i condòmini sono più di 8"?
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non è vero anche se si è meno di 8 condomini, con le maggioranze previste dalla nuova legge sul condominio si nomina un amministratore.
     
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma l'amministratore in quel caso (meno di 9, non meno di 8) non è obbligatorio!
     
  13. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma ciò non significa che sia vietato. Se la maggioranza lo vuole può essere nominato. E in fondo meglio avere a che fare con l'amministratore che con i parenti, soprattutto se non c'è grande accordo. E il postante potrà visionare, previo appuntamento con l'amministratore, tutte le pezze contabili, rendiconti bancari o postali compresi, in originale e volendo farsene fare copia (pagando il solo costo delle fotocopie). Se poi l'amministratore si rivelasse scorretto e non ottemperasse alle richieste di visione delle pezze, Francesco Brunetti potrà chiedere al giudice la sua revoca. E sarebbe anche il caso di dotarsi delle tabelle millesimali.
     
  14. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dove è scritto, visto che non è obbligatorio? Grazie.
     
  15. fiorio

    fiorio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Significa appunto che, con numero condomini inferiore a 9, l'amministratore non è obbligatorio, ma facoltativo, ossia che l'assemblea condominiale, con le maggioranze previste, ha la facoltà di scegliere e nominare un amministratore. Una volta deliberato a maggioranza, i contrari son tenuti ad adeguarsi.
    Mentre, nel caso di condominio con più di 8 condomini l'amministratore è obbligatorio, e, nel caso l'assemblea non provveda alla sua nomina, dietro ricorso di uno o più condomini, può provvedervi l'autorità giudiziaria.
     
  16. fiorio

    fiorio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    art. 1129 CC stabilisce l'obbligatorietà dell'amministratore nel solo caso di condominio di più di 8. Se ne deduce la non obbligatorietà in caso contrario, ma comunque non il divieto, e la facoltatività qualora l'assemblea lo ritenga opportuno e deliberi in merito.
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Anche se tutti i condòmini sono contrari?
     
  18. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se tutti sono contrari chi mai potrà richiedere la nomina all'autorità giudiziaria?
     
  19. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma anche se tutti sono favorevoli, e sono più di 8 condomini, si può fare a meno dell'amministratore: fanno l'autogestione.
    Tuttavia la mancata nomina dell’amministratore, o la cancellazione di tale figura a seguito di delibera assembleare, non significa che vengano meno gli obblighi, anche di natura fiscale, del condominio.
    Il condominio, infatti, che sia o meno presente la figura dell’amministratore, resta comunque sostituto di imposta nel caso in cui siano state versate nel corso dell’esercizio delle ritenute d’acconto, così come resta in ogni caso tenuto alla presentazione del Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.
    Inoltre il codice fiscale del condominio (o di un suo rappresentante) andrà ugualmente comunicato all’ENEL o ad altro fornitore di energia elettrica o acqua, così come deve anche essere fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione a favore del condominio e debba di conseguenza emettere fattura.
    E'la medesima legge 11 dicembre 2012 n. 220 che se da un lato ha previsto che in determinate condizioni la presenza della figura dell’amministratore non è necessaria (ovvero nei condomini con un numero di condomini inferiore a nove) dall’altro ha anche previsto, indirettamente, che un referente deve esserci sempre e comunque che lo si voglia chiamare “amministratore” o meno.
    Di fatto, oggi la presenza dell’amministratore di condominio è necessaria sempre, anche nei condomini minimi.
     
  20. fiorio

    fiorio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    1129. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore

    Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

    Correggiamo il tiro e l'improprietà del vocabolo "obbligatorio". In realtà l'art.di legge non prescrive propriamente l'obbligatorietà, ma la possibilità, se l'assemblea non provvede alla nomina di un amministratore, e solo nel caso di un condominio di più di otto condomini, di ricorrere all'autorità giudiziaria per la nomina, che diviene così vincolante. E in tal senso l'obbligo.Cosa non prevista invece per i condomini fino a un massimo di otto condòmini. Nel caso tuttavia che un condominio di 9 o più non esprima unanimemente la volontà di avere un amministratore non è obbligato.

    In ogni caso, per non divagare e restare aderenti al quesito iniziale di Francesco Brunetti: si, gli altri proprietari, se esprimono tutti parere favorevole alla nomina di un amministratore, avendo la doppia maggioranza, possono deliberare in tal senso; deve però sempre trattarsi di regolare delibera, che come tale diventa vincolante per tutti.


     
    Ultima modifica: 29 Aprile 2016

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