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  1. toresogos

    toresogos Nuovo Iscritto

    Salve,
    Mi chiamo Tore e vorrei avere se possibile qualche informazione riguardo
    un problema di validita' di una scrittura privata.
    Qualche tempo fa' con il mio amico Gianni facemmo una scrittura privata in cui era dichiarata la volonta' del mio amico di vendermi la sua casetta al centro di un piccolo paese del nord della Sardegna.
    Detta scrittura fu firmata poi dinanzi ad un avvocato.
    Il pagamento dell'immobile doveva essere effettuato in diverse rate,
    fino ad arrivare alla somma patuita e quindi procedere con le successive pratiche notarili.
    Purtroppo Gianni, un brutto giorno dell'estate scorsa,e' andato in "cielo".
    Ora la famiglia non vuole piu' vendere, anzi mi ha chiamato in tribunale
    per contestare la scrittura.
    Ho gia' pagato circa un quarto del valore dell'immobile e vorrei acquistarlo
    come da volonta' mia e del mio amico Gianni.
    Grazie a chiunque voglia darmi un consiglio
    Buona giornata
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Hai fatto la registrazione della scrittura privata??
    E' obbligatoria.
    L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
    soprattutto se poi si va in causa.........................
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La mancata registrazione della scrittura privata non inficia l'atto nella sua sostanza e validità.
    Ciò premesso, presumo che la scrittura privata siglata, sia stata formalizzata come un contratto preliminare, vista la datio di denaro.
    Era prevista la caparra confirmatoria?
    Puoi essere più dettagliato circa le cause che gli eredi hanno addotto nella causa promossa contro di te per l'annullamento del contratto?
     
  4. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    La registrazione è importante ma non ho conoscenza del fatto che sia essenziale;
    se ti hanno chiamato in causa dovrai obbligatoriamente rivolgerti ad un avvocato di parte;
    se hai prova dei versamenti,
    testimonianza di un terzo (avvocato presente alla sottoscrizione),
    e il compromesso non è viziato da qualche clausola, non dovrebbero esserci grossi problemi.
     
    A acquirente piace questo elemento.
  5. toresogos

    toresogos Nuovo Iscritto

    Salve
    grazie.
    Allora la scrittura non e' stata registrata,per quanto riguarda la caparra, non era prevista.
    I familiari tramite tribunale intendono procedere con azione di reintegro.
    Nella querela non fanno menzione alcuna sulla scrittura privata, sostenendo in pratica una mia violenta intrusione
    nell'immobile.
    Sostengono di essere proprietari dell'immobile perche' eredi universali con successione aperta il giorno della morte di Gianni.
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Mettiamo ordine alle cose:
    1) non hai risposto dul contenuto della scrittura privata: era in fatto e in diritto un preliminare (o compromesso)?
    2) Quindi tu avevi già il possesso dell'immobile, visto che gli eredi hanno azionato il reintegro del possesso?
    3) Gli eredi hanno azionato, oltre all'azione civile, anche un'azione penale per violente intrusione nell'immobile.
    Non conosco il contenuto della scrittura privata, ma è su questo presupposto che dovrai difenderti sia in via penale che civile, e se mi confermi che detto documento prevede espressamente l'immissione in possesso anticipato al saldo stabilito, potrai avere buon gioco anche in via penale,
    Se, inolre corrisponde al vero quanto tu affermi, di potere dimostrare di avere già dato un anticipo su una somma concordata, dovrai fare l'offerta reale del previsto saldo.
    Quello che mi pone delle riserve in merito al racconto è che i familiari in entrambe le azioni promosse nei tuoi confronti, tendono a rientrare in possesso del bene, come se fosse avvenuto uno spoglio fraudolento[/B], senza porre l'accento sulla nullità o annullabilità della scrittura. Ma a loro hai esibito la scrittura?
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  7. toresogos

    toresogos Nuovo Iscritto

    Si come dici la scrittura e' compromesso. Si io avevo gia' il possesso dell'immobile, ma comunque col mio permesso
    era usato anche dal mio amico (faceva riunioni del mutuo soccorso).
    Confermo immissione in possesso al saldo stabilito (nella scrittura c'e' data per appuntamento col notaio per rogito)
    Posso inoltre dimostrare l'avvenuto anticipo di denaro.
    La famiglia di Gianni era a conoscenza della scrittura privata.
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se le cose stanno in questi termini:
    1) che la scrittura privata riporta tutti gli elementi essenziali del compromesso;
    2) che prevedeva anche l'immisione nel possesso del bene in via anticipata;
    3) che era prevista la data del rogito con contestuale pagamento a saldo di quanto pattuito;
    4) se, in più, quest'atto è stato sottoscritto avanti ad un avvocato, il quale ne sarà testimone diretto;
    5) se hai la prova della datio dell'acconto che avrai sicuramente fatto a mezzo assegni o bonifici;
    6) Infine se il quantum stabilito corrisponde ad un "giusto prezzo."
    Se, come divevo, ricorrono tutti questi requisiti, nulla devi temere: ti dovrai agevolmente difendere sia sotto l'aspetto penale, dove il procedimento verrà archiviato, e se dimostrerai che i successori erano al corrente di tutto, potrai anche agire con contro-querela; per quanto concerne il procedimento civile potrai difenderi optando per 2 strade:
    a) o, agendo in via riconvenzionale, con contestuale offerta del saldo del prezzo, con domanda che sia il giudice, previo accertamento dell'efficacia del compromesso, a rendere esecutivo il trasferimento della proprietà, tra te e i successori legittimi, a mezzo sentenza costitutiva; oppure optare per la rescissione del preliminare con restituzione del prezzo pagato e risarcimento danni.
     
    A Jrogin, acquirente, Ennio Alessandro Rossi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  9. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Il precedente post di raflomb mi sembra molto chiaro.:applauso:
     
  10. toresogos

    toresogos Nuovo Iscritto

    Si, ricorre tutto cio' che hai scritto.
    Come dici, il giudice puo' rendere effettivo il trasferimento della proprieta' escludendo il rogito notarile.
    Cio' che temo e' la parentela che esiste tra avvocato della famiglia e il giudice,
    ringrazio per i consigli.
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Si, confermo è possibile il trasferimento per effetto della sentenza.
    Per quanto concerne il timore manifestato lo ritengo ininfluente, in quanto oltre a dovere, il giudice, applicare la legge, una sentenza deve essere motivata sia in fatto che in diritto.
    Eventualmente, c'è il secondo grado.
    Abbi fiducia e agisci.
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Aggiungo a quanto detto dal raflomb che condivido:
    La questione in oggetto va risolta sulla base del noto principio generale per cui gli eredi universali subentrano nell'intero patrimonio del defunto, e in tutti i diritti (reali e obbligatori) di questi. Pertanto: se il defunto aveva, stipulato un contratto preliminare, i suoi eredi subentrano nell'obbligo di adempiere, e pertanto è Lei , quale promittente compratore, che può chiamarli in giudizio per la stipula del contratto definitivo; occorre soppesare attentamente il testo del contratto stipulato tra il defunto e Lei per verificarne le intrinseche l'intenzioni
    cordialità
     
    A Jrogin e acquirente piace questo messaggio.
  13. toresogos

    toresogos Nuovo Iscritto

    Oggi sono andato dal notaio per il rogito sapendo che i familiari di Gianni non si sarebbero presentati.
    La famiglia nonostante la scrittura privata a fatto un preliminare di vendita con registrazione in conservatoria.
    Come mi devo comportare?
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Risulta pacifico che i nuovi proprietari mortis causa non intendono nel modo più assoluto venderti l'immobile, e non entro nel merito delle ragioni di simile comportamento avverso nei tuoi confronti. A questo punto ritengo che vista la connotata avversità non ti rimanga che citarli in giudizio per richiedere la restituzione dell'acconto nonchè il risarcimento dei danni subiti da un simile comportamento. Il principio è che chi annota per primo alla conservatoria la compravendita (e il preliminare) fa salvo l'acquito, anche nei confronti di un bene per il quale sia stato già versato l'intero prezzo pattuito.
    Agisci rapidamente, in quanto non conoscendo se i successori siano nel futuro in grado di soddisfare il tuo credito che verrà riconosciuto con sentenza esecutiva. Dalla documentazione in tuo possesso recati da un avv. affinchè possa esso valutare la possibilità di agire con un'azione cautelativa
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  15. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    x raflomb: secondo te l'avvocato di Tores potrebbe chiedere l'esecuzione giudiziale e tentare di trascrivere la citazione ed il suo diritto in conservatoria ? Non sarebbe una "bella sorpresa" per i venditori che hanno promesso di vendere il bene ad altri sicuramente libero da pesi etc. ? In tal caso sarebbero costretti a scendere a patti. che ne dici ?grazie

    Art. 2932.
    Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.

    Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

    Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

    Aggiunto dopo 22 minuti :

    Mi son fatto la domanda e dopo aver consultato il codice (avrei dovuto farlo prima .scusate) mi do' la risposta
    attingendo dall'art. 2644.
    ( Probabilmente la trascrizione ex art. 2645 bis l'hanno fatta appositamente per evitare il rischio che sopra palesavo)

    Art. 2644.
    Effetti della trascrizione.
    Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
    Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore
     
    A ORIZZONTI piace questo elemento.
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    X Ennio, quanto tu affermi è corretto, e corrisponde all'azione che avevo proposto inizialmente, ma poi ho riscontrato troppe inesattezze e astrazione nel racconto fatto in due tempi da toresogos, e conseguentemente ho ritenuto che la scrittura privata non corrispondesse esattamente ad preliminare (assenza di caparra confirmatoria, occupazione dell'immobile ante contratto - causa sia in via penale che civile per la reintegra del possesso, infine si scopre che gli aveva per oggi convocati dal notaio per il rogito, e oggi, scopre l'esistenza di un preliminare a favore di terzo registrato - troppe incertezze e contraddizioni: a persone che ti hanno fatto causa per spoglio vai a chiedergli di presentarsi dal notaio?, e lì in quella fase che in riconvenzionale avrebbe dovuto chiedere la traslazione della proprietà per sentenza costitutiva), per questo gli ho consigliato di agire per la restituzione del credito, questo almeno, se ha i titoli per dimostrarlo lo può ottenere in restituzione, oltre interessi e, se ci sono i presupposti, il risarcimento danni.
    Qualcosa sotto che no va c'è sicuramente (forse il prezzo pattuito eccessivamente basso? o altro) altrimenti non si giustificherebbe un accanimento così eccessivo della controparte, che avrebbe potuto come estrema ratio tentare di aprire una trattativa, invece no, sono andati giù duro. Qualche ragione presumo l'abbiano anche loro.
    In alternativa, se il nostro se la sente:
    DIRITTO

    A) Tra il dottor X. M.G. e la società convenuta è stato concluso un contratto preliminare di compravendita.
    B) Il termine per la stipula era fissato al 31/12/2005 ed è dunque scaduto.
    C) Tuttavia è noto che “Il termine per la stipulazione del contratto definitivo non è di per sè essenziale, ma lo diviene solo per volontà dei contraenti o per la natura e l'oggetto del contratto, quando l'utilità economica avuta presente dalle parti possa essere perduta per effetto dell'inutile decorso di quel termine”, Cassazione civile , sez. II, 03 febbraio 1998, n. 1045.
    D) Nel caso di specie, non solo non è stato attribuito il carattere dell’essenzialità al termine per la stipula del contratto definitivo, ma nemmeno può dirsi perduta l’utilità del contratto.
    E) L’art. 2932 c.c. stabilisce che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
    F) Il dottor X. intende ottenere una sentenza costitutiva che trasferisca il bene promesso in vendita alla società attrice …… S.r.l..
    G) La società …… S.r.l., per parte sua, ha promosso il giudizio al fine di manifestare l’assenso al trasferimento in suo favore dell’immobile de quo.
    H) Che la giurisprudenza della Suprema Corte è pacifica nel ritenere che “In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la clausola che preveda che il promissario acquirente acquisti per sè o per persona da nominare può comportare la configurabilità sia di una cessione del contratto ai sensi degli art. 1406 e seguenti c.c., con il preventivo consenso della cessione a norma dell'art. 1407 stesso codice, sia di un contratto per persona da nominare di cui all'art. 1401 c.c. e ciò sia in ordine allo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo. Tale pluralità di configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispecie contrattuale - preliminare o definitiva - va correlata necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto anche in correlazione alla funzione - invalsa nella prassi quotidiana degli affari - di impiegare il contratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle parti, al di fuori di una coincidenza, che non sia meramente verbale, con gli schemi tipici approntati dal legislatore. In tale prospettiva, la specificata clausola contrattuale può anche comportare la configurazione del contratto preliminare come contratto a favore del terzo mediante la facoltà di designazione concessa all'uopo al promissario, fino alla stipulazione del definitivo, e la posizione della persona, cui si riferisce tale facoltà di nomina, come destinatario della prestazione pattuita, consistente nella prestazione del consenso per la stipula del contratto definitivo, con la conseguente possibilità, nel giudizio promosso ex art. 2932 c.c., per il promissario di chiedere la attuazione del trasferimento in favore della persona nominata e per quest'ultimo di intervenire nel giudizio per manifestare la propria accettazione ai sensi del comma 2 dell'art. 1411 c.c. al fine di rendere possibile l'effetto traslativo - cui in definitiva mira il procedimento ex art. 2932 c.c. - direttamente in suo favore”, Cassazione civile , sez. II, 13 febbraio 1981, n. 891; id. 1135/1982; id. 1219/1983; etc.)
    I) Nel contratto preliminare siglato tra le parti, il termine per il versamento del prezzo residuo è stato fissato nella data della stipula del contratto definitivo.
    J) Sul punto, la giurisprudenza della S.C. ha ripetutamente affermato che “In tema di contratto preliminare, allorché in base all'accordo contenuto nel contratto preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del residuo prezzo) contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ai fini dell'esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto, a norma dell'art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta della prestazione - che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio - in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz'altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo soltanto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia”, tra le tante Cassazione civile , sez. II, 29 luglio 2004, n. 14378.
    K) Che gli attori, tra loro alternativamente, intendono eseguire il pagamento del prezzo residuo, che dovrà essere posto quale condizione per l’effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla emananda sentenza (tra le tante Cass. civ. 14378/2004; id. 16822/2003; id. 59/2002; id. 2661/2001; etc. ).
    L) Che sempre secondo la giurisprudenza di legittimità “Il promittente venditore che abbia violato l'obbligo di mantenere il bene promesso in vendita libero da pesi ed oneri non può avvantaggiarsi di tale suo inadempimento negando il trasferimento dell'immobile, con la conseguenza che il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissario acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi - subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca”, Cassazione civile , sez. II, 28 aprile 2004, n. 8143.
     
    A Ennio Alessandro Rossi e Jrogin piace questo messaggio.
  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Off Topic: mi sta piacendo molto come i partecipanti al forum stanno dando il loro contributo su quest'argomento con lo spirito del confronto. Complimenti per la preparazione e per l'atmosfera che siete riusciti a creare.
    :applauso:
     
  18. toresogos

    toresogos Nuovo Iscritto

    Il preliminare di vendita la famiglia l'ha fatto col marito della sorella del povero Gianni.
    Come avevo scritto nel "primo", mi devo presentare in tribunale.
    L'avvocato mi ha detto che finche' non ci sara' sentenza non si puo' fare contro querela,
    percio' si deve aspettare.
    Quindi potrei richiedere la restituzione dell'acconto piu' i danni?
     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Come ti avevo anticipato, se sei in possesso della documentazione idonea a dimostrare quanto asserisci sei libero sia difenderti in sede civile e contro querelare in sede penale. Tutto sta nei documenti che noi del forum non conosciamo.
     

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