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  1. isabi

    isabi Nuovo Iscritto

    Buongiorno, ho messo in vendita il mio bilocale del quale sto ancora pagando il mutuo.... E ho firmato per l'acquisto di una nuova casa pronta a settembre 2013 di cui dovrei richiedere un nuovo mutuo
    . Al compromesso ho dato 15.000 e a gennaio dovrei versarne altri 15.000. Che succede se non vendo la casa in tempo...perdo i soldi del compromesso? Ci sarebbe qualche soluzione alternativa?
    Grazie isabella
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che succede se non vendi la casa in tempo?

    Nessuno può saperlo meglio di te!

    Il compromesso - alias PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA - un vero e proprio contratto SOGGETTO AD OBBLIGO DI REGISTRAZIONE PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE, ed è lì che c'è scritto a chiare lettere cosa accadrà se non versi il saldo alla data convenuta.

    Nella migliore delle ipotesi perdi la somma di denaro versata alla stipula del compromesso.

    C'è anche chi, a titolo di penale, trattiene non solo la cifra versata alla firma del preliminare di compravendita, ma richiede complessivamente il doppio di questa cifra.

    La parte venditrice può anche citarti in giudizio e farti pagare i danni, se riesce a dimostrare che il tuo mancato adempimento contrattuale le ha causato la perdita di un altro acquirente di sicura adempienza perché di solide condizioni economiche.

    Sull'OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA c'è un bellissimo sito che vi linko qui:

    » L’obbligo della registrazione del preliminare di compravendita - CaseinRete.org – Blog

    Dalla stessa fonte:


    In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
    Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.

    Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
    Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
    Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

    Riferimenti normativi

    Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
    D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
    D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Che succede ? Nel compromesso sono previsti tempi e obblighi delle parti tuttavia mai fare questa liason ma prima vendere il proprio immobile e dopo il rogito sottoscrivere un preliminare per quello che si vuole acquistare.
    E comunque nel compromesso si possono inserire clausole che tutelano in queste situazione comunque da evitare.;)
     
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  4. massimoca

    massimoca Nuovo Iscritto

    sarebbe stato meglio porci queste domande prima di firmare qualsiasi cosa, no?
    Non inserire nel compromesso clausole che lascino porte aperte in caso di non verifica è stato un grave errore.....Suppongo che tu abbia prenotato la casa tramite costruttore, ed è con lui che devi cercare di trovare una soluzione. Massimo:fiore:
     
  5. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Isabi parli di una vendita che dovrà avvenire entro settembre 2013 per cui i tempi per la sua realizzazione mi sembrano piuttosto tranquilli, è chiaro che se non sei adempiente agli obblighi assunti nel preliminare d'acquisto perdi la somma versata a titolo di caparra (qui c'è da verificare se è confirmatoria o penitenziale) in genere è confirmatoria per cui perderesti la somme versate a questo titolo. Il prossimo versamento che sei tenuta ad effettuare, verifica che non sia come integrazione di caparra (altrimenti perdi anche questi) ma che siano versato in acconto sul prezzo (in questo caso ti saranno restituiti).
    Visto che mi sembra aver capito acquisti da un costruttore perchè non gli prospetti un'eventuale permuta nel caso in cui non riuscissi a venderla nei tempi?
     
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  6. isabi

    isabi Nuovo Iscritto

    in effetti..con ui tempi che corrono..era meglio prima vendere..pero visto che la casa come da contratto me la dovrebbero consegnare entro il 31.12.2013..ho pensato che ci fosse abbastanza tempo per vedere la mia. io ho comprato tramite agenzia imm, la caparra è confirmatiorio e i sodli che dovrei versare a gennaio 2013 sono a titolo di acconto... per tanto nel caso a dicembre 2012 volessi disdire il compresso sicuro perdo i soldi della camparra...da quanto ho capito se non il doppio nel caso il venditore volgia rivalersi su di me... in ogni caso si tratta di un im mobile che verrà pronto fine prossimo anno.... e in questi giorni vedendo come vanno le cose mi sono chiesta se in un'anno e mezzo riuscirò o meno a vendere il mio bilocale.... grazie isabella
     
  7. angeloameglio

    angeloameglio Membro Attivo

    1) Il costruttore ti ha rilasciato fidejussione per l'acconto che tu hai versato? Tieni presente che è un obbligo di legge, se non rispettato c'è la nullità dell'atto.
    2) C'è una banca che concede un mutuo ponte di 1 anno per coprire eventuali ritardi nella vendita e consetirti l'acquisto
     
  8. isabi

    isabi Nuovo Iscritto

    nel contratto che ho firmato c'è scritto che rilasciano la fideussione e infatti la sto ancora aspettando ma già sollecitata. sicuramente non è uno dei moemnti migliori per vendere... certo che se in un'anno e mezzo non riuscissi allora è davvero grave la situazione. il prezzo di vendita del mio immobile è cmq già stato abbassato e sono disposta a scendere se qualcuno è davvero interessato... ma sembra che nessuno compra piu immobili usati...
     
  9. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Perdi solo la caparra, non il doppio.
     
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  10. isabi

    isabi Nuovo Iscritto

    ma invece nel caso invece a gennaio cmq verso anche gli altri 15.000 come acconto e poi a maggio 2013 non avendo ancora venduto la casa disdico tutto...perdo la caparra e l'acconto?

    -il mutuo ponte vale anche se la casa che devo vendere ho il mutuo in corso? grazie
    isabella
     
  11. angeloameglio

    angeloameglio Membro Attivo

    La risposta è si.
    E' quasi la generalità dei casi che l'immobile in vendita abbia un residuo mutuo.
     
  12. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    lionello ti ha già risposto: "Il prossimo versamento che sei tenuta ad effettuare, verifica che non sia come integrazione di caparra (altrimenti perdi anche questi) ma che siano versato in acconto sul prezzo (in questo caso ti saranno restituiti)."

    E' chiaro che per farti restituire l'acconto (se di acconto si tratta) dovrai comunque metterci un legale, non è che te lo ridanno sulla parola.

    In realtà sul preliminare sicuramente è previsto anche questo caso, oggi sono soliti redigere preliminari supervessatori dove ben poche cose possono sfuggire, e se sfuggono, erano cose a vantaggio dell'acquirente e non del venditore.

    Inizia ad informarti sul mutuo ponte. In questo periodo gli unici acquirenti che circolano sono veri e proprio avvoltoi che comprano solo a prezzo stracciato, e solo da gente disperata che ha necessariamente bisogno di vendere.

    Comunque sei stata folle, in un periodo come questo, a sperare di vendere l'immobile evitando di regalarlo, lasciatelo dire.
     
  13. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Scusa per mia conoscenza questo Mutuo ponte dove iscrive la sua ipoteca a garanzia?
     
  14. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Forse iscrive un'ipoteca di secondo grado sull'immobile da vendere dove già grava un mutuo con ipoteca di primo grado.
     
  15. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Isabi perchè non proponi al costruttore nel caso ne avessi necessità per non aver ancora venduto, una parziale permuta? è una possibilità che io mi giocherei...
     
  16. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    La vedo difficile oggi come oggi che una Banca interviene con un'ipoteca di 2° grado
     
  17. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se l'immobile da vendere e quello da acquistare si trovano nella medesima città, è una strada sicuramente da percorrere, male che vada il costruttore dice 'NO'.

    Ovviamente il costruttore realizzerà il suo tornaconto sottostimando alla grande l'immobile da vendere.
     
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  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In effetti un'ipoteca di secondo grado è una garanzia ben lieve, considerato che la priorità viene data all'ipoteca di primo grado.
     
  19. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Beh certo considerando poi che l'ipoteca iscritta sarà sicuramente pari a oltre il doppio della somma erogata. Non ci sarebbe consistenza per una seconda iscrizione.
     
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  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai ragione, avevo dimenticato il non trascurabile dettaglio che un mutuo di 100.000 Euro implica un'ipoteca di 200.000 Euro!! Ottima precisazione.
     

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