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giasca

Membro Junior
Proprietario Casa
Buon giorno. Chiedo per cortesia di essere consigliato sul comportamento da tenere per evitare comportamenti fuori norma. Vengo al dunque per dire che lo scorso anno è stato affittato un appartamento ammobiliato composto da due stanze singole più la cucina e un bagno a due studentesse che si sono presentate insieme all'inizio del primo anno universitario. È stato stipulato un regolare contratto di locazione di 4 anni rinnovabile di altri 4 ad uso abitativo ai sensi dell'art.2, comma 1 legge 431/1998.
Tra le forme di garanzia è previsto che "Per tutta la durata del contrato di locazione ed eventuali rinnovazioni il sottoscritto ( seguono le generalità dei padri delle rispettive ragazze) si impegnano solidalmente e senza condizioni per le obbligazioni assunte con il contratto di locazione stipulato dalle (seguono i nomi delle rispettive figlie) a favore della proprietaria dell'immobile sig.ra (segue nome del locatario) e in particolare il pagamento del canone di ( segue l'importo annuo del canone di locazione) come indicato nel contratto, nonchè per il pagamento degli oneri accessori ecc. ecc."
Per quanto riguarda il recesso del conduttore il contratto prevede al punto 5 la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione con lettera raccomandata almeno 3 (tre) mesi prima di preavviso. A Giugno una delle studentesse decide di cambiare facoltà e manda regolare disdetta lasciando libera la sua stanza alla fine del mese di Agosto. Mi interessa capire se a fronte di ciò la ragazza che resta nell'appartamento deve rispondere in solido e senza condizioni per le obbligazioni assunte fino a quando la stanza lasciata libera tornerà ad essere affittata.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Contratto scritto con i piedi.
Intanto un contratto 4+4 non può essere un contratto "uso studenti universitari".

Poi non hai chiarito se il contratto sia "singolo" od un unico documento con la firma di tutti, ne se si precisi l'assegnazione della singola camera.
Anche su quella clausola dalla descrizione è discutibile/opinabile un obbligo solidale solo del padre nei confronti della figlia.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
due studentesse che si sono presentate insieme all'inizio del primo anno universitario
Mai fare un unico contratto per più studenti o studentesse!
I casi della vita sono tanti!
Una persona può rinunciare agli studi, vincere un concorso, sposarsi e decidere di fare la mamma e nient'altro...!
Bisogna fare un singolo contratto per ogni persona che entra, in modo da non avere questa tipologia di problemi!
Riguardo al tuo quesito, onestamente - sulla base delle osservazioni di @Dimaraz - non so se dalla studentessa rimasta puoi pretendere l'intero o solo la sua quota! Ho forti dubbi!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
È stato stipulato un regolare contratto di locazione di 4 anni rinnovabile di altri 4 ad uso abitativo ai sensi dell'art.2, comma 1 legge 431/1998.
Le parti (la proprietaria locatrice e le due conduttrici) hanno deciso di stipulare un contratto a canone libero della durata di 4 anni + 4 per un appartamento ammobiliato.
Questo è regolare: il fatto che le ragazze siano studentesse non presuppone che si debba obbligatoriamente stipulare un contratto concordato (con canone inferiore a quello libero) per studenti universitari.

Trattandosi di un contratto unico per tutta l'unità immobiliare, non rileva se e come i conduttori decidano di occupare le varie stanze.

il contratto di locazione stipulato dalle (seguono i nomi delle rispettive figlie)
Essendo un unico contratto cointestato a due conduttrici, esse sono responsabili in solido dei pagamenti
Quindi secondo me la risposta alla tua domanda è sì: la ragazza che rimane nell'appartamento e prosegue nella locazione è obbligata al pagamento dell'intero canone stabilito nel contratto + oneri accessori.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
essere consigliato
Può interessarti questa discussione, che tratta un caso analogo al tuo spiegando anche come comunicare la cessione/subentro all'Agenzia delle Entrate:


(in particolare il post n. #2 che spiega la procedura da seguire)
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Questo è regolare: il fatto che le ragazze siano studentesse non presuppone che si debba obbligatoriamente stipulare un contratto concordato (con canone inferiore a quello libero) per studenti universitari.
Ma è la postante ad inserire la precisazione che si tratta di studenti.
Ora non scendo sul dibattito di cosa intendesse con tale precisazione...ma senza leggere il documento non mi esprimo sul corretto inquadramento.
Ammesso e non concesso che lo si ritenga a tutti gli effetti un contratto 4+4 ....allora il recesso anticipato prima della scadenza dei 4 anni prevede un giustificato motivo ...e non mi pare assimilabile la decisione di cambiare facoltà.

Idem sulla "solidarietà" non si è capito se "pretesa" o meno da parte del locatore che ha per sua scelta svincolato uno dei locatori
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
.allora il recesso anticipato prima della scadenza dei 4 anni prevede un giustificato motivo ...e non mi pare assimilabile la decisione di cambiare facoltà.
Pensi veramente che il cambio facoltà, adeguatamente comprovato con certificati della segreteria universitaria, non possa costituire un giustificato motivo?
Io ci sto pensando su (dico sul serio).
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il recesso anticipato prima della scadenza dei 4 anni prevede un giustificato motivo
Nel contratto libero 4 + 4 le parti possono stabilire, con apposita clausola contrattuale, che il conduttore possa disdire il contratto senza necessità di alcuna motivazione, riducendo il preavviso dai 6 mesi previsti dalla legge ad un termine inferiore.

@giasca ha scritto che
Per quanto riguarda il recesso del conduttore il contratto prevede al punto 5 la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione con lettera raccomandata almeno 3 (tre) mesi prima di preavviso
Se sono richiesti i "gravi motivi" come recita l'art. 3, c. 6 della l. 431/1998:

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

e se il locatore non li ritiene tali, la questione finisce davanti al giudice.
Nella mia esperienza non è opportuno affrontare una causa con i tempi ed i costi connessi, quindi io come locatore accetterei il motivo addotto dalla ragazza (cambiamento di facoltà universitaria).
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Probabilmente sono io che non capisco, non essendo pratica di affitti, e mi piacerebbe che mi spiegaste.
Se il contratto era unico, che senso ha la disdetta da parte di un solo intestatario ?
E’ valida ?
Capisco che non si possa obbligare a vivere lì una persona che non ha più necessità di viverci, ma mi pare altrettanto chiaro che , essendo unica l’obbligazione , o la disdetta vale per entrambe, oppure non è una disdetta: o comunque l’affitto deve essere pagato per intero da entrambe, e sono problemi tra di loro, che non dovrebbero riguardare il proprietario, che ha diritto a ricevere l’affitto pieno.
Sbaglio ?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il cambio facoltà, adeguatamente comprovato con certificati della segreteria universitaria, non possa costituire un giustificato motivo?
Non si tratta di stabilire se è un giustificato motivo: come ho scritto nel post n. #8 la legge parla di gravi motivi.

Non esiste un elenco esaustivo di questi "gravi" motivi, ma comunque deve trattarsi di eventi che non dipendono dalla volontà del conduttore. Tipo il trasferimento obbligato, non per scelta, di un lavoratore dipendente.

Se il motivo è il cambio di facoltà che deriva da una scelta dello studente, ne escluderei la "gravità".
E' il caso di non accettare il recesso della ragazza e portare la questione in Tribunale? Secondo me no!
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Pensi veramente che il cambio facoltà, adeguatamente comprovato con certificati della segreteria universitaria, non possa costituire un giustificato motivo?
NO.
Perchè allora diventerebbe valido anche quello di un lavoratore che decide autonomamente di licenziarsi e trasferirsi nelle vicinanze del nuovo lavoro.

che il conduttore possa disdire il contratto senza necessità di alcuna motivazione,
Convengo...ma è la postante a creare confusione...su un "contratto" che ad essere gentili suona quantomeno "inadatto" per l'uso.

Se il contratto era unico, che senso ha la disdetta da parte di un solo intestatario ?
E’ valida ?
Si...il recesso di uno solo dei cointestatari è valido (esistono sentenze al riguardo) e d'altronde sarebbe incostituzionale obbligare qualcuno ad una convivenza forzata.

Resta sempre facoltà di chi rimane di disdire a sua volta la locazione (sempre nel rispetto dei termini di Legge) o trovare un subentrante.

La questine che mi lascia "dubbioso" è quella di concedere una disdetta anticipata, in assenza di gravi motivi, e poi pretendere che della propria decisione ne subisca le conseguenze unicamente l'altro firmatario.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
la disdetta da parte di un solo intestatario ?
Secondo me l'ha spiegato bene @Nemesis nell'altra discussione che ho postato (vedi mio post n. #5) e che copio e incollo:

Il contratto mantiene efficacia nei confronti del conduttore restante, che è obbligato al pagamento dell’intero canone. A meno che il contratto di locazione preveda che il recesso di uno dei conduttori comporti la risoluzione del contratto anche nei confronti dell’altro conduttore.

Tecnicamente si deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la cessione del contratto: il cedente è il conduttore che recede, il cessionario è quello che rimane (ed è obbligato al pagamento dell'intero canone di locazione + oneri accessori).

Nella pratica dei contratti cointestati a studenti o lavoratori "in condivisione", il locatore e il conduttore che rimane cercano una terza persona (che deve essere gradita ad entrambi) disposta a subentrare al posto di chi va via.
Trovato il nuovo inquilino, si comunica il subentro all'Agenzia delle Entrate.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Secondo me l'ha spiegato bene @Nemesis nell'altra discussione che ho postato
Ti ringrazio @uva, sempre efficiente!
Avevo letto, e confesso che faccio fatica a capire come un intestatario possa essere danneggiato dalle scelte dell’altro.
Forse in questi casi i diversi inquilini dovrebbero prevedere delle “regole interne” tra di loro chiare perché sia pacifico che chi va via deve pagare finché non subentra un terzo.

Perfortuna la mia è solo curiosità e voglia di capire 😉
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
faccio fatica a capire come un intestatario possa essere danneggiato dalle scelte dell’altro.
Hai ragione: purtroppo questo è un problema ricorrente nei contratti cointestati.

Io come locatore pretendo abitualmente la cointestazione ai due conduttori che abbiano redditi dimostrabili, in modo da essere più garantita nei pagamenti.

Se poi uno vuole andare via (perché litigano, la coppia si separa, motivi di lavoro, ecc.) accetto la sua disdetta senza richiedere i "gravi motivi", perché non ha senso obbligarlo a rimanere lì. Anzi, creerebbe solo problemi: tipo le coppie che litigano, urlano e disturbano tutto il Condominio!

Però il conduttore che rimane è obbligato al pagamento di tutto il dovuto.
Se non vuole o non può pagare, lo esorto a rilasciare l'immobile accettando anche la sua disdetta.
Per me la priorità è evitare che i problemi finiscano in Tribunale, contenere i danni (anche limitando i costi e i tempi lunghi delle procedure) e riottenere la disponibilità dell'immobile per poterne decidere una successiva destinazione: altra locazione o vendita.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Secondo me oltre alla leggi ecc. le possibilità sono: vuoi recedere il contratto e andare via? oppure rifacciamo un contratto intestato solo a te?
o anche, lasciamo tutto cosi paghi l'intero fitto e trovi/troviamo una coinquilina.
Tutto alla luce del sole, penso che non si possa litigare se si mette nel piatto tutto quello che è possibile e una volta scelto si fa la variazione/disdetta del contratto stipulato.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Più ti leggo, @uva , più ti rispetto. Sempre preparata anche sugli ultimi aggiornamenti di legge e sempre coi piedi per terra a guardare ciò che davvero conta nelle locazioni, come hai ben esposto al post #14
Peccato io non lavori a Torino! ;)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
rifacciamo un contratto intestato solo a te?
Questa è un'opzione che spesso, giustamente, non è gradita al locatore.

Perché nel caso in esame (contratto libero 4 + 4) stipulando un nuovo contratto si "ricomincia da principio", nel senso che al termine del primo quadriennio il locatore può evitarne il rinnovo esclusivamente nei casi elencati dalla l. 431/1998.
Solo alla fine dell'ottavo anno il locatore, se desidera liberare l'immobile, può inviare disdetta al conduttore senza necessità di motivazione.

paghi l'intero fitto e trovi/troviamo una coinquilina.
Questa mi pare la soluzione migliore: trovare una persona disposta a subentrare. Che sia gradita all'attuale conduttrice, e pure alla proprietaria attenta alla solvibilità dei suoi inquilini.
 

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