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  1. das873

    das873 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    sono nuovo di questo bellissimo forum.

    Stavo valutando di acquistare un piccolo appartamento, che mi risulterebbe come seconda casa, per poi darlo in utilizzo a mia mamma.
    Ora il dilemma è il seguente:
    1) Mia mamma potrebbe abitarlo (ovviamente gratis) senza nessun contratto di affitto? O ci potrebbero essere problemi da parte del fisco?
    2) Eventualmente potrei fare l'usfrutto a lei?

    Cosa ne pensate?
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' molto più semplice il comodato ad uso gratuito, non è necessario nessun contratto, ma è consigliabile farlo e registrarlo, vedi codice civile art. 1803 e seguenti;
     
  3. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Se il problema lo approfondiamo riguardo all'IMU, e lo desumo, poichè hai usato la frase "risulterebbe come seconda casa":
    col comodato d'uso, per il pagamento dell'IMU, è soggetto passivo il proprietario
    con l'usufrutto invece, L'IMU la paga l'usufruttuaria (tua mamma)
    In pratica due prime case, con le agevolazioni e detrazioni.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è necessario nessun contratto "scritto".
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' pure vero che non necessita di nessun contratto "scritto" (scusami tanto se ho dimenticato la parola "scritto", ma in compenso avevo scritto registrato).
    Ma oggi come oggi la semplice stretta di mano o la semplice parola, è un po "stretta" (gioco di parole ma è così), però è consigliabile scriverlo e registrarlo a scanso di equivoci come avevo già scritto, vedi argomenti già trattati, dove qualcuno aveva cercato di usucapire l'unità immobiliare avuta in comodato gratuito senza contratto registrato, ossia solo sulla parola.
     
  6. das873

    das873 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per le risposte!
    @ condobip: ottima informazione! Senz'altro provvederò ad effettuare contratto di comodato d'uso gratuito regolamente registrato.

    @JERRY48: io ho già una prima casa, mia mamma no (attualmente è in affitto). Facendo sacrifici, farei un mutuo per comprare una casa (a questo punto per me seconda casa) e la darei in comodato d'uso gratuito a mia mamma. Così pagherei tutto, però, come seconda casa, non solo l'IMU, ma anche le varie imposte di registro, notaio ecc...
    Certamente potrei intestare la casa a mia mamma, per pagare TASI le imposte di riegistro agevolate, ma preferirei non farlo per motivazioni personali.
    A questo punto usofrutto a mia mamma sarebbe solo utile per l'IMU o anche per le detrazioni??? Mi spiego: seconda casa intestata a me, ma con usofrutto a mia mamma. Che imposta di registro avrei sul rogito? e IMU?
     
  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    La norma prevede la possibilità di concedere l’usufrutto su un proprio immobile di proprietà, naturalmente occorre rivolgersi ad un notaio in quanto ci vuole un atto pubblico soggetto a registrazione (il cui costo dovrebbe aggirarsi intorno ai 1.000 euro).
    In questo modo l’usufruttuario sarà il soggetto passivo d’imposta ai fini IRPEF e IMU e il soggetto obbligato agli adempimenti fiscali.
     
  8. das873

    das873 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie Jerry48!
    Dunque le aliquote agevolate sul rogito non sono ammissibili con l'usofrutto.

    Mi sa che allora faccio prima con il comodato d'uso gratuito (costa meno).

    Ciao a tutti!
     
  9. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Come no ? Se tu acquisti la nuda proprietà e tua mamma l'usufrutto, tu pagherai le imposte come seconda casa e tua mamma come prima casa (oggi il 2%).
     
  10. das873

    das873 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ora però ho le idee confuse...
    Dunque: se io acquisto la nuda proprietà, pago come seconda casa tutto (IMU, imposte di registro ecc...) e se faccio l'usofrutto a mia mamma, lei paga l'imposta di registro agevolata.
    Ma, poniamo il caso di un valore di 100.000 euro per un appartamento, come fa il notaio a stabilire il valore della nuda proprietà e quello a carico di mia mamma per l'usofrutto? Inoltre, se dovessi fare un mutuo (visto che non ho tutti i soldi), come si potrebbe fare per le cifre? Lo darebbero solo sulla nuda proprietà? Infine, parlando di eredità, l'appartamento sarebbe comunque già mio (e non entrerebbe in nessun asse ereditario) o la componente "usofrutto" comporterebbe qualcosa per l'asse ereditario?

    Grazie in anticipo :)
     
  11. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Mi sembra chiaro che non hai nessuna idea di cosa siano nuda proprietà e usufrutto.

    Ti posto quanto dice Wikipedia in merito:


    Già qui hai una risposta ai tuoi quesiti, soprattutto al fatto che l'usufruttuario paga tutte le spese relative all'immobile (compresa IMU, Tares e chi più ne ha più ne metta)...
     
  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'usufrutto si estingue alla morte dell'usufruttuario o può avere un tempo determinato.
    E’ possibile calcolare il valore dell’usufrutto relativo un immobile, quando ad esempio se ne voglia vendere il diritto relativo, mantenendone dunque la sola nuda proprietà.
    Per sapere a quanto ammonta questo valore, si prende il valore dell’intera proprietà dell’immobile, per moltiplicarlo con la percentuale del tasso di interesse legale: in questo modo si ottiene quella che è considerata la rendita annua dell’immobile stesso.
    A questo punto, è necessario moltiplicare la rendita annua per un coefficiente estrapolato da una specifica tabella che corrisponde all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà. Otterremo così un valore finale dell’usufrutto, che, sottratto dal valore iniziale dell’immobile, consente anche di calcolare il valore della nuda proprietà.
     

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