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  1. gandoo17

    gandoo17 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,

    I miei genitori abitano da più di 25 anni nel secondo piano di una villa di proprietà del padre di mio padre, e ora vorremmo capire se l'appartamento può essere diventato a tutti gli effetti di nostra proprietà.

    Struttura casa :

    * Cantina : 50% usata da noi e 50% usata da uno zio
    * Primo piano : Appartamento nonni
    * Secondo piano : Nostro appartamento

    Condizioni di uso del secondo piano :

    * più di 25 anni
    * Uso continuato
    * Bolletta del telefono/Corrente a nome nostro
    * Nome sul campenello
    * Amici/parenti/conoscenti sono a conoscenza del fatto che abitiamo in questo stabile da sempre

    Spese in comune :

    *Riscaldamento intestato ai nonni, non sono sicuro al 100% ma penso sia cosi ( si tratta di riscaldamento centralizzato che dividiamo al 50%)


    Domande :

    1) Può l'appartamento in questione essere oggetto di "usucapione"?
    2) Quali condizioni mancano ?
    3) Cosa devo verificare affinchè lo sia?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non hai precisato se esistono altri fratelli o sorelle (zii) di tuo padre e/o eventuali loro discendenti.

    Presumendo che i tuoi genitori abbiano usufruito di un "comodato d'uso" verbale e non registrato...l'acquisto tramite "usucapione" andrebbe esercitato nei confronti dei loro genitori (i tuoi nonni).

    Le condizioni che hai elencato sono solo propedeutiche all'usucapione...basta che vi sia una sola "carta", o anche testimonianza sufficente che ivi abitiate per "gentile concessione" o anche altro fatto che avvalori l'ipotesi di un vostro possesso non univoco e ininterrotto...che tutto il "castello" cade.

    Se no esistono altri eredi pari grado ai tuoi genitori...l'immobile sarà comunque destinato ad entrare nelle vostre "certe" proprietà.
     
  3. gandoo17

    gandoo17 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Allora, si.

    Esistono altri eredi, i nonni hanno altri due figli che abitano in altre case.

    Diciamo che il nostro scopo NON è assolutamente prendere la casa per usucapione, ma visto che gli accordi si fanno difficili e le trattative complesse stiamo cercando di capire che strade possiamo percorrere per poterci tutelare al meglio.

    Quindi riassumendo :

    1) Ciò che ho è propedeutico all'usucapione
    2) Se esistono fogli che provino che ci è concesso cosi tanto per allora salta tutto, corretto?

    Questo foglio che data deve avere? Poniamo che venga scritto oggi dal nonno, ha valenza ?
    O deve essere stato scritto 20 anni fa?

    3) Che cos'altro dobbiamo avere per poter pretendere l'usucapione ? ICI? IMU ? Immondizia? Numero di telefono ? Posta?

    Grazie mille!
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per esercitare l'usucapione dovete aver il possesso certo continuato e incontestato per almeno 20 anni ininterrotti e senza che si sia "usata la forza".
     
  5. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Mi sembra che in questo caso il problema maggiore sia dimostrare che vi sia stato possesso.
    Il potere di fatto esercitato sul bene dai familiari è certamente sorto grazie ai nonni, che hanno permesso loro di abitare la casa senza corrispondere canoni e magari addossandosi le spese relative il cespite.
    Se questo è avvenuto, si è trattato di comodato (anche se non l'accordo non è stato mai cristallizzato per iscritto).
    In questo caso i genitori di @gandoo17 devono dimostrare di aver realizzato la c.d. "interversione del possesso", cioè una serie di atti che hanno inequivocabilmente mutato il potere di fatto: prima era detenzione (perché godevano del bene grazie al permesso del proprietario) poi è divenuto possesso (potere di fatto equivalente a quello del proprietario).
     
  6. gandoo17

    gandoo17 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Tutte queste condizioni sono presenti, non serve nient'altro ?
     
  7. gandoo17

    gandoo17 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille Avvocato Polidoro.

    Quella che ha descritto è esattamente la situazione.

    Secondo lei i miei genitori come possono dimostrare la "interversione del possesso"?

    Quali sono queste condizione ? Quali sono gli atti?

    Grazie mille
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Concordo. Sembrerebbe mera detenzione di cui non si ha prova certa circa l'interversione. Come dar prova? Dovreste ad esempio aver impedito al titolare di rientrare nella disponibilità del suo bene, avreste dovuto compiere atti in contasto con il suo titolo.

    Art.1141 CC
    Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione. Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale

    Cassazione 19 dicembre 2011, n.27521
    1. L’interversione della detenzione in possesso può avvenire anche attraverso il compimento di sole attività materiali, se esse manifestano in modo inequivocabile e riconoscibile dall'avente diritto l'intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente ‘nomine proprio’, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa.
    2. La costruzione di un organismo edilizio nuovo, realizzato dal detentore di un terreno su propria iniziativa, senza il consenso, quanto meno tacito, dei proprietari, i soli legittimati al compimento di attività edificatorie sul fondo, costituisce un comportamento suscettibile di manifestare pretese dominicali sul bene, trascendenti i limiti della detenzione, sia pur qualificata, incompatibili con il possesso del titolare del diritto reale, come tali idonee ad integrare gli estremi di un atto d'interversione ai sensi dell'art. 1141, comma 2, cod. civ..
     
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  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la cantina è indivisa ed in possesso con vostro zio, posto che non potrete vantare usucapione perché l'entità dell'immobile è indefinita, potrebbe essere lui che può dimostrare che non lo possedete in qualità di proprietari ma in comodato d'uso.
    Il dubbio sarebbe più marcato se lo zio avesse altri fratelli che ambissero all'eredità dei nonni.
    Concordo con i dubbi espressi da Dimaraz.
     
  10. gandoo17

    gandoo17 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille a tutti!
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' materia notarile...Un consulto è gratis...e poi ci farai sapere...Scommetto che
    ti darà risposta negativa...Solo con un accordo preventivo con i futuri coeredi
    ti darà l'assenso...riducendo fra l'altro il costo della baracca, pardon, della pratica...
    Mia figlia, nuda proprietaria di un alloggio scelto da lei, da lei abitato da circa 25
    anni...più usucapione di così...non riesce a venirne a capo...L'agenzia delle entrate al mio interpello rispose picche e così il mio notaio...E' una situazione comune a decine di migliaia di famiglie...solo con l'intervento di un Masaniello e qualche politico coattato se ne potrebbe venire a capo...Non in questo secolo, chiaramente.
    E neanche il prossimo. Auguri da Quiproquo.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Chi vanta l'usucapione deve solamente temere l'opposizione dell'intestatario o degli eventuali aventi diritto per suo conto. Il notaio deve, ripeto: deve ricevere la dichiarazione del venditore o del titolare che si dichiara tale. Non può entrare nel merito. Il suo compito è solo quello di garantire l'identità dei contraenti e la forma del rogito. L'oggetto è quello dichiarato dalle parti. L'ADE non può contestare l'avvenuta usucapione. Si limitasse a svolgere bene le funzioni per le quale è preposta.
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' una materia secolare. Non posso dilungarmi...dico solo brevemente:
    E' un conto usucapire un terreno più o meno incolto da parte del vicino
    che lo lavora giorno e notte come se "fosse suo", curando anche quello che si trova
    nel recinto...un altro è un alloggio ricevuto all'inizio in comodato verbale...
    L'usucapione nel primo caso si tocca con mano...Il lavoro che l'usuario versa con ore di fatica è finalizzato proprio ad usucapire..tanto che si parla di un termine
    dimezzato (più o meno...)...se così non fosse anche l'istituto sparirebbe...Istituto che risalendo all'impero romano vide innanzitutto i terreni agricoli...Il legislatore
    volle riconoscere la fatica profusa e lo premiò di conseguenza...Ora che si possa
    usucapire un alloggio prendendo alla lettera il significato del verbo è anche possibile e quindi solo un Notaio può dirimere il quesito...La differenza finale è che il contadino quasi sempre mette piede nel terreno del vicino solo quando nessuno
    più vi mette mano e non ci sono contratti iniziali da rispettare...questa è la fotografia...Nel caso degli alloggi mediamente vi è sempre un contratto inziale
    verbale o scritto che sia e quindi diventa più difficile trasformarlo in usucapione.
    E' vero che i magistrati se ne impippono (f....no) e si divertono a sancire una cosa
    e il suo contrario abbeverandosi ai copiosi trattati che insigni giuristi ci propinano
    in base al vento che tira e che a loro fa molto comodo ispirarsi...senza accorgersi
    che questi luminari del diritto non fanno altro che lardellare con grappoli di
    incertezze le certezze che almeno nella maggioranza del codice pur ci sono
    rendendo al cittadino, anche di media cultura, più difficile la comprensibilità... in estremo sfregio alla raccomandazione della Costituzione che sottende un italiano
    corrente. Mi fermo altrimenti FradJACOno dalla sinistra del Padre mi invierà
    una cilindrata...tanto forte che...indovinate un pò...la potrò "usucapire"...
    Cappitto mi hai Quiproquo??? Cappitto ti ho Quiproquo...!!!
     
    A rita dedè e basty piace questo messaggio.
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dura da comprendere una situazione del genere.

    Lascio agli esperti argomentare in punta di diritto: ma che per usucapire non sia richiesto il possesso in buona fede, e possa essere esercitato anche nei confronti di chi, genitore o congiunto prossimo, notorio legittimo proprietario, con atto di gratuità ne ha concesso un uso continuato e gratuito, non mi sembra trovare giustificazione.

    Un conto un immobile abbandonato, o presumere di avere un diritto reale mai contestato, (contadino che ha coltivato in buona fede per anni un terreno come se fosse suo...), un conto poter o voler usucapire l'oggetto di un atto gratuito.

    Mi viene in mente uno scherzetto architettato, fortunatamente naufragato, letto da altra parte
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Da quel pò di dato statistico che apparse tempo addietro..i casi di usucapione sono
    pochissimi...e di questi solo qualcuno finisce e si completa davanti al notaio...la maggior parte finisce davanti al giudice. Per usucapire ci vuole l'atto pubblico...
    quindi il notaio...Sarà l'usuario futuro usucapiente a presentargli la domanda...
    Il notaio, come nella successione, convoca l'usucapito se ancora in vita e, in difetto, i suoi eredi...Se nessuno si oppone, egli procede e la cosa finisce lì...
    Se uno solo si oppone a partire dallo stesso usucapito (era un contratto di mezzadria o similare...o anche comodato...)....oppure defunto, da uno solo dei suoi aventi causa la Cosa si blocca...e si ricorre al giudice. Il quale in una decina di "giorni" sistema la Cosa...In una decina di giorni??? Alla prossima.qpq.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Permettimi di rilevare l'inesattezza.

    I casi di Usucapione sono tutt'altro che pochi...e di certo mai potrebbero "completarsi" (terminare) davanti ad un Notaio.

    Espando le parole di @Gianco : un Notaio non può entrare sul merito ma deve informare le parti su tutte le "caratteristiche" dell'atto che stanno per stipulare.

    Qualora il venditore non disponga di "atto" di acquisto di proprietà ma dichiari di aver usucapito il bene, il notaio deve avvisare l’acquirente:
    - che la dichiarazione del venditore di essere proprietario “per possesso ultraventennale continuo e pacifico” non può, in alcun modo, essere verificata da parte del notaio rogante;
    - dell'opportunità di far precedere la stipula dalla sentenza dichiarativa dell'usucapione; (così come stabilito in sentenza di Cassazione)
    - della “rischiosità” dell'atto perfezionato senza il preventivo ottenimento di idonea sentenza e, dunque, della “rischiosità” dell'acquisto. Chi compra rischia di dover restituire l’immobile al legittimo proprietario (c.d. evizione) e non riuscire magari neanche a recuperare quanto pagato dal suo dante causa, perché nullatenente.
    Sarà l'acquirente ad assumersi le responsabilità e al notaio nulla potrà essere addebitato.
     
    A Gianco e rita dedè piace questo messaggio.
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dimaraz ha chiarito quello che volevo spiegare a quiproquo.
    La proprietà la si ottiene con il possesso ultraventennale e nel rispetto degli altri requisiti, più volte citati. Ma per poter trascrivere e volturare il diritto a suo nome ci si deve rivolgere al giudice che emette il dispositivo da registrare, trascrivere e volturare. Solo con questo iter si ha l'incontestabilità del diritto acquisito.
     
    A Dimaraz piace questo elemento.
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie mille anche a Dimaraz. Io non ho "vissuti" nè diretti, nè indiretti...Quel poco
    che so l'ho letto su dei notiziari notarili e ricordo la semplice affermazione che chiudeva la trattazione...che era: "se tutti son d'accordo (nel senso che nessuno degli aventi diritto si oppone alla domanda..) il notaio prende atto e procede di conseguenza...e i particolari non li ricordo più...alla lontana... gli bastava autenticare le firme sul documento e poi le altre adempienze che non sta a me
    conoscere...Evitando quindi il ricorso al magistrato...( e forse era questo l'intento pubblicitario della trattazione: preferite il notaio...). Sulla certezza che i casi sono numerosi non ho i numeri per
    verificare e non credo che ce li abbia Dimaraz...e forse neanche l'ufficio statistica
    del Tribunale...Però,però,però...un piccolo conticino possiamo provare a farlo
    proprio col nostro bellissimo sito Propit.it...chiedendo allo Staff se sia possibile
    estrapolare i quesiti relativi all'usucapione e piazzarli in percentuale sulla massa
    dei quesiti che riguardano la materia immobiliare...Da quando sono iscritto al sito
    mi sembra che solo una volta ce ne sia stato uno...voglio essere generoso e concedo all'accertatore più certo che ci sia sul sito....dieci...venti...trenta...mi voglio
    rovinare..arriviamo a 100 quesiti usucapionisti in tutta la vita di propit...Saranno almeno diecimila i totali a cui riferirsi...e se così fosse il risultato in percentuale
    sarebbe un misero un per cento...E se questo gli sembra tanto...non mi resta che
    andare da FradJacono e pregare per il rinsavimento di Quiproquo.
     
  19. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se dai valore assoluto alla statistica dei forum...stai fresco...perdi la cognizione della realtà.

    Ti faccio una metafora recente: per dar retta ai resoconti di certi forum di auto in cui si reportavano i problemi (in tanti raccontavano di rottura dei mottri a 80.000 Km) abbiamo cambiato marca e modello.
    A distanza di poco tempo ho trovato, fra amici e parenti, esemplari che avevano passato i 250.000 km. senza procurare mai noie.

    Nei forum si lamentano i problemi e si chiedono soluzioni...ben difficilmente chi ha ottenuto acquisti per usucapione verrà ad esporre esperienze positive...e non è detto che chi li abbia subiti sia ancora vivo o sia uso lamentarsi sul web.
     
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sappiamo tutto sui demeriti del mondo statistico e sui lazzi che gli si appioppiano...
    pur tuttavia se tu hai asserito che sono numerosi i casi di usucapione l'avrai pur
    desunto da qualche parte...Qualunque sia la parte desuntiva la stessa avrà trovato dei numeri che qualche accertatore si sarà preso la briga di enumerare...E Totò
    ci ricordava che è la somma che fa il totale...ma per fare la somma bisogna che ci siano tutti gli addendi al proprio posto..solo dopo possiamo indicare un numero
    abbastanza credibile. Gli esperti come credo sia in materia il nostro Luigi Criscuolo (responsabile commerciale...)potrebbero intervenire con la teoria di...omissis...che dice che: " il particolare rispecchia l'universo..." Ora che le molte migliaia di topic variegati su propit a fronte dei cinque (?) milioni di cause civili che si contano ogni anno sul servizio Giustizia italiana siano ben misera cosa...
    è certo; tuttavia sufficiente a darcene un'idea...L'esperienza positiva a cui fai riferimento, prima di diventare tale, avrà visto l'usucapionista vincente se non in ambasce, almeno pensieroso sul cammino che stava per percorrere...e un pensierino per raccogliere pareri oltre a quelli dei professionisti non è da escludere in partenza...
    Quante volte abbiamo letto postanti che riportavano: "il mio avvocato è del parere
    che..." Resta ferma la mia richiesta allo Staff di estrapolare i quesiti relativi...a cui
    daremo quel piccolo credito che merita...se merita. qpq.
     

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