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  1. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Buongiorno. Vorrei sottoporvi una questione a mio avviso molto singolare.
    Nel 2007 2 genitori vendono ai propri figli un'immobile gravato da ipoteca volontaria per un mutuo contratto dagli stessi genitori 7 anni prima.
    Nel contratto non c'era l'accollo del mutuo da parte degli figli/acquirenti, ma i genitori/venditori si impegnavano all'estinzione dello stesso col ricavato della vendita.
    La vendita in realtà - a quanto mi viene riferito - era stata fatta per sottrarre ai numerosissimi creditori dei genitori il bene immobile. Cosa effettivamente riuscita, visto che non vi è stata alcuna revocatoria (che sarebbe stata fondatissima io credo...).
    E' rimasto però il mutuo che poi non solo non è stato estinto, ma il mancato pagamento delle singole rate ha comportato il pignoramento ( a fine 2013) dell'immobile da parte della banca.
    Sono stati segnalati al crif anche i figli attuali proprietari dell'immobile gravato.
    Al netto di ogni valutazione sull'operazione di vendita operata (ho visto il rogito, quindi è effettiva), mi chiedevo - e chiedo a voi - se sia legittima la segnalazione da parte della banca nei confronti di 2 soggetti alla stessa assolutamente sconosciuti, visto che non hanno partecipato al contratto di mutuo rilasciando firme a garanzia o quant'altro? Attendo vostri pareri. Grazie.
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusa ma quello che tu chiami contratto è un atto di comprevendita stipulato davanti ad un notaio? Come ha fatto quest'ultino a non accorgersi che la parte venditrice non era pienamente proprietaria dell'immobile e di non riportare nel contratto l'accollo della parte restante del mutuo alla parte acquirente e di accettare una clausola che non poteva, come lo è stato, essere rispettata?
    Il comportamento della banca è giusto perché l'oggetto del mutuo è la casa, questa è gravata di ipoteca da parte della banca, chi ha comprato la casa ha comprato anche l'ipoteca, se non la paga finisce tra gli insolventi.
     
  3. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Pura a me la cosa sembra strana, non la parte relativa all'ipoteca, è specificato nel post che la casa è stata trasferita per sottrarla dalla massa per i creditori. I genitori e figli erano coscienti del perché veniva fatto l'atto, come erano coscienti che sulla casa gravava una ipoteca per il mutuo contratto. Per la parte della segnalazione in crif, se i figli non ganno assunto nessun impegno con la banca, mi sembra un abuso compiuto dall'istituto di credito. Loro hanno acquistato l'immobile con l'ipoteca, questo vuol dire che se il mutuo non viene estinto la banca si può rivalere su questo, ma solo su questo.
    Credo che se la segnalazione (ma anche no) abbia creato problemi possono rivalersi sull'istituto di credito per danni.
    Luigi
     
  4. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Condivido quanto detto da giggi
     
  5. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Leggendo con più attenzione vedo che hai titolato il post: Segnalazione al cai del proprietario d'immobile ipotecato, la CAI (centrale allarmi interbancaria) è predisposta principalmente per segnalazioni riguardanti gli emittenti di assegni "cabrio".
    La segnalazione dove è in CAI (ci deve essere un assegno non andato a buon fine) o CRIF?
    Luigi
     
  6. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    È un mio errore. La segnalazione è evidentemente al CRIF. Nn ci sono rapporti tra i figli e l'istituto di credito. Nn poteva esserci segnalazione al CAI.
    Sono soggetti ASSOLUTAMENTE SCONOSCIUTI alla banca. È proprio questo che mi fa pensare alla segnalazione illegittima. Del tutto legittima invece (vi mancherebbe) invece l'azione esecutiva sull'immobile.
     
  7. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A questo punto sono stati consigliati male hanno rimesso pure i soldi del passaggio di proprietà
     
  8. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non condivido, con tale atto hanno di fatto fuori tutti i creditori che non avevano ipoteca sulla casa, è rimasta solo la banca, bastava pagare le rate di mutuo per mantenere l'immobile. Ma anche così (senza conoscere l'entità dei debiti) potrebbero aver riconosciuto la differenza tra il valore incassato dalla vendita dell'immobile e il debito complessivo con la banca.
    Quindi qualcosa è servito fare questo passaggio di proprietà.
    Luigi
     
  9. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Bravo Luigi. L'operazione - una volta trascorsi i 5 anni per la revocatoria - ha avuto comunque l'effetto di escludere gli altri debitori dalla possibilità di rivalersi sul bene. è ovvio che il mancato pagamento del mutuo ha parzialmente vanificato l'operazione. Ma nn del tutto. Rimarranno comunque in tasca diversi soldi da un'eventuale vendita. Diversamente, l'entità dei debiti maturati era ben superiore al valore del bene. L'operazione in se e per se era pensata bene, soprattutto ex post senza aver subito revocatorie.
    Comunque mi dite che la segnalazione è illegittima allora. Pensavo di fare ricorso all'ABF e non subito un 700 (ho visto che mancano anche i presupposti formali visto che non c'è stata alcun preavviso di segnalazione da parte dell'istituto di credito e l'ABF dichiara sempre illegittima la segnalazione in tali casi, ho verificato). Che dite?
     
  10. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Penso che prima di fare ricorso all'ABF ti devi rivolgere all'intermediario chiedendo spiegazioni sull'operato di sistemare la cosa. Se non hai riscontri da questi allora vai all'ABF.
     
  11. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Gli eventuali creditori del venditore potranno comunque intervenire nel pignoramento promosso dalla banca, salvo verificare la capienza del bene anche per i loro crediti.
     
  12. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    No, perché il bene è di proprietà dei figli attualmente e la banca agisce unicamente in virtù dell'ipoteca.
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questo probabilmente perché il passaggio di proprietà è stato fatto prima che i creditori (non debitori) avanzassero le loro istanze al tribunale. Se i creditori avessesero presentato domanda prima del passaggio di proprietà sarebbe stato semplice dimostrare il tentativo di sottrarsi ai propri debiti da parte dei venditori. a meno che tra i costi per gli avvocati e sapendo già della ipoteca della banca abbiano rinunciato per evitare di aumentare il loro danno.
    Per quanto riguarda la banca questa dopo che non incassa per sei mesi la rata del mutuo incomincia a preparare le carte per mandare all'asta l'immobile, e, guarda caso viene a sapere che la casa non è più delle persone alla quali aveva prestato i soldi ma di altre persone (anche se sono figli sono estranei al contratto di mutuo). e allora cosa dovrebbe fare la banca? Dire oh guarda me l'hanno fatta sotto il naso! I contraenti del mutuo non solo non hanno pagato le rate ma hanno venduto la casa che è diventata proprietà di altri! I nuovi proprietari acquistando una casa gravata da mutuo se lo sono accollato. Si parla di accollo cumulativo del debito dove gli accollanti sono obbligati in solido. Per questo i figli sono stati iscritti al CRIF.
    Poi francamente a me questa famiglia che, per non pagare i debiti, organizza una vendita orzigogolata, con la complicità di un notaio, in modo da sottrarre il proprio patrimonio con cui soddisfare i propri creditori, poi si lamenta per essere stata iscritta al CRIF mi sembra un pò come lo scippatore che, andatogli male il colpo, fa causa alla propria vittima per eccesso colposo di difesa.
     
  14. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Non vi è stato accollo. I genitori si erano impegnati ad estinguere il debito con la banca con conseguente cancellazione dell'ipoteca. Se c'era accollo non eravamo qui a ragionare, non credi?!Quanto ai debitori, avrebbero comunque dovuto chiedere la revocatoria dell'atto di vendita, entro i 5 anni. Comunque...
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Vendere una casa, anche se fra consanguinei, non è come togliersi il semino di una mela conficcato tra i denti.
    Chi vende deve essere proprietario al 100 % della casa: se la casa è stata comprata con un mutuo fino a quando il mutuo non è estinto non si può parlare di completa disponibilità del bene. Mi sembra strano che il notaio non abbia fatto le verifiche di rito o che, essendo a conoscenza dell'esistenza del mutuo in atto, si sia accontentato della semplice promessa di estinzione del mutuo senza assicurarsi se il decorso del medesimo fosse regolare o meno. Così il notaio ha trasferito la piena proprietà di un immobile originariamente gravato da ipoteca facendola sparire dagli atti? Ha lasciato l'ipoteca ai venditori diventati nulla tenenti trasferendo la piena proprietà agli acquirenti? Se fosse così semplice lo farebbero tutti non ti pare?

    La revocatoria non è obbligatoria, se i creditori hanno reputato di non riuscire a cavare neanche un ragno dal buco, come ho già scritto se ne sono fatta una ragione arginando le perdite. Oppure era degli sprovveduti che non sono stati adeguatamente consigliati, in fondo 5 anni per pensarci non sono pochi.
     
  16. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    @ Criscuolo: L'ipoteca è un diritto reale che quindi grava sul bene, non sui proprietari. Al Notaio non interessa se il pagamento del mutuo è in pari: Anche se viene ceduto, questa rimane sull'immobile. Se agli acquirenti sta bene di acquistare la casa gravata da ipoteca (con l'impegno da parte dei venditori di estinguere il mutuo coi soldi della vendita come nel caso di specie), poi la questione riguarda esclusivamente le parti in contratto ed il relativo adempimento di quanto pattuito.
    La Banca può far valere l'ipoteca ed escutere il bene indipendentemente da chi ne sia proprietario (appunto come nel casso in questione. Quindi Che c'entra il Notaio?!
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non sono perfettamente d'accordo. al notaio deve interessare che il bene oggetto di vendita è gravato di ipoteca di primo grado e lo deve scrivere sull'atto. Ma non limitarsi a scrive in forma generica che sul bene c'é una ipoteca; deve scrivere a quanto ammonta questa ipoteca, a favore di chi è emessa e per completezza dovrebbe riportare tutti i dati inerenti la data di iscrizione della ipoteca, quanto era quella originaria e quanto ne è rimasta da pagare. Proprio per creare un punto fermo al momento del passaggio di proprietà: il notaio è anche un certificatore. Quello che lui scrive ha valore probante e se ne assume la responsabilità, con i soldi che si prende per i suoi uffici non può esimersi dallo assumersele.

    Non è vero che il fatto riguarda solo i due contraenti anche la banca può dire la sua: perché se non considera affidabile il nuovo acquirente, o per qualsiasi altro motivo concernente l'estinzione del prestito, può chiedere la risoluzione del credito e la restituzione della somma scoperta prima alla persona che ha sottoscritto il mutuo poi all'acquirente del bene. Se questo non avviene mette in atto le pratiche per il pignoramento e la vendita all'asta del bene. Quindi il bene oggetto di compravendita viene tolto dalla banca sia dalla disponibilità del venditore che dalla proprietà dell'acquirente. E tu sostieni che l'atto di compravendita è un fatto privato che riguarda solo i contraenti?
    Io ipotizzo che i genitori venditori non restituiranno ai figli compratori la somma che questi hanno dato per l'acquisto della casa nell'eventualità di alienazione e vendita all'asta della stessa.
     
  18. filippino 22

    filippino 22 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Lo ribadisco: NON C'è ACCOLLO!!!! E quindi la Banca nulla può dire in ordine alla compravendita, anche perché è comunque garantita dall'ipoteca.
     
  19. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se fosse così dovrebbe partecipare all'atto anche la banca che certifica l'importo originario del mutuo, quanto pagato in conto capitale e quanto ancora manca per l'estinzione. Ma tale attività alla banca non interessa, lei ha la garanzia del bene, se non pagano lei si rivale su questo, di solito l'ipoteca è il 200% del debito e non può superare l'80% del valore dell'immobile, quindi la banca è sempre "coperta".
    Se le rate del mutuo vengono pagate e non c'è altro perché la banca deve richiedere il rientro del capitale?
    La banca può chiedere ed ottenere , dietro sentenza di un giudice, che la casa sia messa all'asta e che con il ricavato si soddisfi il suo credito.
    Anche qui dissento, il venditore avendo venduto non ha nulla e quindi non può essere spossessato di un bene che non ha, per toglierlo dall'attuale proprietario deve procedere alla vendita e dopo la vendita non è più dell'acquirente, non prima (anche perché, come accennato prima, l'attuale proprietario ha una ipoteca che di solito è l'80% del valore di mercato al momento della concessione del mutuo, e quindi anche se l'ipoteca vantata dalla banca fosse al massimo, l'attuale proprietario ha sempre un 20% che è suo!

    Ritornando alla situazione iniziale, mi sono fatto questa idea, il padre vende perché ha debiti, tutti i contraenti sono a conoscenza della situazione e del perché dell'atto, la vendita è fittizia ossia senza pagamento, l'unico debito che rimane è con la banca che non può in nessun modo mangiare tutto il valore.
    Luigi
     

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