• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
Buona sera forum.
Sono qui presente per chiedervi un parere.

Chiedo.
E' possibile che un'unità abitativa composta da 3 piani (piano 0, piano 1 e piano 2), in cui il piano 2 è composto da un corpo che si sopraeleva rispetto al piano sottsotante e cosi composto :
- una stanza 4x4 metri, intradosso 2,70 metri + altro corridoio 2x4 metri, sempre con intradosso 2,70 metri, accedibile internamente da piano sottostante
- soletta,
- solaio altezza 1,40 metri al culmine tetto
- tetto,

possa essere dichiarata catastalmente come proprietà composta solo su 2 piani (piano 0 e piano 1) e il 2piano non figuri nelle proprietà catastali (estratto catasto proprieta) ?
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
Se realizzata abusivamente tutto è possibile.
Quindi per legge non esiste qualcosa che possa giustificare lo stato catastale dell'immobile precedentemente descritto?
Domanda 2 : cosa rischia il proprietario avendo una situazione in cui la proprietà catastale differisce parecchio dallo stato attuale dell'edificio?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
in cui il piano 2 è composto da un corpo che si sopraeleva rispetto al piano sottsotante
quindi è stata fatta una sopraelevazione. Chi l'ha fatta ha ottenuto dal Comune il permesso di costruire? ha ottenuto dal Comune l'abitabilità di quanto costruito? In caso affermativo dovrà provvedere a fare l'adeguamento del fabbricato allo stato reale presso il Catasto.
Non dimenticarti che il Catasto serve per far pagare le tasse sugli immobili: quando il proprietario della palazzina verrà scoperto pagherà un botto di arretrati, e sanzioni.
Tra l'altro la palazzina non sarà vendibile fino a quando il tutto non sarà regolarizzato.
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
quindi è stata fatta una sopraelevazione. Chi l'ha fatta ha ottenuto dal Comune il permesso di costruire? ha ottenuto dal Comune l'abitabilità di quanto costruito? In caso affermativo dovrà provvedere a fare l'adeguamento del fabbricato allo stato reale presso il Catasto.
Non dimenticarti che il Catasto serve per far pagare le tasse sugli immobili: quando il proprietario della palazzina verrà scoperto pagherà un botto di arretrati, e sanzioni.
Tra l'altro la palazzina non sarà vendibile fino a quando il tutto non sarà regolarizzato.
Allo stato attuale, la sopraelevazione di tale unità è avvenuta nell'anno 1950 o giu di li....
A catasto risulta ancora il precedente stato. (ovvero la palazzina aveva piano 0 e piano 1).

Negli anni 2000 tale immobile è stato venduto e l'attuale proprietario nel 2007 ha fatto un'attività di ristrutturazione (ristrutturazione interna, pratica aperta in comune
La ristrutturazione ha coinvolto solo la parte interna....
Dal 2007 non è mai stato dichiarato il fine lavori su tale ristrutturazione : pertanto ad oggi tale palazzina non ha abitabilita.

Inoltre è difforme nella dichiarazione catastale : questo a fronte anche della ristrutturazione interna del 2007......

Domanda: cosa rischia il proprietario?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Negli anni 2000 tale immobile è stato venduto
trovo strano che il notaio che ha redatto il rogito non abbia verificato, tramite un suo tecnico, che l'immobile, nello stato in cui si trovava, corrispondesse alle planimetrie giacenti o presso il Catasto o presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Va bene che si tratta di una palazzina con un unico proprietario ma la descrizione dell'oggetto della compravendita avrebbe dovuto descrivere i numeri di piani fuori terra ed il numero delle stanze con gli accessori.
nel 2007 ha fatto un'attività di ristrutturazione (ristrutturazione interna, pratica aperta in comune
in quali locali sono stati fatti i lavori? Se l'unità immobiliare sita al 2° piano non ha identificati catastali, ne tanto meno la seconda sopraelevazione, su quale presupposti l' Ufficio Tecnico Comunale ha recepito le Comunicazioni (CIL/CILA o SCIA). VA bene che si tratta di un unico proprietario ma le unità immobiliari costruite devono risultare presso il comune altrimenti sono abusive. Il tecnico comunale non ha mandato alcuna documentazione alla proprietà? Il certificato di abitabilità rilasciato dal comune cosa riguarda? l'edificio con quanti piani fuori terra? con quante stanza e quanti servizi?
Domanda: cosa rischia il proprietario?
una sanzione e l'eventuale demolizione dei volumi costruiti extra PRG.
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
trovo strano che il notaio che ha redatto il rogito non abbia verificato, tramite un suo tecnico, che l'immobile, nello stato in cui si trovava, corrispondesse alle planimetrie giacenti o presso il Catasto o presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Va bene che si tratta di una palazzina con un unico proprietario ma la descrizione dell'oggetto della compravendita avrebbe dovuto descrivere i numeri di piani fuori terra ed il numero delle stanze con gli accessori.
Questa è una bella domanda. Il fatto che nell'atto di compravendita di detto immobile non compaiano delle vecchie servitu documentate in comune e tutt'ora valide indica che il passaggio di proprietà si è svolto non proprio correttamente. (o è stato semplicemente un "passa carta", senza alcuna verifica).

in quali locali sono stati fatti i lavori? Se l'unità immobiliare sita al 2° piano non ha identificati catastali, ne tanto meno la seconda sopraelevazione, su quale presupposti l' Ufficio Tecnico Comunale ha recepito le Comunicazioni (CIL/CILA o SCIA). VA bene che si tratta di un unico proprietario ma le unità immobiliari costruite devono risultare presso il comune altrimenti sono abusive. Il tecnico comunale non ha mandato alcuna documentazione alla proprietà? Il certificato di abitabilità rilasciato dal comune cosa riguarda? l'edificio con quanti piani fuori terra? con quante stanza e quanti servizi?

una sanzione e l'eventuale demolizione dei volumi costruiti extra PRG.
Esistono due richieste al comune
- rifacimento faccciate
- rifacimento interni

Non esiste alcun certificato di abitabilità in quanto i lavori non sono mai finiti : pertanto non è stata nemmeno rilasciata l'abitabilità.......

Credo a questo punto ci siano abbastanza abusi : confermatemi se sbaglio.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
trovo strano che il notaio che ha redatto il rogito non abbia verificato, tramite un suo tecnico, che l'immobile, nello stato in cui si trovava, corrispondesse alle planimetrie giacenti o presso il Catasto o presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il notaio non controlla la conformità catastale e urbanistica, a meno che sia stato espressamente incaricato dall'acquirente a farlo, con un tecnico di fiducia.
Deve solo recepire le dichiarazioni delle parti sulla correttezza della planimetria catastale(e le parti possono "barare", più o meno consapevolmente), e riportare gli estremi della licenza edilizia ed eventuali pratiche per modifiche successive.
Ma non controlla che queste corrisponda al vero.
Inoltre prima del 2010 i controlli sulla conformità erano molto poco frequenti da parte di chi comprava.
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
Il notaio non controlla la conformità catastale e urbanistica, a meno che sia stato espressamente incaricato dall'acquirente a farlo, con un tecnico di fiducia.
Deve solo recepire le dichiarazioni delle parti sulla correttezza della planimetria catastale(e le parti possono "barare", più o meno consapevolmente), e riportare gli estremi della licenza edilizia ed eventuali pratiche per modifiche successive.
Ma non controlla che queste corrisponda al vero.
Inoltre prima del 2010 i controlli sulla conformità erano molto poco frequenti da parte di chi comprava.
Grazie per il chiarimento.
Il signore in questione credo sia consapevole della situazione, in quanto il suo stesso tecnico non ha mai concluso la pratica di ristrutturazione....
Credo il signore abbia parecchi panni sporchi in casa, sufficienti per fargli togliere il sonno e creargli grattacapi (se la cosa venisse verificata dagli enti competenti) per parecchio tempo.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Se in comune non risulta presentata la domanda a costruire o in sanatoria è abusivo, in catasto non serve nessuna conformità x rendere e acclarare il costruito
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Certo che avere omesso di dichiarare l'esistenza di un piano è grave, anche alla luce del fatto che il paese di Forcelle, se l'immobile ricade in questo paese, è così piccolo che se ci fosse un tecnico comunale in una breve passeggiata potrebbe verificare tutti fabbricati, se lo volesse. Trovo, comunque, strano che un fabbricato di tre piani, ufficialmente ne conti solo due. Per giunta è stato scritto che:
Esistono due richieste al comune
- rifacimento faccciate
- rifacimento interni
Interventi di ristrutturazione iniziati nel 2007 sui due piani inferiori e ufficialmente, mai terminati. Meraviglia che sia il comune che il catasto non abbiano notato l'irregolarità.
Tenuto conto che per ogni intervento gli uffici tecnici comunali richiedono, almeno, un'adeguata documentazione fotografica.
Inoltre il postante afferma:
Questa è una bella domanda. Il fatto che nell'atto di compravendita di detto immobile non compaiano delle vecchie servitu documentate in comune e tutt'ora valide indica che il passaggio di proprietà si è svolto non proprio correttamente. (o è stato semplicemente un "passa carta", senza alcuna verifica).
Non si capisce a quali servitù si riferisca, visto che se non opportunamente richieste al rogante dai contraenti, queste vengono omesse e comunque non sono soggette ad autorizzazione comunale se non disciplinate dagli strumenti urbanistici: distanza fra pareti finestrate.
Domanda 2 : cosa rischia il proprietario avendo una situazione in cui la proprietà catastale differisce parecchio dallo stato attuale dell'edificio?
Da parte del comune: il conteggio degli oneri evasi e le relative sanzioni oltre alla demolizione delle opere abusive o al pagamento del doppio degli oneri se ricadesse nell'art. 13 della L.47/85, se la demolizione dovesse arrecare danno alla porzione di fabbricato regolarmente realizzata.
Da parte del catasto ci sono sanzioni che puoi trovare qui, con un po di pazienza:
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
Non si capisce a quali servitù si riferisca, visto che se non opportunamente richieste al rogante dai contraenti, queste vengono omesse e comunque non sono soggette ad autorizzazione comunale se non disciplinate dagli strumenti urbanistici: distanza fra pareti finestrate.
Ciao Gianco.
In realtà le servitu' sono parte di un'atto di vendita redatto nel 1930.
In tale atto, l'antico proprietario dell'immobile sopra descritto vendeva un'altro immobile posizionato nella stessa corte ad un'acquirente.
In tale contratto, venivano stipulate delle servitu' a carico dell' immobile che ho rappresentato sopra (possibilità di innalzamento del tetto dell'immobile venduto, possibilità di aprire finestre in affaccio sulla proprietà della corte rimasta al venditore, e possibilità di posizionamento griglie "a vento" (ovvero a sporgenza) sul terreno della corte del venditore.
Servitu di passo per passaggi carri sulla corte di proprietà del venditore.

L'atto redatto nel 1930 rimane valido in quanto registrato a comune : successivamente a tale atto, sono state fatti solo dei passaggi di proprietà : pertanto quest'atto redatto nel 1930 rimane valido.

L'acquirente della "palazzina" sopra citata non cita nel proprio atto di compravendita tali servitu', che pero' non puo negare, essendo stati fatti solo dei passaggi di proprietà.

Tutto questo cappello introduttivo per spiegarti a quali servitù io faccia riferimento.
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
Certo che avere omesso di dichiarare l'esistenza di un piano è grave, anche alla luce del fatto che il paese di Forcelle, se l'immobile ricade in questo paese, è così piccolo che se ci fosse un tecnico comunale in una breve passeggiata potrebbe verificare tutti fabbricati, se lo volesse. Trovo, comunque, strano che un fabbricato di tre piani, ufficialmente ne conti solo due. Per giunta è stato scritto che:
Aggiungo : stiamo parlando di una corte interna, con cancello chiuso....... pertanto non visibile all'esterno. L'unità descritta nel primo post non è visibile dall'esterno, essendo affiancata da altre proprietà.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
L'acquirente della "palazzina" sopra citata non cita nel proprio atto di compravendita tali servitu', che pero' non puo negare, essendo stati fatti solo dei passaggi di proprietà.
In realtà le servitù possono essere prescritte, per non uso ventennale ( art. 1073 cc).
Non dici se sono state esercitate o meno; in caso negativo potrebbero non essere più presenti.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
In realtà le servitu' sono parte di un'atto di vendita redatto nel 1930.
Certo, se le servitù sono chiaramente destinate all'immobile oggetto di vendita, quello in questione, se non espressamente escluse, restano confermate anche per "destinazione del padre di famiglia". Meglio sarebbe stato se fossero state riconfermate, perché nel frattempo potrebbero essere state, di fatto, annullate e poiché l'immobile, generalmente, viene ceduto "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" potrebbero essere escluse.
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
In realtà le servitù possono essere prescritte, per non uso ventennale ( art. 1073 cc).
Non dici se sono state esercitate o meno; in caso negativo potrebbero non essere più presenti.
Il precedente proprietario (da cui ho acquistato l'immobile) ne ha fatto uso, in quanto parcheggiava all'interno di tale corte, avendo una servitu di passo per carri.
Inoltre aveva rifatto il tetto della propria abitazione.
Il contenzioso descritto nel mio precedente thread, fa si che tale servitu' sia tornata in auge.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Il precedente proprietario (da cui ho acquistato l'immobile) ne ha fatto uso, in quanto parcheggiava all'interno di tale corte, avendo una servitu di passo per carri.
Se questa servitù è stata esercitata, potrebbero essere prescritte le altre.
Inoltre aveva rifatto il tetto della propria abitazione.
Il contenzioso descritto nel mio precedente thread, fa si che tale servitu' sia tornata in auge.
La servitù parla di "innalzamento del tetto".
Se non è stato fatto un innalzamento , questa servitù potrebbe essere prescritta, come le altre non esercitate.
Quindi solo conoscendo bene quanto scritto nei vari rogiti e documenti, e conoscendo lo stato dei luoghi e le vicende che si sono susseguite si può dare per certo l'assistenza delle servitù menzionate ne 1930.
Non dare per scontato che ci siano ancora.
 

majocca

Membro Junior
Proprietario Casa
Se questa servitù è stata esercitata, potrebbero essere prescritte le altre.

La servitù parla di "innalzamento del tetto".
Se non è stato fatto un innalzamento , questa servitù potrebbe essere prescritta, come le altre non esercitate.
Quindi solo conoscendo bene quanto scritto nei vari rogiti e documenti, e conoscendo lo stato dei luoghi e le vicende che si sono susseguite si può dare per certo l'assistenza delle servitù menzionate ne 1930.
Non dare per scontato che ci siano ancora.
Capisco : mi soffermo solo sull'aspetto di servitu di passo :: il vecchio proprietario è ancora in vita.
Egli stesso ha parcheggiato all'interno di tale corte sino alla vendita dell'immobile. Ci sono foto in cui viene ritratta l'auto del vecchio proprietario all'interno di tale corte.

Fa fede che, se un giorno dovesse emergere un contenzioso con il vicino rompiscatole, i fatti descritti sin dall'inizio dovrebbero portare a piu miti consigli lo stesso, che in questo momento sta abusando un po troppo dei propri "diritti".
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Capisco : mi soffermo solo sull'aspetto di servitu di passo :: il vecchio proprietario è ancora in vita.
Egli stesso ha parcheggiato all'interno di tale corte sino alla vendita dell'immobile. Ci sono foto in cui viene ritratta l'auto del vecchio proprietario all'interno di tale corte.
Infatti sul diritto di passa non credo ci possano essere storie.
Sulle altre servitù è possibile che siano estinte, e quindi il vicino non avrebbe più doveri in merito.
Va verificato.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

oggi mi stò dando del pirla:rabbia:
Danhgianhacai.com là trang web tổng hợp toàn bộ thông tin các nhà cái uy tín hàng đầu hiện nay. Những chương trình khuyến mãi, thứ hạng nhà cái thay đổi được cập nhật liên tục.
Xem từ thông tin:
Profil: Danhgianhacai - U-Labs Community
danhgianhacai
Alto