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  1. superfilippo

    superfilippo Nuovo Iscritto

    Ciao, poco tempo fa avevo esposto un quesito (suddivisione delle spese di asfaltatura di un cortile condominiale), e mi era stato risposto che la suddivisione andava fatta (giustamente) per millesimi di proprietà. Ora, il mio amministratore mi ha detto che la suddivisione può essere fatta in modo diverso (!), se i condomini decidono per un nuovo tipo di ripartizione. In pratica mi ha detto che se i condomini decidono di dividere le spese in parti uguali (facendo pagare a ciascun condomino una parte), potrebbero farlo. In questo modo, chi è proprietario solo di un garage (senza appartamento) come me :triste: si ritroverebbe a pagare come chi ha appartamento + garage (!).
    Mi ha anche detto che i condomini possono farlo perchè c'è una sentenza della corte di cassazione di agosto di quest'anno che permette tali decisioni anche senza l'unanimità (ma solo con la maggioranza).
    Mi ha detto che con questa sentenza i condomini possono decidere di modificare i millesimi di proprietà semplicemente con la maggioranza.
    Questa sentenza si applica anche al mio caso?
    Ma come è possibile? E se la maggioranza dei condomini decidesse di fare pagare il 99% ad un solo condomino..???
    Chiaritemi le idee per favore, sono proprio disperato.
    Grazie.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  3. superfilippo

    superfilippo Nuovo Iscritto

    Significa che questa sentenza non si applica al mio caso... ho interpretato bene?

    Nell' Art. 1123 - Ripartizione delle spese
    1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
    parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
    nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
    maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al
    valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

    La "diversa convenzione" deve essere accettata all'unanimità? (mi sembrava di aver letto così da qualche parte...)
    Quindi non ci sono sentenze recenti della corte di cassazione che "stravolgono" le vecchie regole, giusto?

    Grazie infinite per l'aiuto.
    Superfilippo
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Per modificare la tabella "contrattuale" occorre l' unanimità. :daccordo:
     
  5. felixgiovanni

    felixgiovanni Nuovo Iscritto

    Quindi nel tuo caso, giustamente, occorre controllare se le tabelle millesimali del tuo condominio hanno natura contrattuale nel senso che è opportuno verificare se prima di commercializzare le varie unità venne redatto un regolamento condominiale, con le sue tabelle, sicuramente registrato, da far valere per chiunque, normalmente sempre menzionato nell'atto di acquisto. Se, come in tanti altri casi, le tabelle sono state redatte successivamente e,quindi, non hanno valore contrattuale, per modificarle non occorre l'unanimità. Il condominio non può deliberare contro la legge, se lo fa non vale; però, ricorrendone le condizioni, può deliberare sul migliore godimento della cosa comune...saluti.
     
  6. superfilippo

    superfilippo Nuovo Iscritto

    Ciao... grazie felixgiovanni, ma ho bisogno di una precisazione: per una ripartizione diversa (invece che per millesimi di proprietà, una divisione in parti uguali) della spesa del rifacimento del cortile, si devono cambiare le tabelle millesimali (o questo non ha niente a che vedere con la modifica delle tabelle)?
    I condomini possono decidere di dividere la spesa in parti uguali (penalizzandomi dal momento che ho pochissimi millesimi di proprietà non avendo l'appartamento) invece che in base ai millesimi di proprietà?
    La natura contrattuale o meno delle tabelle, incide su questo specifico caso?
    Grazie mille.
     
  7. felixgiovanni

    felixgiovanni Nuovo Iscritto

    Ritengo che nel tuo caso non possa effettuarsi suddivisione delle spese in parti uguali in quanto le unità servite dal cortile non sono omogenee.... La suddivisione delle spese in parti uguali presuppone la omogeneità "media" dell'uso del bene... Ammettiamo che il cortile abbia unico accesso da strada pubblica con accessi pedonali e cancellata elettrica per le auto e che serva un condominio formato da due palazzi, ciascuno dei quali abbia più scale. Nei due palazzi vi sono solo appartamenti e il cortile è utilizzato come parcheggio all'aperto dei condomini... ciascuno dei quali può introdurre solo una automobile. Si capisce subito che l'uso e la manutenzione del cortile/parcheggio, in uno alla manutenzione ed esercizio del cancello elettrico, non dipende dalla grandezza dell'appartamento servito, nè potrebbe dipendere dalla frequenza di transito e dalla ampiezza dell'auto introdotta (alla stessa stregua, ad esempio, dell'uso dell'ascensore ove non è considerato il peso della persona che lo usa, nè quante volte sale e scende, ecc..) per cui sembra più congrua una suddivisione delle spese in parti uguali....Normalmente nei condominii, specie se consistenti, come nella fattispecie dell'esempio, esiste una tabella millesimale generale per proprietà (manutenzione strutture, facciate, ...) e più tabelle per sottoaree potenzialmente differenziate nei servizi di competenza, come ad esempio: tabella per scala (pulizia, illuminazione, ascensore,...), tabella riscaldamento centralizzato, impianto fotovoltaico, impianto ricezione dati, ecc...Credo che il condominio, a maggioranza, possa sempre istituire ulteriori regole che consentono un migliore utilizzo delle cose comuni da parte di ciascuno, introducendo anche i relativi criteri di ripartizione...Nel tuo caso, quindi, si dovrebbe redigere una tabella "ad hoc" per l'uso e la manutenzione del cortile, data l'eterogeneità nel godimento dello stesso da parte degli aventi-titolo....Fino ad allora, penso, non potrà che utilizzarsi la tabella millesimale vigente. In giurisprudenza la materia è comunque dibattuta...perciò quanto innanzi è solo un aspetto della vicenda, quello che credo più rispondente. Ciao
     
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