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prisco79

Membro Attivo
Buongiorno a tutti,

acquisterò un appartamento che nel retro del giardino di proprietà ha un posto auto non accatastato con un proprio cancello elettrico che da su una strada privata di un complesso condominiale.
Il mio venditore che è il costruttore dello stabile finito che andrò ad acquistare, comprò il precedente lotto composto da terreno+fabbricato e tutte le servitù/diritti esistenti.

Detto questo, per entrare ed uscire da questo posto auto si percorre una strada privata (che si dirama in due) che poi esce nella strada comunale pubblica. C'è un telecomando per aprire due sbarre che sono state introdotte da poco ad inizio stradine private, il venditore ne è in possesso e me lo darà al rogito con le chiavi.

Ora, siccome questo posto auto utilissimo non è stato accatastato come posto auto, non viene menzionato nel preliminare e di conseguenza deduco nemmeno al rogito. Il punto è che a me interessa avere la serenità della servitù di passaggio. Perché se ho dei problemi (qualcuno che mi piazza l'auto davanti al cancello per dispetto) non posso neanche chiamare i vigili in quanto strada privata interna. Inoltre, queste sbarre messe da poco, se si rompono, dovranno essere pagate secondo i millesimi dei condòmini di questo complesso ma per logica pure da me che sarei un utilizzatore??

Il costruttore/venditore mi ha rassicurato sull'aspetto di diritto, ma io gli ho comunque chiesto documentazione scritta che attesti che il proprietario del cancello carraio possa uscire ed entrare senza problemi futuri. A tal proposito lui ha cercato i documenti di quando ha acquistato la proprietà (in cui nello stesso punto è sempre esistito questo cancello carraio da cui passavano mezzi), con tutti i diritti connessi che immagino e spero continui nel tempo. Il punto è che se divento proprietario di questo appartamento, non so cosa posso apporre al cancello per impedire la sosta davanti non essendo regolamentato dal comune?

Devo sentire o far sentire l'amministratore di quel complesso di stabili che ha rilasciato il telecomando delle sbarre? Devo fare uno scritto che gli rimane in carico? Come funziona?

Ma soprattutto cosa mi deve rilasciare di scritto il venditore/costruttore in merito, per la mia tranquillità?

Grazie
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
A rogito deve essere indicato che sulla strada privata grava servitù di passaggio pedonale e carrabile, a favore del tuo fondo.
Naturalmente devi verificare tramite notaio che il venditore sia titolare del diritto che ti viene venduto .

Non stai acquistando un posto auto, ma un pezzo di giardino o terreno, nel quale c’è spazio per mettere un’auto.
 

prisco79

Membro Attivo
Infatti. Ho espressamente chiesto al venditore di citare e allegare questo diritto all'atto di acquisto, diritto che lui mi diceva essere stato acquisito dal precedente fabbricato su cui ha poi costruito, di conseguenza se per lui esiste questo diritto è evidente che me lo deve mostrare e non penso abbia problemi a indicarlo al rogito.
Certo se non ha dimostrazione evidente è un bel problema.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La verifica più importante è verificare se l'ingresso esiste nel progetto depositato all'ufficio tecnico. D'altronde ad ogni edificio corrisponde uno spazio in funzione delle unità immobiliari e dei loro volumi da destinare a parcheggi all'interno del lotto, che ovviamente devono essere accessibili.
 

prisco79

Membro Attivo
La verifica più importante è verificare se l'ingresso esiste nel progetto depositato all'ufficio tecnico. D'altronde ad ogni edificio corrisponde uno spazio in funzione delle unità immobiliari e dei loro volumi da destinare a parcheggi all'interno del lotto, che ovviamente devono essere accessibili.
Io ho tutte le planimetrie, quelle catastali e quelle ufficiali da allegare al preliminare in cui compare disegnato il cancello.
Però voglio dire, non penso basti un cancello evidente di uscita per poter avere diritto a passare su area privata. Questo cancello è posizionato nel retro del condominio e del giardino. Non c'è altra entrata e uscita per un auto.
Lo vendono citando il posto auto di proprietà...quindi, devo usarlo a pieno.
Fosse stato lato strada pubblica il.problema non si poneva.
 

prisco79

Membro Attivo
Se non è accatastato, non stai comprando un “posto auto”, ma un terreno dove puoi mettere la macchina (salvo l’eventuale regolamento di condominio lo vieti).
Esatto, e questo mi era stato detto.
Un po' come avere una casa con un grande giardino attorno dove da propietario puoi parcheggiare le tue auto. Non è indispensabile che siano definiti e accatastati posti auto per poterle parcheggiare. La cosa fondamentale, è che quando esco dalla mia proprietà tramite il mio cancello elettrico o manuale, io possa passare senza problemi. Questo mi interessa venga chiarito da una "pezza giustificativa", il costruttore sa benissimo di cosa parlo e che è palese.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se no esistono i posti auto, c'è la zona destinata al parcheggio, indicata nelle tavole del progetto. Tale area potrebbe essere indicata nel suo complesso ovvero con la suddivisione dei posti auto, senza che necessariamente questi siano indicati in catasto. Detta area dovrebbe essere indicata come bcnc. Se vuoi la garanzia del tuo parcheggio il venditore te lo dovrà indicare con il suo subalterno catastale o in una planimetria concordata con il condominio.
 

prisco79

Membro Attivo
Se no esistono i posti auto, c'è la zona destinata al parcheggio, indicata nelle tavole del progetto. Tale area potrebbe essere indicata nel suo complesso ovvero con la suddivisione dei posti auto, senza che necessariamente questi siano indicati in catasto. Detta area dovrebbe essere indicata come bcnc. Se vuoi la garanzia del tuo parcheggio il venditore te lo dovrà indicare con il suo subalterno catastale o in una planimetria concordata con il condominio.
C'è una planimetria ufficiale dell'appartamento piano terra in cui nel giardino c'è il posto delimitato con l'auto disegnata e il cancello. Che non sia accatastato non preclude la servitù fi passaggio penso, anche perché l'accatastamento riguarda la parte interna e privata dell'appartamento e la servitù è il fatto di uscire ed entrare con un mezzo.
È l'unico posto auto ed è di proprietà esclusiva dell'appartamento piano terra il cui cancello carraio dà nel retro.

Cos'è la bcnc?
Se lo spazio rimane non accatastato ma pur sempre pensato per un auto, è possibile avere questa benedetta servitù di passaggio?

Grazie
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
BCNC = Bene Comune Non Censito = spazio comune ai proprietari che non produce reddito = cortile, vialetto di accesso all'edificio, ecc... ecc...
C'è una planimetria ufficiale dell'appartamento piano terra in cui nel giardino
cosa intendi per planimetria ufficiale? il progetto depositato in comune?
Credo che il tuo problema consista nel fatto che se non viene dichiarato che la via sul dietro dell'edificio è una via in comune tra gli edifici frontisti la strada il passo carraio può essere chiuso. Anche perché mi sembra di aver capito che l'ingresso dell'edificio sia da un'altra parte quindi non c'è obbligo di cedere una servitù.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'area destinata a parcheggio dovrebbe essere di 1 mq ogni 10 mc di volume dell'edificio e sul progetto viene indicata sommariamente, ma circoscritta, anche indicando una sola auto.
 

prisco79

Membro Attivo
BCNC = Bene Comune Non Censito = spazio comune ai proprietari che non produce reddito = cortile, vialetto di accesso all'edificio, ecc... ecc...

cosa intendi per planimetria ufficiale? il progetto depositato in comune?
Credo che il tuo problema consista nel fatto che se non viene dichiarato che la via sul dietro dell'edificio è una via in comune tra gli edifici frontisti la strada il passo carraio può essere chiuso. Anche perché mi sembra di aver capito che l'ingresso dell'edificio sia da un'altra parte quindi non c'è obbligo di cedere una servitù.
La planimetria che il costruttore ha relativa al p.terra, consegnata a me, in catasto, al perito etc.
Si l'ingresso è dalla parte opposta ma c'è un ingresso pedonale e una rampa per i garage, io utilizzo solo l'ingresso principale pedonale e basta. L'auto invece la parcheggerò all'interno di questo posto auto delimitato e disegnato in pianta depositata. Posto la foto della parte in questione in cui c'è scritto che dall'altra parte è "altra proprietà".
 
Ultima modifica:

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
La planimetria che il costruttore ha relativa al p.terra, consegnata a me, in catasto, al perito etc.
l'importante è che sia presente nel progetto che ha ottenuto il permesso di costruire dal comune. Tutto il resto non è probante il diritto sino a quando non scatta l'usucapione (20 anni).
 

prisco79

Membro Attivo
Ma per parcheggiare da dove passi? E come fai manovra?
In che senso? 3,5*5,50 mt è lo spazio interno, il cancello se non ricordo male 2 metri e mezzo.
Ci passo da due vie con sbarra appunto, site in via pubblica, e percorrendole arrivo al retro del condominio in cui c'è un piazzale aperto.
 

prisco79

Membro Attivo
l'importante è che sia presente nel progetto che ha ottenuto il permesso di costruire dal comune. Tutto il resto non è probante il diritto sino a quando non scatta l'usucapione (20 anni).
La planimetria con il cancello carraio/disegno dell'accesso è presente. Tutto è stato approvato. Era pre esistente anche nel fabbricato che lui ha acquistato a corpo, solo che una servitù se pre esistente deve continuare ad essere citata quando le proprietà cambiano, questo è il punto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
In che senso? 3,5*5,50 mt è lo spazio interno, il cancello se non ricordo male 2 metri e mezzo.
Ci passo da due vie con sbarra appunto, site in via pubblica, e percorrendole arrivo al retro del condominio in cui c'è un piazzale aperto.
Dalla planimetria che hai postato non si capisce da dove passi e quale sia lo spazio di manovra. O riduci la planimetria del progetto o alleghi l'elaborato planimetrico dell'immobile catastale.
 

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